Immobilienmarkt: Berliner Käufer profitieren vom Boom

Bauland, Wohn- sowie Geschäftshäuser im Wert von über 4,5 Milliarden Euro wechselten im ersten Halbjahr dieses Jahres den Eigentümer – 60 Prozent mehr als im selben Zeitraum des Vorjahres. Heiß begehrt sind vor allem die typischen Berliner Wohnhäuser: fast 500 wurden im ersten Halbjahr verkauft, 50 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2010 – und der Geldumsatz verdoppelte sich dabei sogar.

Die Zahlen sind vor allem deshalb so bemerkenswert, weil sie auf Erhebungen des Berliner Gutachterausschusses für Grundstückswerte beruhen. Dem Expertengremium, das an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angeschlossen ist, liegen alle notariell beurkundeten Kaufverträge aus diesem Zeitraum vor. Die Zahlen sind also keine Werte auf Grundlage von Schätzungen, sondern Ergebnis der tatsächlich abgeschlossenen Verträge zwischen Käufern und Verkäufern von Grundstücken und Immobilien.

Nach Angaben der Gutachter ist der Berliner Markt bereits seit dem Jahr 2009 im Aufwind: „Seitdem steigen sowohl die Anzahl der Kaufverträge als auch der Geldumsatz kontinuierlich an“, schreiben sie. Und wie schon im Vorjahreszeitraum sei erneut ein deutlicher Umsatzanstieg auf allen Teilen des Marktes festzustellen. „Berlin zeigt sich auch im 1. Halbjahr 2011 als äußerst attraktiver Immobilienstandort“, bilanzieren die Gutachter.

Wer aber sind die Käufer in Berlin? Dass die Griechen ihr Geld auf dem boomenden Berliner Markt in Sicherheit bringen, nennt der Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland Michael Schick „ein Gerücht“. Schick handelt selbst mit „Mietzinshäusern“ und sagt, der größte Teil der Investoren stamme aus Berlin selbst, aus Deutschland und Österreich, aus Israel sowie aus den skandinavischen Ländern. Das sind allesamt Nationen mit einer robusten Konjunktur. Investoren aus Regionen mit kriselnder Wirtschaft zögen sich eher von ausländischen Märkten zurück. Schick nennt das Beispiel der Iren, die in Berlin auf Einkaufstour waren – seit die Finanzkrise aber Irland fest in den Griff nahm, hätten sie sich die Iren fast vollständig vom Berliner Markt zurückgezogen.

Auch Thomas Rücker, Sprecher des größten börsennotierten Berliner Wohnungsunternehmens GSW, zählt skandinavische, israelische sowie „gefühlte 70 Prozent deutsche Investoren“ zu den wichtigsten Immobilienkäufern in Berlin. Wie es zu den Rekordumsätzen kommt? „Weil in Berlin die Nachfrage nach Wohnraum steigt und dadurch auch die Mieten“, sagt Rücker. Wer jetzt kauft, kann dank dieser Entwicklung darauf hoffen, dass seine Immobilie in einigen Jahren mehr wert ist als heute. Denn der Kaufpreis von Immobilien richtet sich nach der Höhe der Mieteinnahmen und der Krisenresistenz eines Marktes. Wegen des anhaltenden Zuzugs nach Berlin und der steigenden Zahl der Haushalte gilt der Berliner Immobilienmarkt als robust.

Die zunehmende Zahl verkaufter Immobilien könnte auch Folgen für die Mieter in der Stadt haben. „Wer kauft, will verwerten und prüft eine Anhebung der Mieten“, sagt Michael Roggebrodt, stellvertretender Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Bei bestehenden Mietverträgen sei eine Erhöhung um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig, maximal aber bis auf das Niveau des Vergleichswertes im Mietspiegel. Obwohl viele Miethäuser verkauft wurden, sei bisher noch keine Welle von Klagen über Mieterhöhungen über den Verein hereingebrochen.

Wie dem Bericht des Gutachterausschusses weiter zu entnehmen ist, gab es den „stärksten Zuwachs auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke“: 2569 Objekte wechselten den Eigentümer, 18 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Der durch den Verkauf der Miet-, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Büroimmobilien umgesetzte Geldbetrag stieg sogar noch stärker: um knapp 80 Prozent auf 2,8 Milliarden Euro. Auch der Handel von unbebauten Flächen zog deutlich an: 1122 Grundstücke wechselten den Eigentümer, 12 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. 371 Millionen Euro bezahlten die Käufer für die Grundstücke; im ersten Halbjahr 2010 lag der Geldumsatz mit 221 Millionen Euro um 67 Prozent unter diesem Wert.