Der Immobilienmarkt in Berlin ist kräftig in Bewegung: 2006 wurden 158 Prozent mehr Grundstücke verkauft als im Vorjahr. Wer billige Nischen sucht, zieht derzeit nach Wedding oder ins nördliche Neukölln.

Der Boom auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist nicht zu Ende – aber alle Beteiligten holen erstmal Luft. Der Verband Berlin-brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) erwartet, dass nach den überraschend stürmischen Jahren, in denen so viele Häuser den Besitzer wechselten wie seit Jahrzehnten nicht mehr, nun eine Beruhigung eintritt: „Die Krise auf dem US-Hypothekenmarkt wird sich dämpfend auf die weitere Entwicklung auswirken“, sagte BBU-Vorstand Ludwig Burkardt am Montag.

Anlässlich der Vorstellung des „BBU-Marktmonitors 2007“ fasste Burkardt die Entwicklung zusammen: Vor allem durch die Nachfrage aus dem Ausland sind die Preise stark gestiegen. Zwischen zehn und 20 Prozent mehr zahlten Einkäufer im Jahr 2006 für Häuser und Immobilienpakete. Inzwischen ist der statistische Durchschnittskaufpreis auf das 15,1-fache der Jahresnettokaltmiete gestiegen. „Beim Verkauf der GSW sprachen wir von zehn bis elf Prozent und fanden das sensationell“, sagte Burkardt.

Obwohl der aktuelle Mietspiegel von einer durchschnittlichen Steigerung der Miete um 15 Prozent ausgehe, liege die Durchschnittsmiete von 4,75 Euro pro Quadratmeter unverändert niedrig. Dies erkläre auch, warum in Berlin nach wie vor kaum neue Wohnungen und Häuser entstehen. Burkardt: „Unter acht Euro ist nichts finanzierbar.“ Die wenigen Neubauprojekte zielten derzeit vor allem auf gehobene bis luxuriöse Ansprüche.

In gefragten Innenstadtlagen wie Prenzlauer Berg, Mitte oder Kreuzberg werde inzwischen das Angebot an billigem Wohnraum (also weniger als fünf Euro pro Quadratmeter) knapp. In der Folge suchten sich die Mieter neue Nischen. „Wedding und das nördliche Neukölln sind im Trend“, so Burkardt. Eine Verdrängung weniger zahlungskräftiger Mieter sieht der BBU aus besonders gefragten Lagen. Für die rund 300 000 Empfänger des Arbeitslosengeldes II gebe es ausreichend günstigen Wohnraum.

Der Boom der letzten Jahre drückt sich in den Zahlen des BBU aus: 2006 wurden in Berlin 6314 bebaute Grundstücke verkauft, 158 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Dabei wurden 7,685 Milliarden Euro umgesetzt, was einer Steigerung um 42 Prozent zum Vorjahr entspricht. Noch stärker, wenn auch auf niedrigerem Niveau, fallen die Zuwächse in Potsdam aus: 84 Prozent mehr Umsatz verzeichnete der BBU – das entspricht 202 Millionen Euro.

Während Berlin und Potsdam gefragt sind, fällt die brandenburgische Peripherie weiter zurück. Schätzungen gehen von einem Bevölkerungsrückgang um 360 000 Einwohner bis 2030 aus, was einem Leerstand von 300 000 Wohnungen entspräche. Burkardt forderte deshalb: „Der Stadtumbau Ost muss fortgesetzt werden.“ Das Bund-Länder-Programm zielt vor allem auf den Abriss leerstehender Wohnungen. Bislang wurden bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Brandenburg 31 000 Wohnungen abgerissen. Für Berlin und den sogenannten Speckgürtel sieht der BBU trotz der aktuellen Atempause langfristig eine stabile Entwicklung voraus. In den nächsten fünf Jahren geht der BBU bei einem ungebrochenen Trend zum Single-Wohnen von einer weiteren Zunahme der Nachfrage an Wohnungseigentum aus. Der Verband hat daraus ein Neubaupotenzial von rund 40 000 Wohnungen in Berlin und dem Umland errechnet.

Da es seit Jahren keinen geförderten Wohnungsbau mehr gibt, rechnete Burkardt nicht damit, dass dem Kaufboom nun ein Bauboom folge: „Wir bekommen einen normalen Wohnungsmarkt“, sagte Burkardt, „gebaut wird, wenn es Nachfrage gibt.“ Und danach sehe es noch nicht aus, denn in Berlin stehen rund 156 000 Wohnungen leer. Rapide steigende Mieten seien nicht zu erwarten.

(Erschienen im gedruckten Tagesspiegel vom 06.11.2007)