Politik : Beim HST-Immobilienfonds Swiss 1 trüben hohe Nebenkosten und kühne Finanzierung das Bild

Ralf Schönball

Ein Fonds, ist ein Fonds - und doch lohnt der Blick aufs Detail. Wie solide ist er gebaut, der HST "Swiss 1"? Die Manager versprechen eine Ausschüttung von sechs Prozent, und sie soll bis 2018 auf acht Prozent steigen. Das klingt gut. Das täuscht aber. Denn beide Prozentzahlen verstehen sich als Ausschüttung vor Steuern. Außerdem beziehen sie sich nicht auf das eingesetzte Kapital, sondern nur auf 95 Prozent davon: Denn über die Zeichnungssumme hinaus zahlt der Anleger - wie bei geschlossenen Fonds generell üblich - fünf Prozent "Agio", Werbekosten könnte man auch sagen. Weniger offensichtlich sind einige Kniffe der Fondsmanager bei der Finanzierungsstrategie.

Die Hälfte des "Betongeldes" kommt von den Anlegern, die andere Hälfte von einer Bank (4 699 000 SFR). Und in den ersten sechs Jahren tilgt der Fonds keinen Pfennig seiner Schuld. Erst ab dem siebten Jahr wird ein Prozent jährlich abgestottert. Unvorsichtig ist das besonders in diesem Fall, weil zudem die Höhe der Zinsen für den Kredit nur fünf Jahre fest geschrieben ist. Derzeit zahlt der Fonds vier Prozent, in fünf Jahren - das glauben die Fondsmanager - werden es 4,4 Prozent sein. Hätten die Fondsmacher das Risiko niedrig halten wollen, dann hätten sie die Zinshöhe mindestens zehn Jahre fest geschrieben. Das hätte zwar etwas mehr gekostet, dafür aber auch nicht zur wagemutigen Annahme zwingen müssen, dass Kredite auch in fünf Jahren kaum teurer sind als heute (4,4 Prozent). Das ist mehr als ungewiss, angesichts des derzeit bereits beachtlichen Wachstums der europäischen und der US-Wirtschaft sowie der erwarteten Folgen: Inflation und Zinsanstieg.

Warum also frönen die Fondsmanager dem fröhlichen Zinsoptimismus und setzten dazu noch die Tilgung in den ersten Jahren aus? Ganz einfach: Jeder Prozentpunkt mehr Schuldendienst oder Kreditrückzahlung hat geringere Ausschüttungen zur Folge. Doch mit der Ausschüttung lockt der Fonds die Anleger. Es gibt noch einen zweiten Grund für die risikofreudige Strategie: Die Fondsmanager wollen an der Verwaltung verdienen. Knapp zehn Prozent (9,34) der Mieteinnahmen bekommen sie für ihre Mühen jährlich, und ihre Vergütung steigt in den ersten sieben Jahren um sieben Prozent - dagegen verharrt die Ausschüttung an die Anleger in dieser Zeit auf ihrem Niveau (6 Prozent). Auch sonst verdienen die Initiatoren von "Swiss 1" gut. Wer alle Kosten zusammenrechnet, kommt auf eine Investitionssumme von 9,66 Millionen Schweizer Franken. Der Kaufpreis der Immobilie betrug aber nur 7,58 Millionen.

Der Anleger bekommt also nur für gut 78 Prozent seines Geldes Bausubstanz, knapp 22 Prozent sind "verloren". Für die Fondsinitiatoren nicht: Sie bekommen 1,248 Millionen für ihre Mühen. Das sind 16,46 Prozent der Investitionssumme. Weitere 5,5 Prozent gehen an Notare und Steuerberater (Gebühren), an den Schweizer Fiskus (Steuern) und an die Bank (Zwischenfinanzierung). Auch eine kleine Reserve für schlechte Zeiten legen die Fondsinitiatoren an (292 000 SFR). Diese drei Prozent sind nicht verloren, korrigieren wir uns also: 19 Prozent des Kapitals sind "verloren". Vernünftig wirtschaften die Fondsmanager bei der Pflege des Vermögens: Sie legen jährlich drei Prozent der Mieteinnahmen für Renovierung und Sanierung zurück. Die gute Pflege der Immobilie soll zusammen mit einem einmaligen "Revitalisierungsaufwand" die Vermietung sicher stellen, und später auch den Verkauf des Bürohauses. Die Rücklage ist notwendig: Das Gebäude ist heute acht Jahre alt, und der Fonds will es erst 2018 verkaufen. Dann ist das Bürohaus ein Altbau. Altbauten vermieten sich schlechter, nicht vermietete Objekte sind nur schwer zu verkaufen. Ein Verkauf vor 2018 ist aber schwierig, denn dann würde die Schweizer "Spekulationssteuer" von maximal 70 Prozent auf Erlöse fällig.

