Meinung : Bürger, kauft diese Stadt!

Warum Berlin einen Großteil der öffentlichen Wohnungen veräußern sollte – an die Mieter

Dieter Hoffmann-Axthelm

Deutlicher kann man eine Epoche nicht beenden: Mit einem Schlag hat die Stadt Dresden ihren gesamten öffentlichen Wohnungsbestand verkauft. Die Nachricht ist: Im Jahr 2006 geht es auch ohne – was immer im vorigen Jahrhundert zum Aufbau eines kommunalen Wohnungsstocks geführt haben mag. Dass Dresden auf diese Weise seine gesamten Schulden tilgen konnte, ist schön für Dresden, aber nur ein Nebeneffekt, auch wenn die Aktion ohne diesen Nebeneffekt politisch gar nicht möglich gewesen wäre. Es geht auch ohne – das ist die Herausforderung an alle Städte, die noch erhebliche öffentliche Wohnungsbestände besitzen.

In Berlin belebt die drohende Insolvenz der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) die Diskussion. Die geplanten Verkäufe haben mit einer Schuldentilgung des Landes allerdings nichts zu tun, es geht um das Milliardendefizit der WBM. Diese hat fahrlässig gewirtschaftet, das Ergebnis war lange vorhersehbar, und wenn es eine Nemesis des Markts gibt, dann wäre es unfair, die WBM, bloß weil sie öffentlich ist, davor zu schützen. Alles besser als das, was PDS und Mieterverein empfehlen: ein weiteres In-sich-Geschäft, WBM verkauft exklusiv an die HoWoGe, oder einmal mehr eine Kreditbürgschaft das Landes Berlin.

Die durch den Fall WBM aktualisierte Grundfrage lautet: Braucht eine Stadt im Jahre 2006 einen öffentlichen Wohnungsbestand, der groß genug ist, um auf den Wohnungsmarkt Einfluss zu nehmen?

Nur darum geht es. Wir schreiben heute ja weder das Jahr 1890, noch haben wir die Wohnungsnöte der Nachkriegszeit, im Gegenteil, in Berlin stehen weit über 100 000 Wohnungen leer. Schadet der Verkauf also der Stadt? Die Argumente der Verkaufsgegner vermögen nicht zu überzeugen. Sie sind einseitig auf Besitzstandswahrung abgestellt. Entweder man betrauert einfach den Ausverkauf, ohne viel nach den Vor- und Nachteilen zu fragen, oder man behauptet, mit weiteren Wohnungsverkäufen entledige Berlin sich seiner sozialen Verantwortung.

Der öffentliche Wohnungsbau ist ein Kind der zwanziger Jahre. Aber auch schon davor war Berlin weitgehend eine Mieterstadt. Nur war bis dahin Wohnraum ausschließlich privat hergestellt worden. Das lag am System der Berliner Wohnungsproduktion, wie es sich spätestens ab 1840 eingespielt hatte. Zunächst waren es Handwerker, die als Bauherren auftraten, um über den Bau eines Mietshauses ihre Altersrente zu sichern. Aber auch die großen Terraingesellschaften, die blockweise bauten, taten dies für Einzelkäufer, die über die Mieten im Laufe der Jahre die für den Erwerb aufgenommene Hypothek abzahlten. Eine Ausnahme bildeten die Genossenschaften. Aber, so innovativ ihre Wohnbauten waren, zahlenmäßig fielen sie nicht ins Gewicht.

Der entscheidende Rollenwechsel der zwanziger Jahre fand statt, weil die durch Krieg und Inflation erzeugte Kapitalknappheit die Figur des Einzelbauherrn aus dem Spiel warf. Damals entstanden die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften als neue Träger. Damit griffen auch die Planungsvorstellungen der Moderne: Zeilenbau, Typengrundrisse, Massenproduktion, die Siedlung auf Ackerland außerhalb der alten Stadt wurde zum Modell. Auch das war mengenmäßig noch nicht besonders viel. Der massenhafte soziale Wohnungsbau, wie wir ihn kennen, geht erst auf die Verstaatlichung dieses kommunalen Wohnungsbausozialismus durch den NS-Staat zurück. Von ihm erbte die Bundesrepublik das administrative Regelwerk und die Gesamtverantwortung.

Der heutige Staat nun kann und will aber nicht mehr. Das ist das Ende des Experiments, die Wohnungsfrage staatlich zu lösen. Aber wohin geht es jetzt? Zurück zu den Zuständen vor 1920 sicher nicht. Was also ist der nächste Schritt? Was könnte historisch anstehen, welche Optionen zeichnen sich ab? Diese Frage steht hinter der Diskussion um die Wohnungsverkäufe.

