Wohnungsmarktbericht 2010: "Wer umzieht, hat verloren"

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt wächst. In Berlin wurden seit dem Jahr 2000 fast genau so viele Haushalte neu gegründet wie es in ganz Friedrichshain-Kreuzberg gibt. Diesen 165 000 neuen Haushalten stehen aber nur gut 40 000 neue gebaute Wohnungen gegenüber. Deshalb steigen die Mieten in der Stadt. Dies geht aus dem „Wohnungsmarktbericht 2010“ hervor, den die landeseigene Investitionsbank Berlin am Dienstag vorgestellt hat.

„Wer umzieht, hat verloren“, sagte die Verfasserin der Studie Annamaria Schwedt. Denn die große Nachfrage ermöglicht es Hauseigentümern bei der Neuvermietung von Wohnungen viel höhere Preise zu verlangen als im Bestand sonst üblich. Weil aber jedes Jahr die Mieter von etwa zehn Prozent aller Wohnungen wechseln und die Mieten dann erhöht werden, steigen sie auch in ganz Berlin stetig. Das Angebot an günstigen Wohnungen für unter sechs Euro pro Quadratmeter und Monat kalt schrumpft: 44 Prozent sind es berlinweit insgesamt. Nennenswerte Bestände gibt es aber nur in Randbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau oder Neukölln-Süd. Im Durchschnitt beträgt die Angebotsmiete laut Wohnungsmarktbericht 6,17 Euro je Quadratmeter und Monat in Berlin.

Dennoch sagt die Forscherin vom Institut empirica, der Berliner Wohnungsmarkt sei noch lange nicht so angespannt wie etwa der von München. So sei die Mietbelastung in Berlin – also der Anteil vom Einkommen, der für die eigene Wohnung ausgegeben werden muss – geringer als in München, Hamburg oder Köln. Nur in Dresden sei die Mietbelastung noch geringer als in Berlin. Allerdings stützt sich die Studie dabei auf die veralteten Zahlen aus dem „Mikrozensus 2006“. Die Forscher geben zu, dass die Mieten in Berlin vor allem seit 2007 rasant gestiegen sind. Und den stark steigenden Mieten stehen stagnierende Haushaltsnettoeinkommen gegenüber: Zwischen 2004 und 2009 lag das Plus bei gerade mal 75 Euro oder fünf Prozent, hieß es beim Statistischen Landesamt Berlin-Brandenburg auf Anfrage. Dagegen fordern Hauseigentümer heute 17 Prozent mehr Miete für eine freie Wohnung als im Jahr 2004.

„Unzulässig“ nennt der Berliner Mieterverein die Schlussfolgerung in dem Bericht, wonach die Berliner „weiterhin günstig wohnen trotz sinkender Wohnraumreserven“. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, dessen Mitglieder 40 Prozent aller Wohnungen in Berlin besitzt, erklärte, dass bis zum Jahr 2020 sogar rund 60 000 Wohnungen neu gebaut werden müssten, um der wachsende Nachfrage Herr zu werden – was einer Verdopplung der derzeitigen Bauaktivitäten bedeuten würde.

„Die Neuvertragsmieten erhöhen sich auf breiter Front“, heißt es in dem Wohnungsmarktbericht immerhin. Bisher hatte die Senatorin für Stadtentwicklung Ingeborg Junge-Reyer (SPD) immer nur von einem anziehenden Markt in einzelnen Teilen der Stadt gesprochen.

Besonders stark betroffen von dem enormen Druck auf dem Mietenmarkt sind ausgerechnet Häuser, die zu dem subventionierten Sozialen Wohnungsbau zählen und eigentlich für Haushalte mit geringen Einkommen reserviert waren. Weil das Land aber die Anschlussförderung für diese Immobilien gestrichen hat, können die Eigentümer so viel Miete verlangen, wie der Markt hergibt.

Nach Angaben des Berliner Mietervereins wurden bislang drastische Mieterhöhungen verschickt sogar für Wohnungen in Lichtenberg (Gotlindestraße 49), Neukölln (Werbellinstraße 71) und Wedding (Koloniestraße 6a), für die nun zwischen 11 und über 15 Euro pro Quadratmeter und Monat verlangt werden. „Entgegen der stets wiederkehrenden Behauptung des Senats sind es keine Einzelfälle“, sagt Mietervereinschef Reiner Wild.

Durch die drastischen Mieterhöhungen stehen oft auch Sozialwohnungen leer: Rund 11 800 Wohnungen waren mehr als sechs Monate nicht vermietet. In Friedrichshain-Kreuzberg stieg deren Anteil von sieben auf zehn Prozent und in Charlottenburg-Wilmersdorf von vier auf sieben Prozent. In den meisten Bezirken ging der Leerstand aber zurück: von 12 auf vier Prozent in Pankow, von zehn auf fünf Prozent in Lichtenberg, von acht auf fünf Prozent in Mitte und von sieben auf vier Prozent in Treptow. Im gesamten Wohnungsbestand Berlins beträgt der Leerstand fünf Prozent.

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen in der Stadt, seit 2006 um 14 Prozent. Ralf Schönball