Neues Urteil in Berlin: Nur echte Zweitwohnungen dürfen an Touristen vermietet werden

Wann gilt eine Wohnung als Zweitwohnung, und wann darf man sie als Ferienwohnung vermieten? Ein neues Urteil des Verwaltungsgericht Berlin stellt nun klar, auf welche Bedingungen es dabei ankommt.

Erst am 9. August hatte das Verwaltungsgericht drei Klägern aus  Dänemark, Italien und Rostock recht gegeben, die ihre Zweitwohnungen in Berlin gelegentlich selbst benutzen und diese ansonsten als Ferienwohnungen vermieten wollen. Trotz Zweckentfremdungsverbot sei das zeitweise Vermieten erlaubt, so die Richter (wir berichteten).

Jetzt aber lautet das Urteil anders. Es kommt offenbar darauf an, wie die Wohnung genau genutzt wird. Denn in einer neuen Entscheidung vom heutigen Donnerstag stellte das Verwaltungsgericht klar, dass eine Wohnung, die "nur unwesentlich zu Wohnzwecken genutzt wird", nicht als Ferienwohnung vermietet werden darf.

Geklagt hatten Eigentümer eines Wohnhauses mit vier Wohnungen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg. In einer der Wohnungen lebten die Kläger selbst, zwei sind dauerhaft vermietet. Die vierte Wohnung vermieten sie seit 2009 zeitweise an Feriengäste, teilte das Gericht mit. Nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes beantragten sie beim Bezirksamt die Genehmigung für die Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung. Das Bezirksamt lehnte ab.

Ausweichquartier bei lautem Schnarchen

Die Kläger wandten sich dann ans Verwaltungsgericht. Ihr Argument: In der Umgebung gebe es genügend freie Wohnungen. Sie würden die Wohnung zudem gelegentlich selbst nachts nutzen, wenn sich einer der beiden durch lautes Schnarchen des anderen gestört fühle. Die Wohnung hätten sie extra als Gästewohnung eingerichtet, und ihre Investitionen amortisierten sich erst nach zwölf Jahren.

Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab. Der Schutz der Zweitwohnung greife nicht mehr, "wenn die Funktion des Wohnens ganz unwesentlich sei oder nur zum Schein erfolge". Das Gericht stellte klar, wann eine Wohnung als Zweitwohnung gilt: Wenigstens ein Raum müsse dem Wohnungsinhaber den ganzen Tag zur privaten Verfügung stehen und die Möglichkeit bieten, darin "den Tätigkeiten und Nutzungsweisen nachzugehen, die zum Begriff des Wohnens gehören". Dies sei hier nicht der Fall.

Das öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnung überwiege die privaten Interessen der Kläger.

Gegen das Urteil können die Kläger Berufung beim Oberwaltungsgericht Berlin-Brandenburg einlegen.

Seit Mai gilt das Zweckentfremdungsverbot

Weil es an Wohnungen in Berlin mangelt, dürfen Ferienwohnungen in Wohnhäusern seit Mai nicht mehr gewerblich angeboten werden. Wer dennoch ohne besondere Genehmigung vermietet, riskiert bis zu 100.000 Euro Bußgeld.