Nur für Großverdiener: Warum viele Sozialwohnungen kaum bezahlbar sind

AUSLÖSER DES PROBLEMS

Das Aus für billige Mieten im sozialen Wohnungsbau kam per Senatsbeschluss am 4. Februar 2003. Eine Expertenkommission hatte errechnet, dass das Land rund 2,1 Milliarden Euro sparen könne, wenn es die bis zum Jahr 2029 laufende „Anschlussförderung“ streicht. Wegen der „dramatischen Haushaltslage“ Berlins und der damit verbundenen Hoffnungen auf Hilfen des Bundes, beschloss der Senat den Einschnitt. Betroffen sind davon rund 28 000 Mietwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1987 bis 1997 sowie teilweise von 1985 und 1986. Trotz des Förderstopps sind die Objekte weiterhin „Sozialwohnungen“ und das Land könnte Einfluss auf die Auswahl der Mieter durch den Eigentümer ausüben, also eine „Belegungsbindung“ erklären. Doch der Senat verzichtet darauf freiwillig bis Ende 2011, um die Vermieter zu entlasten. Außerdem berechtigt der Förderstopp die betroffenen Hauseigentümer, die Mieten weit über den Mietspiegel anzuheben. Dadurch sind jedenfalls in guten Lagen die „Sozialwohnungen“ für Haushalte mit kleinen Einkommen ohnehin oft unerschwinglich.

PLEITEWELLE

Die fehlenden Einnahmen trieb viele Eigentümer in die Pleite. Seit 2003 waren bis Ende 2009 rund 163 Objekte von Insolvenz betroffen, und 75 Wohnhäuser wechselten bei Zwangsversteigerungen den Eigentümer. Das ist mehr als ein Fünftel aller bisher vom Förderstopp betroffenen Objekte (713). In diesem und im kommenden Jahr endet die Förderung für weitere 140 Wohnhäuser.

MIETSPIEGEL AUSSER KRAFT

Drastische Mieterhöhungen sind nach dem Förderstopp möglich, weil dann der Mietspiegel keine Rolle mehr spielt, sondern nur noch die „Kostenmieten“ gelten. Das sind grob gesagt die Kosten, die bei der Finanzierung des Wohnungsbaus anfielen. Die Kostenmieten liegen oft bei 15 Euro je Quadratmeter und Monat oder mehr, weil es in Berlin zu Mauerzeiten an Konkurrenz unter Bauunternehmen fehlte. Den enormen Spielraum für Mieterhöhungen nutzen nicht alle Vermieter aus, weil sie sonst keine Mieter mehr für die Wohnungen finden würden. Wegen der hohen Mieten stehen auch überdurchschnittlich viele Sozialwohnungen in der Stadt leer, über sieben Prozent insgesamt. Das sind zwei Prozent mehr als im Durchschnitt des Wohnungsbestandes.

MIETERHILFEN

Bis zu 90 Prozent der nach der Mieterhöhung anfallenden zusätzlichen Kosten erstattet der Senat Haushalten mit geringen Einkommen. Wer mehr als 2200 Euro brutto verdient, geht leer aus. Bei Familien mit drei Personen liegt die Grenze bei 4100 Euro brutto. Der Mietausgleich wird fünf Jahre lang bezahlt, in Härtefällen acht Jahre. Allerdings wird der Ausgleich häppchenweise nach jeweils zwölf Monaten verringert, so dass der Druck Jahr für Jahr steigt, eine neue Wohnung zu suchen. Wer lieber gleich die Reißleine zieht, erhält eine Umzugskostenhilfe. Die bekommt, wer in einer der betroffenen Sozialwohnungen eine Mieterhöhung von mindestens 52 Cent pro Quadratmeter erhält und eine Mindestmiete von 6,01 Euro im Jahr 2009 bezahlte. Die Hilfen für Mieter kosteten das Land bis Ende 2009 insgesamt rund 5,4 Millionen Euro.

SPIELBALL DER SPEKULANTEN

Der Berliner Mieterverein spricht infolge des Förderstopps von einer „Mieterhöhungswelle und Mietervertreibung im Sozialen Wohnungsbau“. Weil die Miete „auf einen Schlag“ auf die Höhe der Kostenmiete angehoben werden kann und diese zwischen 13 und 18 Euro pro Quadratmeter und Monat liegt, müssten viele der früheren Mieter aus ihren Wohnungen ausziehen. In der Kreuzberger Kochstraße 23 verlangte der Hauseigentümer fast 125 Prozent mehr Miete nach dem Förderstopp. Den Mietervertretern zufolge ist dies kein Einzelfall. Ihnen lägen ähnliche Fälle aus dem Wedding vor (Koloniestraße 6a, 15,66 Euro je Quadratmeter und Monat; Nordufer 8, 12,40 Euro), aus Lichtenberg (Gotlindestraße 49, 11,90 Euro) und aus Neukölln (Werbellinstraße 9; 11,71 Euro). Das sind drei Stadtteile, die nicht für hohe Mieten und begehrte Quartiere stehen. Deshalb vermutet der Mieterverein hier eine „Entmietungsstrategie“: Bewohner mit geringeren Einkommen sind wegen der horrenden Mieten zum Auszug gezwungen. Dann können die Hauseigentümer mit einem neuen Mieter ihrer Wahl einen neuen Mietpreis vereinbaren.

RETTUNGSVORSCHLÄGE

Vertreter des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) verhandeln zurzeit mit dem Senat über eine vorzeitige vollständige Entlassung der betroffenen 28 000 Sozialwohnungen aus der Bindung. Dazu verlangt der BBU vom Senat, dass das Land einen Teil der Schulden erlässt, die Eigentümer von Sozialwohnungen bei deren Errichtung von landeseigenen Banken aufgenommen hatten. Als Gegenleistung will der Verband eine zu verhandelnde Zahl von Wohnungen in der Stadt zu moderaten Mietpreisen ausschließlich an Haushalte mit kleinen Einkommen vermieten.

POLITISCHE REAKTIONEN

Die CDU fordert eine gesetzliche Regelung, um die Mieten von Sozialwohnungen wieder an dem Mietspiegel zu binden. Die Grünen schlagen vor, solche Sozialwohnungen aus der Zwangsversteigerung zurückzukaufen, die wegen des Förderstopps insolvent wurden. Begründung: Das Land bürgt bei einer Insolvenz ohnehin für die noch laufenden Kredite, und das kostete Berlin bisher 247 Millionen Euro. Dieses Geld wäre beim Rückkauf der Sozialwohnungen nicht verloren. Die Linke will die Überschüsse landeseigener Wohnungsbaugesellschaften, rund eine Million Euro zurzeit, für den Bau oder den Kauf neuer Sozialwohnungen einsetzen. Die SPD schlägt vor, landeseigene Grundstücke günstig an solche Bauherren vergeben, die billigen Wohnraum schaffen. Die FDP will den „privat finanzierten Wohnungsneubau“ stärken durch „kleinteilige, offene und transparente Vergabeverfahren“, damit auch Baugruppen zum Zuge kommen.