Erste Option: alles wie gehabt. Diese Option ist im Fall Berlin unrealistisch. Das Land Berlin ist ein Sanierungsfall, und die Wohnungsbaugesellschaften erweisen sich, die WBM zeigt es, zunehmend als Gefährdung jeder möglichen Konsolidierung. Daran ist die Landespolitik keineswegs unschuldig. Einerseits hat die enge Verzahnung von Politik und Führungsgremien der Gesellschaften ein Milieu geschaffen, das Misswirtschaft nicht sanktioniert und Korruption nahe legt, andererseits hat der Senat durch erzwungene Verkäufe und durch gehäufte In-sich-Geschäfte seit Jahren Geld aus den Gesellschaften herausgezogen, um die eigenen Haushaltslöcher zu stopfen. Aus Gründen politischer Hygiene ist ein Verkauf der öffentlichen Gesellschaften nur zu begrüßen.

Option zwei: weiterer Verkauf ganzer Gesellschaften oder größerer Wohnungspakete an private Großabnehmer. Ob und wie weit das ein Schaden für die Mieter wäre, bleibt noch zu belegen. Vermutlich haben Mieterbund und PDS Recht, wenn sie bei jedem Verkauf an private Großerwerber steigende Mieten und steigenden Druck auf die Mieter prophezeien. Aber diese Privaten sind keineswegs alle auf das System der Hedge-Fonds festzulegen, Pensionsfonds etwa haben gerade ein Interesse an nachhaltiger Bewirtschaftung. Und bei den Öffentlichen steigen die Mieten ja auch.

Option zwei ist aber politisch unbefriedigend. Denn sie geht nicht über die eingefahrenen Bahnen hinaus: Aus der Hand des Landes in den Besitz eines privaten Verwerters zu wechseln, egal ob deutsch, holländisch oder US-amerikanisch, bedeutet, politisch gesehen, dass sich an der Unmündigkeit nichts ändert. Damit wäre die Verstaatlichung rückgängig gemacht, aber auf ihrem eigenen Niveau, unter Ausschluss der Nutzer.

Demgegenüber ist zu fragen, ob es nicht viel weitsichtiger wäre, einen anderen Weg einzuschlagen: zwar zu verkaufen, aber an die, die bereits in den Wohnungen wohnen – die Berliner Mieter. Also die dritte Option: Bürgererwerb.

Um diese dritte Option nicht von vornherein durch Verweis auf die zahlreichen mit ihr verbundenen Probleme zu erschlagen: Was wäre daran das Politische? Die Übernahme von Eigenverantwortung. Die Mieterstadt, mit fast neunzig Prozent europäische Spitze, bedeutet, dass der einzelne Berliner die feste Überzeugung hat, für das Wohnen seien andere verantwortlich, insbesondere der Staat. Es scheint gleichsam ein Grundrecht auf staatlich subventioniertes Wohnen zu geben.

Die damit geschaffenen Besitzstände sind also der eigentliche Gegenstand der Ängste und Proteste. Die rot-rote Koalition laviert zwischen stadtwirtschaftlicher Vernunft und Rücksicht auf ihre Wählerschaft. PDS und SPD sind Mieterparteien, die Mietermehrheit ist das, was jenseits von Ost und West das Wählerspektrum konstant nach links orientiert. So ist die herrschende Bewegungslosigkeit der Landespolitik vorgegeben. Die Frage ist nur, wie lange die Unentschiedenheit durchzuhalten ist.

Denn es besteht ein genaues Verhältnis zwischen der leeren Landeskasse und der Gleichgültigkeit, mit der die Masse der Berliner dies als nicht ihr Problem betrachtet. Eine Sanierung der Landesfinanzen wird ohnehin nur bei Mitspielen der Bevölkerung möglich sein. Die Privatisierung öffentlicher Wohnungen könnte dafür ein Lernfeld sein. Wenn es gelänge, einen relevanten Teil der noch im Landesbesitz verbliebenen Wohnungen an die Bürger zu verkaufen, hätten die Käufer nicht nur etwas für ihre Alterssicherung getan, sie würden auch wieder etwas in eigene Verantwortung übernehmen, wofür die letzten 60 Jahre der Staat zuständig war. Sie würden vermutlich auch begreifen, was das Land Berlin ihnen bisher abnahm und woher seine Schulden kommen.

Dass alle Mieter in der Lage wären, ihre Wohnung zu kaufen, wird niemand behaupten. Es sind aber sehr viel mehr in der Lage, als von interessierter Seite zugegeben wird. Angesichts der relativ niedrigen Mieten fehlt dazu nur die Motivation. Die Mietensteigerungen von morgen sind heute ja noch nicht fühlbar. Warum also kaufen? Bindet man sich nicht unnötig? Das ist die Sicht der Bürger.

