Tourismus in Berlin : Urlaub zu viert auf sechs Quadratmetern

Das Zweckentfremdungsgesetz machte ihm einen Strich durch die Rechnung. Jetzt vermietet Philipp Stein leer stehende Ladenflächen - und macht sie zu Touristen-Apartments.

Philipp Steins Mini-Apartments sind bei den Berlin-Urlaubern der Renner - nicht zuletzt wegen der günstigen Preise.
Philipp Steins Mini-Apartments sind bei den Berlin-Urlaubern der Renner - nicht zuletzt wegen der günstigen Preise.Foto: Agnieszka Budek.

Vier Personen auf sechs Quadratmetern? Das muss zum Schlafen reichen, zumindest in Friedrichshain. Dort können Touristen seit September in kleinen Wohnboxen übernachten. Die Mini-Apartments befinden sich hinter großen Schaufensterscheiben direkt an der Frankfurter Allee. Denn dort, wo jetzt Berlinbesucher aus aller Welt schlafen, war vorher ein Fahrradladen.

Urheber der ungewöhnlichen Idee ist Philipp Stein. Nach seiner Ausbildung zum Hotelkaufmann vermietete der 30-jährige Pankower Wohnungen über die Internetplattform Airbnb. Als ihm das Zweckentfremdungsgesetz einen Strich durch die Rechnung machte, musste Stein nach Alternativen suchen. „Ich wollte einen Kompromiss zwischen der Anonymität eines Hotels und der Privatsphäre von Airbnb“, sagt Stein. Immer wieder sah er in Berlin leer stehende Gewerbeflächen. Warum sollte man die nicht zu Ferienwohnungen machen können, dachte er. Aber das gestaltete sich schwieriger als gedacht. „Viele wollten keine Touristen in ihren Häusern, bei anderen Objekten passte die Größe nicht.“

Schließlich wurde er doch noch fündig. Anfang 2015 eröffnete er in einer ehemaligen Bankfiliale an der Frankfurter Allee die ersten Ferien-Apartments. Als ein Jahr später in der Nähe ein Fahrradladen auszog, überlegte Stein nicht lange und schlug zu. Die Umnutzung zu Ferienwohnungen beantragte er beim Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Dafür mussten Ordnungsamt und Bauaufsicht zustimmen – und der Denkmalschutz.

Denn nicht nur die Zuckerbäcker-Fassade des Gebäudes ist geschützt, sondern auch das Interieur. Die historischen verspiegelten Säulen im Verkaufsraum, die Schaufenster und selbst die Fliesen in den Sanitärräumen mussten bleiben – obwohl Stein sie eigentlich lieber herausgerissen hätte.

Klein, aber erschwinglich

„Dort hat der Radladen vermutlich die Fahrräder gereinigt. Dementsprechend sahen die Fliesen aus.“ Auch die alten Decken durfte Stein nicht verändern. Dieses Problem umging er, indem er in den 100 Quadratmeter großen Verkaufsraum sechs kleine Wohnboxen baute, die niedriger sind als die Zimmerdecke. Mit Doppelstockbetten, Nachttisch, Sofa – und ohne Fenster. Dazu Gemeinschaftsküche und -bad: Fertig ist das Touristenquartier – ab 30 Euro pro Nacht und Box durchaus erschwinglich. Wer nicht will, muss sich aber nicht in die Schlafboxen zwängen.

Das ehemalige Lager des Radladens wird gerade zu einem Maisonette-Apartment mit eigenem Badezimmer umgebaut. Beim ersten Projekt, der ehemaligen Bankfiliale, habe er noch viel selber gemacht, sagt Stein, jetzt fehle dazu die Zeit. Die Bauplanung hingegen habe bei beiden Projekten Steins Vater übernommen – er ist Architekt. Insgesamt habe der Umbau etwa 100 000 Euro gekostet.

Die Miete für den ehemaligen Radladen beträgt laut Stein zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter und liegt damit im Mittelfeld für Gewerbeflächen in Friedrichshain. Eigentümer des Gebäudes sei eine große Immobiliengesellschaft. Diese habe zwar schon angekündigt, sich zurückzuziehen. Sorgen macht sich Stein deshalb aber nicht: Sein Vertrag läuft über zehn Jahre.

Kein Trend in Sicht

Die Bauaufsicht des Bezirks hat in letzter Zeit einige Umnutzungsanträge bearbeitet, auch von bisherigen Gewerbeflächen. Je nach planungsrechtlichen Voraussetzungen sei die Nutzung zu genehmigen oder eben nicht. Laut der Wirtschaftsförderung Friedrichshain-Kreuzberg gebe es im Bezirk „quasi keinen Leerstand“ von Gewerbeflächen. Was leer stehe, werde innerhalb kürzester Zeit wieder vermietet. Täglich fragten Händler nach Flächen.

Ist Philipp Stein für sie eine Konkurrenz, indem er die begehrten innerstädtischen Gewerbeflächen zu Ferienwohnungen macht? „Wir sehen da bisher keinen Trend. Es handelt sich um Einzelfälle“, sagt Nils Busch-Petersen, Geschäftsführer des Handelsverbands Berlin-Brandenburg. Er bedaure aber, dass die klassischen Einkaufsstraßen mit Ladengeschäften immer weniger würden.

Den Touristen ist das egal. Bei ihnen sind Philipp Steins Apartments der Renner. Die Wochenenden sind bis ins neue Jahr ausgebucht, selbst im sonst schwachen November waren sie zu 80 Prozent belegt. „Wir haben Gäste aus der ganzen Welt, vor allem junges Partypublikum“, sagt Stein. Beschwerden von Nachbarn habe es bisher nicht gegeben. Er hofft, das bleibt so, schließlich sind mit der Simon-Dach-Straße und dem Berghain zwei Feier-Hotspots in unmittelbarer Nähe. Einige Gäste kämen extra für den Kult-Club nach Berlin und fragten Stein nach seinen Tipps, um den Türsteher zu überwinden. Aber da müsse er leider passen: „Im Berghain war ich noch nie.“

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