Berlin : Auf Wohnungssuche

US-Fonds investieren Millionen in Baugesellschaften. Sie verdienen gut – auch ohne die Mieten zu erhöhen

Ralf Schönball

Für Schreckensbilder sind sie immer gut – die Finanzinvestoren aus den USA. Die Fonds sind kapitalstark, geschäftstüchtig und bei manchen als gierige „Heuschrecken“ verschrien. Nun sind sie auch in Berlin gelandet. Sie haben das GSW-Hochhaus in der Kochstraße übernommen, die Zentrale der Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft mit ihren rund 65000 Wohnungen. Sie haben die Hüttenwegsiedlung gekauft. Sogar altehrwürdige Wohnviertel „West-Berlins“ gehören Kapitaleignern aus Los Angeles. Das ist nur der Anfang. Apellas, Oaktree und Cerberus – sie wollen alle noch mehr kaufen.

Doch was planen die ausländischen Investoren mit ihren deutschen Wohnungsbeständen – und warum ist ihr Interesse daran so groß? Für Insider ist die Antwort einfach: Weil die Häuser ihnen viel mehr Mieteinnahmen einbringen, als sie der Bank Zinsen für die Kredite schuldig sind, mit denen sie die Immobilien erwerben. Denn Hypothekenkredite gibt es heute für weniger als vier Prozent Zinsen – die Mieteinnahmen aus den Häusern bringen das Doppelte ein. Noch bevor der Investor also eine Mieterhöhung verschickt oder eine Wohnung teurer weiterverkauft hat, klingeln schon die Kassen.

Natürlich ist diese Rechnung unvollständig: Verwaltung und Management von Wohnungen kosten Geld. Es gibt kostspielige Reparaturen und säumige Mieter. All das trübt die Rechnung. Doch auch ohne diese Probleme würden sich die wenigsten in Berlin tätigen Investoren mit dem „Cash-flow“ ihrer Wohnungsbestände begnügen, also mit dem Überschuss aus Mieteinnahmen minus Zinskosten. Sie wollen mehr – und deshalb investieren und verkaufen sie.

Beispiel Gehag. Anteile der einst landeseigenen Wohnungsgesellschaft wurden bereits 1998 an die Beteiligungsgesellschaft RSE/HSH Nordbank verkauft. Das spülte Geld in Berlins leere Landeskassen. Aus ähnlichen Gründen verkaufen auch der Bund sowie frühere Staatsbetriebe „Tafelsilber“ – oft sind es Immobilien. Bei der Gehag wurde später die HSH-Nordbank Mehrheitsgesellschafter, jetzt wird es die „Oaktree“. Dabei handelt es sich um einen Finanzinvestor mit Sitz in Los Angeles. Der will nach Angaben von Gehag-Geschäftsführer Boris Töppe dort weitermachen, wo die Eigentümer nach der Privatisierung angefangen haben: beim Verkauf von Wohnungen an Mieter und Eigennutzer sowie bei der Weiterentwicklung der Bestände.

Dieses Geschäft läuft seit etwa fünf Jahren, so Töppe, rund 3000 Wohnungen seien verkauft worden. Dies sei durch eine „Rundumbetreuung“ der Wohnungsnutzer möglich gewesen. Verdrängt werde niemand, Angebote gebe es für jeden. Mitarbeiter der Gehag rechnen den Mietern die Kosten für den Grunderwerb vor, vermitteln bei Bedarf eine Bank. Wem die eigene Wohnung zu klein ist, wird die Übernahme zwei angrenzender Wohnungen angeboten, die zusammengelegt werden. Eigene Architekten im Hause übernehmen dann den Um- und Ausbau nach Wünschen des Käufers.

Die Preise für die Wohnungen liegen im „gewichteten Durchschnitt“ bei 1330 Euro je Quadratmeter. „Natürlich gibt es auch Immobilien für 2800 Euro, und solche für 1000 Euro“, sagt Gehag-Chef Töppe. Die Preise schwankten je nach Lage und Erhaltungszustand der Häuser.

Im Bestand seien heute noch rund 21000 Wohnungen, „ausschließlich in West-Berlin“. Beispiele sind die Hufeisensiedlung und die Onkel-Tom-Siedlung in Zehlendorf oder auch Häuser in Steglitz und Wilmersdorf. Und wie steht es um die Befindlichkeit betroffener Mieter oder Wohnungskäufer? „Wir haben bisher keinen Ärger produziert“, sagt Töppe. Verträge über bereits verkaufte Wohnungen seien nur in zwei Fällen wieder „rückabgewickelt“ worden, was an den persönlichen Umständen der Käufer gelegen habe. Mieterprivatisierung sei eben etwas anderes als reine Finanzinvestments, sagt Töppe: „Wir verkaufen nicht an Zwischenerwerber.“

Damit spielt der Gehag-Geschäftsführer auf eine andere, bei Finanzinvestoren beliebte Strategie im Handel mit Wohnungen an. Und die geht so: Kurz nach dem „Großeinkauf“ werden der Bestand aufgeteilt, mehrere kleine Wohnungspakete geschnürt und einige davon weiterverkauft. Der Vorteil dabei: Ein Teil des Kaufpreises für den gesamten Bestand wird sofort wieder hereingeholt – und dabei gleich ein Gewinn eingefahren.

Diese Strategie verfolgt derzeit die GSW. Die einst landeseigene Gesellschaft war für 405 Millionen Euro von dem Investor „Cerberus“ – deutsch: Höllenhund – übernommen worden. Ein gutes halbes Jahr später hat Cerberus schon angekündigt, gut 9000 Wohnungen verkaufen zu wollen. Der „Immobilienzeitung“ zufolge handelt es sich um ein Paket von 4500 Wohnungen hauptsächlich in den Bezirken Spandau und Wedding, die „en bloc“ im Rahmen einer Ausschreibung an Investoren weitergehandelt werden sollen. Bis Ende des Jahres sollen zusätzliche 5000 Einheiten den Eigentümer wechseln. Weitere 2000 Wohnungen bietet die GSW 2000 Mietern zum Kauf an.

Verkaufen will zwar auch der dritte in Berlin wichtige ausländische Investor, die „Apellas“, aber dort schließt man wie bei der Gehag Paketverkäufe aus: „Wir werden 300 der 1200 Wohnungen in der Hüttenwegsiedlung den Mietern anbieten“, sagt der Geschäftsführende Gesellschafter Ulrich Weber. Die Häuser wurden in den 50er Jahren errichtet und müssen vorher ordentlich saniert werden. Auch hier will man den Hausbestand veredeln: Es werden Balkone angebaut, und es wird aufgestockt. Befürchtungen von Mietern, dass vom Grün in der Wohnanlage bald nichts mehr zu sehen sein könnte, weist Weber zurück, man wolle lediglich „drei Prozent der heute grünen Flächen bebauen“, sagt er.

Die nächste Privatisierungsrunde ist bereits angelaufen: Die 5100 Wohnungen der Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) sollen bis Oktober verkauft sein. Gut möglich, dass Apellas, Cerberus und Oaktree auch hier wieder mitmischen.

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