Nun muss das Geld, das bisher durch staatliche Förderungen eingespeist wurde, aber auch in Zukunft irgendwo herkommen. Die Mieten müssen also entsprechend steigen, unabhängig davon, ob die öffentlichen Wohnungsbestände an internationale Kapitalanleger verkauft werden oder im Besitz landeseigener Gesellschaften verbleiben. Andererseits: Warum kaufen die internationalen Anleger überhaupt? Sie kaufen wegen der im internationalen Vergleich extrem niedrigen Erwerbspreise, zum anderen rechnen gerade sie angesichts des atypisch hohen Bestands an Mietwohnungen mit einem hohen Privatisierungsbedarf. Daher ist die politische Frage also gar nicht: verkaufen oder nicht verkaufen. Sondern: Sollten, statt der internationalen Anleger, nicht besser die Berliner Mieter vom gegebenen Preistiefststand profitieren?

Die Idee, an die Mieter zu verkaufen, ist nicht neu. Anfang der neunziger Jahre hat man erstmals die Gesellschaften ermuntert, einzelne Häuser an die Bewohner zu verkaufen, die Gesellschaften taten das zum Teil auch, aber in einem Zeitrahmen, der sicherstellte, dass es kaum eine Hausgemeinschaft schaffen würde. Im Jahr 2000 gab es einen privaten Versuch, die Bürgerstadt AG: Man versuchte, einen Privatisierungspfad zu entwickeln, der mittels professionellem Coaching und öffentlicher Förderung tatsächlich normale Mieter mitnehmen könnte: Berlin ist pleite? „Bürger, kauft eure Stadt!“ Doch zeigte sich, dass nicht nur die IBB die Förderung zurückhielt, die normalen Mieter sahen auch gar nicht ein, warum sie überhaupt kaufen sollten.

Jeder neue Anlauf muss nun ohne öffentliche Förderung auskommen. Insofern entfällt auch die Option Genossenschaft – sie hat bislang, wenn es um größere Bestände ging, nur so weit funktioniert, wie Bürgschaften, öffentliche Kredite und direkte Zuschüsse zur Verfügung standen. Das wird es in Zukunft nicht mehr geben. Dies ist aber kein Argument gegen Mieterkauf insgesamt. Die Miete muss ohnehin gezahlt werden. Das Problem ist das monatliche Mehr für Zins und Tilgung.

Auch das aber muss erst einmal von außen betrachtet werden. Die bisherige Subventionierung der Mieten im sozialen Wohnungsbau bedeutete im Grunde eine Subventionierung der Autoindustrie, denn das Geld, das am Wohnen gespart wurde, konnte von den Mietern ins Auto gesteckt werden. Hier könnte umgeschichtet werden, was durchaus ökologische und stadtwirtschaftliche Vorteile brächte. Eine weitere Ressource ist der Flächenbedarf. Sind 40 Quadratmeter pro Person nötig? Die Berliner Flächenansprüche sind eine Funktion der bislang öffentlich subventionierten Mieten. Wer kauft, überlegt sich ganz anders, wo er kauft und wie viele Quadratmeter er wirklich braucht.

Eine Mieterprivatisierung müsste also, wenn nicht gefördert, dann sehr massiv durch öffentliche Ehrlichkeit unterstützt werden. Der Staat entzieht sich, aber er sollte das jetzt auch offen sagen. Statt zu tun, als wäre alles im Griff, müsste der Senat den Bürgern sagen, was auf sie zukommt und dass es in ihrem Interesse ist, dafür zu sorgen, dass sie noch in 20 oder 30 Jahren dezent wohnen können.

Anders gesagt, die Landesregierung müsste die Bürger zu Kooperanten einer Wohnungspolitik machen, die weitestgehend ohne staatliche Mittel dahin zielt, einen sozialen Grundbestand zu halten, im Übrigen aber die Entscheidung über die Zukunft des Berliner Wohnungsmarktes nicht auf den Weltmarkt, sondern in die Hände der Berliner zu verlegen. Statt 100 000 Wohneinheiten Leerstand sollten 100 000 Wohnungen an die Bürger verkauft werden!

Zweifellos ist es aber sinnvoll, einen gewissen Bestand an öffentlichen Wohnungen zu behalten. Doch auch diese Forderung ist stark definitionsbedürftig. Es wäre kontraproduktiv, wenn der eiserne Bestand an Sozialwohnungen sich schließlich überwiegend in nicht verkäuflichen Großtafelgebäuden befände. Sozialwohnungen werden gebraucht, um diejenigen integrativen Aufgaben zu erfüllen, die der Markt abstößt: Integration von Alten, Gebrechlichen, Behinderten, gefährdeten Jugendlichen, Obdachlosen, Ausländern ohne ethnische Verwurzelung, Asylbewerbern. Wenn die Unterbringung nicht zur Falle werden soll, dann muss sie gestreut, in kleinen Portionen, innerstädtisch erfolgen – also genau in den Lagen, die sich gut verkaufen lassen. Integration kostet. Abschieben in Ghettos kostet aber, wie die französischen Villes Nouvelles seit Jahrzehnten beweisen, am Ende noch weit mehr.

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