Berliner Wohnungsmarkt : Wahlkampf um vier Wände

Der begrenzte Wohnraum und steigende Mieten stellen die Politik in Berlin vor eine Herausforderung: Bei Neubauten und Sanierung die soziale Mischung zu bewahren.

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Baustoff Holz. Baugemeinschaften wie für das Projekt „E3“ in der Esmarchstraße in Prenzlauer Berg werden heute von professionellen Beratern begleitet – mit ausgezeichneten Ergebnissen.
Baustoff Holz. Baugemeinschaften wie für das Projekt „E3“ in der Esmarchstraße in Prenzlauer Berg werden heute von professionellen...Foto: imago stock&people

Keine Woche vergeht ohne neue Hiobsbotschaft vom Berliner Wohnungsmarkt. Die Mieten in der Stadt steigen – immer stärker, immer schneller. Wer eine Wohnung hat, kündigt sie nur, wenn es gar nicht mehr anders geht. Denn beim Abschluss eines neuen Vertrages zahlt man wegen der großen Nachfrage viel höhere Preise als länger vermietete Wohnungen kosten. Auf Drängen der Linken hat der Senat reagiert und will mehr Anreize für den Wohnungsbau schaffen. Aber reicht das wirklich?

Einen Bedarf von 60 000 Wohnungen bis zum Jahr 2020 hat der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen ermittelt. Zurzeit würden jährlich nur 4000 Wohnungen gebaut, mindestens doppelt so viele müssten es sein, um die Wohnungsnot zu dämpfen. Diese Zahlen überzeugten auch Finanzsenator Ulrich Nußbaum (parteilos): „Wir wollen die Liegenschaftspolitik erneuern“, sagt er. „Wir müssen auf den veränderten Immobilienmarkt reagieren.“ Trotz leerer Landeskassen „wollen wir weg von einer kurzfristigen Verkaufspolitik“. Kurzfristig heißt, dass bisher fast jedes landeseigene Grundstück so teuer wie möglich verkauft wurde, um mit dem Geld den Haushalt zu sanieren. Was aber nützt das, wenn dabei die bunte „Berliner Mischung“ verlorengeht, weil soziale Barrieren zwischen Quartieren entstehen und solche Problemzonen dann mit Millionenaufwand repariert werden müssen? Deshalb will die SPD nun „Wettbewerbe um die besten Ideen für eine gute soziale Mischung und bezahlbare Mieten“, kündigt Stadtentwicklungsexperte Daniel Buchholz an.

Gute Chancen haben Genossenschaften wie die Berolina. Sie hat in den vergangenen zehn Jahren in Mitte 150 Wohnungen errichtet. Zurzeit entstehen zwei Stadtvillen im Inneren eines Blockes an der Neuen Jakobstraße. „Nachverdichten“ nennen Stadtplaner das. Für die Berolina hat es den Vorteil, dass sie nicht einen Euro für das so teure Bauland ausgeben muss. Deshalb können die Vorstände mit durchschnittlichen Nettokaltmieten von zehn Euro je Quadratmeter im Monat rechnen. Ganz billig ist das nicht, aber es bringt die Verhältnisse ins Rutschen: In einem anderen Haus wird eine billigere Wohnung frei für einen weniger zahlungskräftigen Genossen – die Durchschnittsmiete im Berolina-Bestand beträgt moderate fünf Euro pro Quadratmeter.

„Wir bedienen nicht die Renditeerwartungen anderer, sondern ausschließlich unsere Mitglieder“, sagt Vorstandsmitglied Jörg Kneller. Überschüsse werden wieder investiert. Deshalb sind alle 3800 Wohnungen saniert – und wenn Geld übrig ist, baut man eben. Das geht bisher nur auf eigenen Flächen. Denn „die Verkaufspreise für landeseigene Grundstücke sind zu hoch, wenn man preiswerten Wohnraum anbieten will.“ Preiswert, das sind acht bis zehn Euro je Quadratmeter, plus Nebenkosten: viel für den Bestand, wenig für einen Neubau. Mehr günstiges Bauland nur für genossenschaftliches Wohnen wäre also ein Rezept.

Auch Baugemeinschaften sind eine Waffe im Kampf gegen die Wohnungsnot. Etwa 600 der nur gut 4000 Wohnungen, die jährlich in Berlin entstehen, errichten private Eigentümerkollektive beim „betreuten Bauen“. Was früher ein Abenteuer war, begleiten heute Profis, mit ausgezeichneten Ergebnissen: Der Neubau „E3“ in der Esmarchstraße in Prenzlauer Berg gewann den renommierten Holzbaupreis. Und die Bewohner des „Klimasolarhauses“ in der Friedrichshainer Bänschstraße geben nicht einen Cent fürs Heizen aus. „Richtungsweisend“ für das, was noch möglich ist, nennt Constance Cremer von der für Baugemeinschaften zuständigen „Netzwerkagentur“ aber die 400 Wohnungen, die von 300 Genossen ab Sommer auf dem Gleisdreieck gebaut werden: Nach dem Einzug werden sie nur zehn Euro pro Quadratmeter und Monat bezahlen – warm!

