Auf der Bremse : Mieten sollen künftig nicht mehr so rapide steigen

In vielen deutschen Großstädten, auch in Berlin, sind die Mieten in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Dem wollen Union und SPD künftig begegnen. Was planen sie im Einzelnen - und wie kommt das in der Branche an?

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Dass etwas gegen rapid steigende Mieten in Deutschland unternommen werden muss, hatte die SPD schon weit vor der Wahl erkannt – und die Kanzlerin entdeckte das Thema dann auch bald für sich. Insofern lag es nahe, dass man sich auf diesem Feld rasch einigen würde. Nun liegen die ersten Ergebnisse vor.

Was wollen die potenziellen Koalitionspartner gegen Mietpreisanstieg tun?

Vor allem in den Zentren großer deutscher Städte, in den Ballungsräumen also, soll mehr Wohnraum gebaut werden, sollen die Mieten bezahlbar bleiben. Die Länder sollen aber im Einzelfall entscheiden dürfen, wo und wie die Schutzmaßnahmen für Mieter gelten sollen. Im Einzelnen sieht das „Paket für bezahlbares Wohnen“, das zunächst auf fünf Jahre begrenzt ist, vor:

Wohngeldempfänger sollen wieder einen Heizkostenzuschuss erhalten. Er war 2010 gestrichen worden. Viele Kleinstverdiener sind durch steigende Energiekosten so stark belastet, dass sie in die Arbeitslosenhilfe fallen oder Arbeitslose keinen Anreiz mehr haben, Arbeit zu suchen. Eine Mietpreisbremse bei Neuvermietungen soll verhindern, dass Wohnungen zu rasch zu teuer werden. Die Miete darf nicht um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bestandsmieten dürfen nur noch um höchstens 15 Prozent binnen vier Jahren angehoben werden – bisher ist diese Steigerung in nur drei Jahren erlaubt.

Die Gebühren für die Vermittlung einer Wohnung, die Maklerkosten also, soll künftig in den meisten Fällen allein der Vermieter tragen: „Wer bestellt, muss auch zahlen“, heißt die Regel.

Bauherren, die neue Mietwohnungen in Städten mit hohen Mieten bauen, sollen ihre Investition schneller abschreiben können. Bisher können sie jedes Jahr konstante Beträge abschreiben – die Kosten werden gleichmäßig auf die Nutzungsdauer aufgeteilt. Nach dem Willen von Union und SPD soll künftig eine anfangs höhere steuerliche Abschreibung möglich sein, die dann abnimmt. Diese degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) war 2008 abgeschafft worden. Wenn Vermieter Wohnungen sanieren, dürfen sie derzeit 11 Prozent der wohnwertverbessernden Maßnahmen auf die Miete umlegen. Das soll auf 10 Prozent begrenzt werden.

250 000 neue Wohnungen pro Jahr – „das ist, wo wir hin wollen“, sagte der für Bau zuständige Minister Peter Ramsauer (CSU). Sein Verhandlungspartner von der SPD, Florian Pronold, betonte, die Investoren würden keineswegs „mit der Gießkanne“ gefördert, sondern nur dort, „wo es echte Wohnungsprobleme gibt“.

Auch bei der steuerlichen Förderung energetischer Gebäudesanierungen wollen die Parteien „einen neuen Anlauf machen“, wie Ramsauer ankündigte. Bund und Länder hatten sich trotz monatelanger Verhandlungen wegen der Verteilung der Kosten nicht auf diese Fördermaßnahme einigen können und gaben das Vorhaben Ende 2012 auf. Widerstand gab es vor allem aus SPD-geführten Ländern.

Das Städtebauförderprogramm „Soziale Stadt“ soll kräftig aufgestockt werden, die Mittel sollen in „dreifacher Stärke“ zur Verfügung stehen, wie Pronold ankündigte. Bislang fließen jährlich 40 Millionen Euro in das Programm.

Welche Wirkungen wird das Programm auf den Berliner Wohnungsmarkt haben?

Hier wird nach Auffassung von Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) vor allem die Mietenbremse den „Problemdruck“ mindern. Als weiteres „wichtiges Instrument“ nannte Müller die Herabsetzung des 15-prozentigen Spielraums für Mieterhöhungen auf einen Zeitraum von vier statt bisher drei Jahren. Ein Schritt „in die richtige Richtung“ sei auch die Begrenzung der Modernisierungsumlage von elf auf zehn Prozent – auch wenn Berlin die Herabsetzung auf neun Prozent gefordert habe. Unzufrieden ist der Berliner Mieterverein, der eine Abschaffung der Umlage gefordert hatte: „Modernisierung bleibt damit in Ballungsgebieten ein Verdrängungsinstrument für Vermieter“, sagte Geschäftsführer Reiner Wild.

Sowohl Mietervertreter Wild als auch Bausenator Müller kritisierten die geplante steuerliche Förderung des Wohnungsneubaus. Hier könne die Koalition noch „nacharbeiten“, sagte Müller und „Geld einsetzen“ statt nur den Spielraum für Abschreibungen zu erhöhen. Wild sieht „die Verteilungsgerechtigkeit grob missachtet“, denn eine steuerliche Förderung der Eigentümer komme nicht bei den Mietern als verringerte Miete an. Wild forderte, die Mittel stattdessen zur Erhöhung der Bundeszuschüsse zur sozialen Wohnraumförderung einzusetzen.

Berlins größte Vermieterorganisation BBU kritisierte vor allem die Mietpreisbremse: Sie werde „zu einer empfindlichen Schwächung der Investitionskraft der Wohnungsunternehmen führen“. Der Bund schränke auf der einen Seite den Spielraum für Mieterhöhungen ein, fordere auf der anderen Seite aber eine immer aufwändigere Dämmung und energiesparende Beheizung von Wohnhäusern: „Man kann aber nicht die Anforderungen und Kosten ständig erhöhen, gleichzeitig aber die Refinanzierungsmöglichkeiten kappen“, sagte BBU-Vorstand Maren Kern.

Wie reagiert die Immobilienbranche?

„Es hätte schlimmer kommen können“, sagte Andreas Mattner, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) zu den Koalitionsplänen. Erleichtert ist die Branche vor allem darüber, dass jedenfalls für den Neubau nun wohl doch keine Mietenbremse kommt: „Das ist ein wichtiges Signal, denn nur dann wird in Deutschland weiter gebaut.“ Die Miete einer Wohnung, die nach der Fertigstellung für 14 Euro je Quadratmeter im Monat vermietet wird, muss also beim Auszug des Erstmieters nicht wieder auf das ortsübliche Niveau plus zehn Prozent gesenkt werden.

Für bereits bestehenden Miethäuser wird die Bremse jedoch angezogen – und das wird nach Auffassung des Verbandes zu einem „Rückgang der Investitionstätigkeit“ führen. Wenn ein Mieter nach zehn bis zwanzig Jahren auszieht, investierten Hauseigentümer zwischen 15 000 und 40 000 Euro in Sanierung und Modernisierung der frei gewordenen Wohnung. „Für diese Investition brauchen wir eine angemessene Verzinsung“, fordert Mattner. Hauseigentümer, die in den Bestand investierten, „dürfen nicht bestraft werden“.

Zur Unterstreichung ihrer Forderungen legte die Bundesarbeitsgemeinschaft eine Umfrage vom Forschungsinstitut Forsa vor unter 300 Unternehmen der Branche. Demnach erwarten 85 Prozent der Firmen rückläufige Investitionen und 82 Prozent steigende Mieten für den Fall, dass die Steuerlast weiter steigen sollte.

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