Betriebskosten : Was tun gegen hohe Nebenkosten?

Vermieter müssen auf Wirtschaftlichkeit achten. Aber nicht jede hohe Abrechnung ist ungesetzlich.

Kai Kolwitz
Besen
Streit um Hausmeisterleistungen ist ein Klassiker bei den Betriebskosten. -Foto: dpa

Die Nebenkostenabrechnung ... Es sind wohl die Wenigsten, die für sich in Anspruch nehmen können, exakt zu verstehen, was ihnen der Vermieter da in Rechnung stellt. Die meisten zahlen deshalb einfach. Was bleibt, ist das diffuse Gefühl, dass da etwas nicht in Ordnung sein könnte. Und zwar zu Recht: Jede zweite Abrechnung sei falsch, schätzt der Deutsche Mieterbund. Etwa ein Drittel aller Mietrechtsprozesse hat mit den Nebenkosten zu tun.

Aber: „Hoch“ heißt noch lange nicht ungesetzlich.Um Mietern die Chance zu geben, zu vergleichen, wie hoch ihre Nebenkosten gemessen an denen ihrer Nachbarn sind, hat der Verein „Hausgeld-Vergleich/Hausverwalter-Check“ jetzt für 15 deutsche Regionen Durchschnittswerte ermittelt, aufgeschlüsselt nach Einzelposten wie Heizung, Hausreinigung oder Aufzug.

Die Daten aus rund 450 Abrechnungen seien für Berlin in die Berechnung eingeflossen, berichtet Vereinsvorstand Norbert Deul. Den größten Posten machen dabei naturgemäß die Kosten für Heizung und Warmwasser aus: 99 Cent zahlt hier jeder Berliner im Durchschnitt pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche. Der Hausmeister schlägt mit 33 Cent zu Buche – zumindest dann, wenn Posten wie Garten, Reinigung oder Schneebeseitigung getrennt abgerechnet werden. Wasser und Abwasser summieren sich auf 44 Cent pro Monat und Quadratmeter, der Aufzug kommt auf 17 Cent, Versicherungen auf 13 Cent. Für den Kabelanschluss schreiben Berliner Vermieter ihren Mietern im Durchschnitt 7,21 Euro pro Wohnung auf die Rechnung.

Wenn in der eigenen Abrechnung einzelne Posten ungewöhnlich hoch sind, rät Deul dazu, erst einmal mit dem Vermieter zu sprechen, um Missverständnisse zu klären. Dabei rät er zur Fairness: „Bei einer kleineren Anlage werden erfahrungsgemäß die Kosten für Hausreinigung und Verwaltung höher sein als bei einer sehr großen.“ Und: „Ein engagierter und freundlicher Hausmeister, der überall hilft und Kleinreparaturen kostengünstig erledigen kann, sollte nicht wie Durchschnitt bezahlt werden.“

Erst wenn sich Unstimmigkeiten nicht im Gespräch klären lassen und Bitten um Prüfung und Reduzierung fruchtlos bleiben, rät Deul zu härteren Maßnahmen. Denn prinzipiell kann ein Vermieter auch hohe Kosten geltend machen, wenn er nachweisen kann, dass sie wirklich entstanden sind. Aber alles hat Grenzen: „Das Bürgerliche Gesetzbuch fordert, dass die Kosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen müssen“, so Deul und verweist auf ein Urteil des Landgerichts Leipzig, das einem Mieter 600 Euro zusprach, die er an überhöhten Hausmeisterkosten gezahlt hatte. Was hier zählte, war allein die Summe: Ob der Vermieter wirklich so viel wie behauptet für Hausmeisterleistungen gezahlt hatte, war für die Richter irrelevant.

Klar ist der Fall dagegen dann, wenn sich Posten in der Abrechnung finden, die dort qua Gesetz nicht hingehören. Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung darf der Vermieter zum Beispiel nicht auf die Mieter umlegen. Deshalb verlangte der Bundesgerichtshof von Vermietern, Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung genau aufzuschlüsseln und nur den umlegbaren Teil in Rechnung zu stellen (VIII ZR27/07). Auch ein pauschaler Abzug ist deshalb nicht zulässig.

Außerdem müssen Betriebskosten innerhalb eines Jahres abgerechnet werden. Und Mieter haben das Recht, die Belege des Vermieters einzusehen. In der Regel müssen sie das allerdings in dessen Büro tun. Kopien kann man nur verlangen, wenn eine persönliche Einsichtnahme nicht zumutbar wäre, wenn die Belege zum Beispiel sehr weit weg von der Wohnung liegen.

Allerdings, bei allen Klagen über hohe Betriebskosten: Ein bisschen kann man auch selbst tun, um weniger zahlen zu müssen: „Nutzen Sie auch persönliche Einsparmöglichkeiten bei Wasserverbrauch, Heizung, Müll und Strom“, rät Betriebskosten-Kontrolleur Deul.

Betriebskosten im Internet unter: www.hausgeld-vergleich.de.

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