Für den Verkauf der Immobilie zeichnen die Initiatoren des Fonds drei mal drei Szenarien. Sie rechnen mit drei unterschiedlich hohen Aufwendungen bei der Sanierung: drei, fünf oder zehn Prozent des Kaufpreises. Für jede dieser Annahmen setzen sie wiederum drei unterschiedliche Verkaufspreise zugrunde: zum 11,1-, zum 12,4- oder aber zum 13,7-fachen der erwarteten Jahresmieterträge. Diese "Multiplikatoren" würden dem Käufer auf seine Investition eine (Anfangs-)Rendite von neun Prozent, von acht oder von 7,3 Prozent bescheren. Da der Fonds die Immobilie selbst zum 12,4-fachen erwarb, erscheinen alle Szenarien denkbar.

Im schlechtesten der dargestellten Fälle bekäme der Kapitalanleger nach dem Verkauf sein Geld einschließlich Agio zurück. In der besten der möglichen Immobilienwelten würde er knapp 59 Prozent Gewinn erlösen. Den Gewinn muss er nach Schweizer Recht aber versteuern: Rund 20 Prozent des Erlöses bleibt beim eidgenössischen Fiskus.

Die Bilanz? Wer Geld hat, muss es anlegen, Immobilien und -Fonds gehören in jedes Portfolio - diversifizieren, lautet die Devise. Warum also nicht eine Immobilie in der Schweiz kaufen: Die Eidgenossen sind fleißig und halten ihre Kaufkraft, denn in den letzten zehn Jahren lag die Inflation im Schnitt bei zwei Prozent jährlich. So weit, so gut. Doch beim "HST Swiss 1" trüben die - milde gesprochen - wenig konservative Fremdkapital-Strategie ebenso das Bild wie recht hohe "konsumptive" Kosten: Knapp 20 Prozent abgeführte Gewinne und Nebenkosten wollen durch höhere Mietsteigerungen erst einmal wieder eingespielt sein. Zwar hält HST-Chef Bernhard Köhler dagegen, er habe die Immobilie zu einem traumhaften Preis erworben, doch solche Aussagen bewahrheiten sich erst beim Verkauf. Und Vergleichspreise vermochte der Schweiz-Experte der Makler von Jones Lang LaSalle nicht geben. Auch spricht er von einem undurchsichtigen Markt in der Schweiz. Von "Vetternwirtschaft" war auf einer Veranstaltung sogar die Reden.

Immerhin spricht für den Erwerb eines Schweizer "Zinshauses" heute die Immobilienkrise im Lande zwischen 1992 und 1997. Die Mietpreise, so ist zu hören, sind in der Talsohle. Nun gebe es nur einen Weg: bergauf. Gute Chancen auf Wertzuwachs also. Gilt das aber auch durchgängig bis 2018? Halten wir es mit dem Prospekt zu dieser Immobilienbeteiligung: "Naturgemäß ist es kaum möglich den wirtschaftlichen Verlauf eines geschlossenen Immobilienfonds über einen Prognose-Zeitraum von 20 Jahren vor dem Hintergrund der vielfältigen Unwägbarkeiten präzise vorherzusagen. Daher muss eine Rendite Aussage zu dieser Anlageform mit Unsicherheiten behaftet sein." Wie gut, dass die schärfere Rechtsprechung zur Prospekthaftung die Fondsmanager zur Benennung der Risiken ihrer Anlagen zwingt.

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