Mieten in Berlin : Umwandlungen verschärfen die Not am Wohnungsmarkt

Milieuschutz stoppt keine Mietshaus-Umwandlung. Dabei ist der Markt längst übersättigt mit teuren Eigentumswohnungen.

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In Berlins Mitte entstehen zahlreiche Eigentumswohnungen.
In Berlins Mitte entstehen zahlreiche Eigentumswohnungen.Foto: Doris Spiekermann-Klaas

Ausgerechnet in Gebieten der Stadt, wo der Senat mit Vorschriften und Gesetzen Mieter vor Verdrängung schützen will, wandeln Hauseigentümer besonders viel und gerne Mietwohnungen in Eigentumsobjekte um? Die neuesten am Wochenende veröffentlichten Zahlen des Senats – fast 13000 Umwandlungen im letzten Jahr – werfen Fragen auf. Und Widerspruch. Denn für Marktliberale entzieht das Umwandlungsgeschäft dem Markt keine Wohnung.

Das ist richtig, aber in Berlin eben nicht. Denn der Wohnungsmarkt ist zweigeteilt. Auf der einen Seite gibt es ein Überangebot teurer Wohnungen für hohe Einkommensbezieher, daran mangelt es nicht. Auf der anderen Seite fehlen viele Wohnungen für Durchschnittsverdiener. Die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen verwandelt zugleich preiswerte Mietwohnungen in teure: „Umgewandelte Wohnungen kosten durchschnittlich 20 bis 30 Prozent mehr Miete als Wohnungen in nicht aufgeteilten Mietshäusern“, sagt Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins.

Keine „leistbaren Wohnungen“

Das liegt daran, dass umgewandelte Eigentumswohnungen, wenn sie überhaupt auf den Markt kommen, zur maximal möglichen Miete angeboten werden, weil sich der Kauf sonst nicht rechnet. Das ist eine Auswirkung der überhöhten Preise für Wohnimmobilien in Berlin, vor denen Bundesbank, Zentraler Immobilienausschuss und der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft seit geraumer Zeit warnen.

Hintergrund: Mieten und Immobilienpreise steigen seit ungefähr sieben Jahren viel schneller als die Einkommen und deshalb können sich Berliner von ihrem verfügbaren Einkommen die Angebotsmieten nicht mehr leisten. Diese liegen sechs Euro je Quadratmeter und Monat zu hoch für Berliner Haushalte. Kurzum, es gibt ein Überangebot an teuren Eigentumswohnungen – und es fehlen ungefähr 100 000 „leistbare Wohnungen“, wie Stadtforscher es ausdrücken.

Umwandlungen treiben die Preise

Deshalb verschärfen die Umwandlungen die Not am Wohnungsmarkt und entziehen dem Markt Mietwohnungen, jedenfalls dem Angebot bezahlbarer Objekte. Bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hieß es: „Im Umfeld der Milieuschutzgebiete und in bisher nicht geschützten Gebieten der inneren Stadt schreitet der Prozess rasant voran.“ In den „sozialen Erhaltungsgebieten“ selbst habe sich „der Umwandlungsprozess“ aber „verlangsamt“. Bundesgesetzliche Vorgaben zwängen die Bezirke, bestimmte Umwandlungen weiterhin zu genehmigen.

Wie das zu stoppen ist? Indem der Gesetzgeber die Ausnahmeregelung streicht – eine entsprechende Bundesratsinitiative Berlins scheiterte allerdings am Bund. Nur die Auskunftspflicht Mietern gegenüber verbesserte der Bund. „Diese Lücke nutzen viele aus und kaufen Altmieter raus“, sagt Mietervertreter Wild. 25 000 Euro in bar trösten manchen über die dann mühsame Wohnungssuche hinweg. Danach „vermietet“ der Wohnungshändler das Objekt an einen Kunden, der dieses einen Monat später kauft. „Umwandlungen sind das wichtigste Geschäftsmodell für Investoren, die mit Wohnungen schnell Geld machen wollen“, bilanziert Wild – und das um den Preis schneller steigender Mieten auf dem Wohnungsmarkt.

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