Zweckentfremdung: Zwei Siege für Vermieter von Ferienwohnungen

In Berlin herrscht Wohnungsnot, zugleich ist die Stadt attraktiv für Touristen, was das Geschäft mit Ferienwohnungen boomen lässt. Dieses ist jedoch verboten. Wie weit das Zweckentfremdungsverbot reicht, ist immer wieder Gegenstand von Prozessen. Am Mittwoch befasste sich das Verwaltungsgericht mit zwei weiteren Fallkonstellationen. In beiden Fällen bekamen die Kläger Recht. Sie haben gegen ihr Bezirksamt Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung.

Ärztepaar in zwei Wohnungen

Der erste Fall: Matthias F. und Nadine R. sind Ärzte an zwei Berliner Kliniken; sie haben vier gemeinsame Kinder. Das Leben dieser Großfamilie zwischen Kita und zwei Schulen zu organisieren, ist kompliziert. Vor einigen Jahren kaufte die Familie ein Haus in Schönholz, zwischen Pankow und Reinickendorf. Doch es zeigte sich: Das Haus machte alles noch komplizierter, die Schulkinder konnten die Wege nicht mehr alleine schaffen. Matthias F. und Nadine R. mieteten ihre alte Wohnung erneut.

Nun funktionierte alles wieder wie gewohnt, aber es war teuer. Die Familie pendelt jetzt zwischen Haus und Wohnung, abhängig von den Dienstplänen der Eltern. Deshalb will sie das Haus zeitweise für Gäste anbieten. Es steuerrechtlich als Zweitwohnung anzuerkennen, war für das Land kein Problem. Dem Wohnungsamt passte der Plan aber nicht, es verweigerte die Genehmigung für die Nutzung des Hauses als gelegentliche Ferienunterkunft.

Die sechste Kammer des Verwaltungsgerichts kam jedoch zu dem Schluss, dass das Ärztepaar Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung hat, da die Familie das Haus regelmäßig zu Wohnzwecken nutze und es insoweit nicht dem Mietmarkt entzogen ist. Der Vertreter des Bezirks hatte für das Haus angenommen, dort würden nur „Teilaspekte des Wohnens“ stattfinden, das eigentliche Wohnen finde jedoch in der Wohnung statt.

Musiker mit Kapitalanlage

Der zweite Fall betrifft einen Musiker, der seine 68-Quadratmeter-Dachgeschosswohnung in Mitte demnächst als Ferienwohnung anbieten will. Er hat dafür Ersatzwohnraum geschaffen, nämlich eine 128-Quadratmeter-Dachgeschosswohnung mit zwei Dachterrassen in Friedrichshain-Kreuzberg, in die er bald einzieht. Das Bezirksamt erteilte ihm die begehrte Ausnahmegenehmigung jedoch nicht, weil der Ersatzwohnraum nicht im selben Bezirk liegt und außerdem zu luxuriös sei.

Auch hier stellte sich das Gericht auf die Seite des Klägers und verurteilte den Bezirk zur Erteilung der Erlaubnis. Das Gesetz verlange nicht, dass der Ersatzwohnraum im selben Bezirk liege, und Luxus sei das auch nicht. Hier allerdings ließ die Kammer die Berufung zu, weil die Sache grundsätzliche Bedeutung hat; den Fall der Ärzte betrachtete das Gericht hingegen als Einzelfall.

Zum Zweckentfremdungsverbot sind derzeit rund 150 weitere Verfahren beim Gericht anhängig; etwa 100 davon sind ausgesetzt, bis das Bundesverfassungsgericht entschieden hat. Das Oberverwaltungsgericht hat nämlich mit Beschluss vom 6. April dort einige Regelungen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes zur Prüfung vorgelegt. Das Berliner Verwaltungsgericht hatte an dem Verbot bisher grundsätzlich nichts auszusetzen.