Die jährlich 500 Beratungen der Netzwerkagentur bezahlt der Senat. Und der Liegenschaftsfonds stellt Baugemeinschaften jedes Jahr fünf landeseigene Grundstücke zur Verfügung. „Aber das sind leider die Ladenhüter“, sagt Cremer. Am Stadtrand, miserabel geschnitten – nur zwei davon eignen sich dieses Jahr für Baugruppen. Wie aber könnte das Land Baugruppen starker fördern? Indem der Senat ihnen ungenutzte Kitas, Schulen oder Verwaltungsgebäude überlässt, die zu Wohnhäusern umgebaut werden können. Und statt Landeseigentum zu verkaufen, sollte Berlin es im Erbbauverfahren übertragen, geknüpft an die Bedingung, dass ausschließlich Haushalte mit geringen Einkünften diese Wohnungen bekommen.

Damit Genossenschaften und Baugruppen stärker zum Zuge kommen, sind allerdings auch die Leitlinien der Stadtentwicklung in einem wichtigen Punkt zu verändern: Baugebiete müssen in kleinere Parzellen aufgeteilt werden. Dass darauf in Berlin nicht genug geachtet wird, hatte Senatsbaudirektorin Regula Lüscher am Sonnabend im Tagesspiegel zugegeben. Wenn aber neue Baugebiete wie die Moabiter Europacity an der Heidestraße überwiegend in große Grundstücke aufgeteilt werden, ist der Kreis der Bieter begrenzt, die über das erforderliche Kapital für deren Bebauung verfügen. So entstehen große uniforme Blöcke wie an mancher Stelle der Friedrichstadt. Eine neu aufgestellte Baupolitik müsste sich an der Stadt des 19. Jahrhundert orientieren und deren „Zinshäuser“. Deren Bauherren waren oft Handwerker, die im Hof ihre Werkstatt hatten und denen die Erträge der vermieteten Wohnungen in den Obergeschossen als Alterssicherung dienten. Die unterschiedliche Qualität von Wohnungen in Vorderhaus, Querflügel und Höfen begünstigte das Zusammenleben verschiedener sozialer Schichten in den Blöcken – so entstand die Berliner Mischung.

Ein weiteres Rezept gegen die Wohnungsnot hat Andreas Otto von den Grünen parat: „Der Senat sollte ehemalige Sozialwohnungen aus Zwangsversteigerungen ankaufen.“ Weil das Land keine Anschlussförderung gewährt für die Häuser, die vor Jahrzehnten mit öffentlichen Geldern gebaut wurden, sind viele der Eigentümer zahlungsunfähig. Bei den Zwangsversteigerungen gehen Berlin die einst gewährte Zuschüsse sowie die immer noch auf den Häusern lastenden Kredite der landeseigenen Investitionsbank (IBB) ohnehin verloren. Statt diese Millionen in den Wind zu schreiben, könnte Berlin mit geringem Einsatz eigener Mittel die Häuser selbst ersteigern. Bieten müsse man nur einen Betrag bis zur Höhe der vom Land einst gegebenen Bürgschaft – denn diese Summe aus dem Landeshaushalt wird nach der Zwangsversteigerung ohnehin fällig: „Zurzeit legt der Senat also bares Geld drauf“, sagt Otto. Die Folgen des Ausverkaufs von Sozialwohnungen seien am Kreuzberg Fanny-Hensel-Kiez zu beobachten: Drastische Mietsteigerung zwingen viele auszuziehen.

Und der Berliner Mieterverein? Dessen Chef Reiner Wild meint, dass Mieten von Neubauten für Haushalte mit mittleren Einkommen nicht einmal dann erschwinglich sind, wenn der Senat dafür landeseigenes Bauland verschenkt. Deshalb fordert er „öffentliche Fördermittel“. Wilds Vorschlag: Die zurzeit auslaufenden Darlehen für den sozialen Wohnungsbau sollte Berlin nutzen, um neue Projekte mit zinsgünstigen Krediten zu subventionieren. „Zielgruppengerecht“ will er sie einsetzen – für Haushalte, die sich am Markt nur schlecht versorgen können, und nur für Neubauten innerhalb des S-Bahnrings. Wilds zweite Forderung: Eine „zivilrechtliche Regelung“ zur Beschränkung der Miethöhe bei neuen Verträgen auf fünf Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. „Die Bundesratsinitiative des Senats reicht nicht aus“, sagt er. Diese sieht Sanktionen nur dann vor, wenn Vermieter 20 Prozent mehr verlangen als ortsüblich.

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