Berlin: Wenn der Vermieter die Maler bezahlen muss

Ein Drittel aller Berliner Mieter muss nicht für die Kosten von Schönheitsreparaturen aufkommen, weil die entsprechenden Klauseln ungültig sind. Nach unserem gestrigen Bericht fragten viele Leser, woran zu erkennen ist, ob sie renovieren müssen. Das hängt von den Formulierungen in dem jeweiligen Mietvertrag ab. Deshalb rät der Mieterverein dazu, einen Experten zu Rate zu ziehen. Erste Hinweise auf ungültige Renovierungsklauseln können aber auch Laien erkennen.

„Das Wehklagen der Hauseigentümer über die neue Rechtsprechung ist unberechtigt“, sagt Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins. Der Bundesgerichtshof habe der einseitigen Belastung der Mieter ein Ende bereitet. Die meisten Renovierungsklauseln in den Mietverträgen des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen seien ungültig. Die Verträge des abgekürzt „GdW“ genannten Verbandes wurden bis Ende der achtziger Jahre auch von allen landeseigenen Wohnungsunternehmen verwendet. Auch danach wurden die Musterverträge des GdWs, die in der Regel vom Hausverlag „Harmonia“ gedruckt werden, von vielen Vermietern genutzt. Diese enthalten oft ungültige Renovierungsklauseln.

Schon eine einzige ungültige Renovierungsklausel entbindet den Mieter vollständig von der Pflicht zur Renovierung. Die Schönheitsreparaturen muss dann der Vermieter bezahlen. Dies gilt auch für die Renovierungspflicht während des laufenden Mietverhältnisse. Ungültig wird die Renovierungsklausel laut Bundesgerichtshof, wenn der Mieter dadurch „unangemessen benachteiligt“ wird. Dies ist der Fall, wenn „starre Fristen“ für die Renovierung vorgeschrieben werden, ohne dass der tatsächliche Zustand der Räume berücksichtigt würde.

Achtung: Wenn der Mietvertrag den Anstrich von Wohnräumen „alle fünf Jahre vorschreibt“, diese Pflicht aber relativiert durch Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“, dann ist die Klausel nicht ungültig und der Mieter muss selber renovieren. „Man sollte sich deshalb den ganzen Vertrag genau durchsehen“, warnt der Rechtsexperte Frank Maciejewski vom Berliner Mieterverein. In einigen Verträgen gebe es an versteckter Stelle Absätze, die die starren Fristen relativierten – dann stehe der Mieter unverändert in der Renovierungspflicht.

Ungültig werden Renovierungsklauseln, wenn der Vermieter beim Auszug die Renovierung ohne Rücksicht auf den Zustand der Räume vorschreibt. Dasselbe gilt für den Fall, dass der Mietvertrag das Anstreichen von Fenstern vorschreibt, obwohl der Mieter nur die Innenflächen streichen muss. Der Mieter muss auch nicht renovieren, wenn ihm der Vermieter genau vorschreibt, wie er die Schönheitsreparaturen auszuführen hat: Wenn der Mieter etwa die Wände weiß malern muss und von dieser Ausführungsart nicht abweichen darf. Dies schränkt die geschmackliche Gestaltungsfreiheit des Mieters unangemessen ein, meint der Bundesgerichtshof.

Übrigens: Auch wenn der Mieter nicht um die Renovierung herumkommt, ist er nicht dazu verpflichtet, eine Fachfirma damit zu beauftragen. Wenn der Mietvertrag ihm dies dennoch vorschreibt, gilt diese Regelung nicht. Ein Merkblatt zur neuen Rechtslage gibt es auf der Website des Berliner Mietervereins im Bereich „Mietrecht“, „Hilfe zur Selbsthilfe“ (www.berliner-mieterverein.de). ball