Immobilienmarkt: Investoren gesucht

Der Berliner Immobilienmarkt könnte die Folgen der internationalen Finanzkrise besser verdauen als befürchtet. Dieser Überzeugung ist Wulff Aengevelt. Der Chef des gleichnamigen Maklerbüros hatte auf einer Veranstaltung des Tagesspiegels am Dienstag aktuelle Zahlen zu den Umsätzen auf den größten deutschen Immobilienmärkten präsentiert. Zwar brachen die Umsätze deutschlandweit stark ein. Die Finanzmetropole Frankfurt am Main scheint beispielsweise noch stärker unter der Kreditklemme und der Zurückhaltung der Immobilienkäufer zu leiden als Berlin.

In der Hauptstadt wurden im vergangenen Jahr Wohnhäuser sowie Büro-, Geschäfts- und Lagerhäuser im Wert von rund sechs Milliarden Euro verkauft. Das waren über 60 Prozent weniger als ein Jahr zuvor (knapp 14 Milliarden Euro). Der deutliche Einbruch beim Handel mit Immobilien nimmt sich allerdings im langjährigen Vergleich weniger dramatisch aus: Zwischen 1999 und 2003 waren die Umsätze zwischen drei und vier Milliarden Euro gependelt. Erst danach hatten die Finanzmärkte verrückt gespielt und eine Kreditschwemme ausgelöst, die auch in Berlin zu einer Verdreifachung des Immobilienumsatzes führte. Diese Blase ist nun geplatzt.

Davon betroffen sind alle deutschen Städte. Und zumindest für den „Teilmarkt Gewerbeimmobilien“ hat es Frankfurt am Main härter getroffen als Berlin: Dort wurden 2008 Büro- und Geschäftshäuser im Wert von rund 1,3 Milliarden Euro verkauft, nach über fünf Milliarden im Jahr zuvor. Berlin dagegen musste nur eine Halbierung des Umsatzes auf diesem „Teilmarkt“ verkraften (2008: rund zwei Milliarden Euro). Aengevelt glaubt, dass das „moderate Mietpreisniveau im nationalen und internationalen Vergleich bei gleichzeitig hoher Rendite“ Berlin für Investoren attraktiv macht – zumal die Stadt vom „Hauptstadtbonus“ profitiere.

Ähnliches gilt für vermietete Wohnhäuser, die vor der Finanzkrise große Beliebtheit unter Investoren genossen. Aengevelt hebt hier die mit 4,5 Prozent geringe Leerstandsquote in der Stadt hervor. Außerdem ziehen die Berliner oft um: Jedes Jahr wechseln 248 000 Haushalte ihren Wohnort. Für Investoren bietet das die Gelegenheit, Wohnungen zu modernisieren und zu höheren Preisen zu vermieten. Weil außerdem wenig Wohnungen leer stehen, ist das Risiko überschaubar, keinen Mieter zu finden.

Auch das international tätige Maklerhaus Jones Lang Lasalle meldet einen Einbruch der Umsätze auf dem Berliner „Teilmarkt“ für Gewerbeimmobilien um 65 Prozent. „Einen Boom wie in den Jahren 2006 und 2007 wird man so schnell nicht mehr erleben“, sagt Analyst Helge Scheunemann. Die Banken verlangten von ihren Kunden mehr eigenes Kapital und prüften die Immobilien sehr gewissenhaft. Häufig verlangten die Kredithäuser außerdem „Risikoprämien“, zum Beispiel wenn Verträge mit Mietern nur noch kurze Zeit gelten. Denn die Angst vor Leerstand und Mietausfällen sei groß. Die plötzliche Zurückhaltung der Banken bei Immobilienfinanzierungen sei darauf zurückzuführen, dass sie das volle Risiko für Kredite in den Büchern behalten. Vor Beginn der Finanzkrise konnten sie diese Risiken „verbrieft“ auf dem Kapitalmarkt verkaufen. Seitdem dies nicht mehr möglich sei, „ist die Unsicherheit über den realen Wert von Immobilien groß“, sagt Scheunemann. ball