Schallschutz : Unter die Decke mit dem Nachbarn

Wie kommt man in fremde Wohnungen, um dort Mängel in der eigenen nachweisen zu können?

WAS STEHT INS HAUS?


Vor zwei Jahren habe ich eine Neubauwohnung gekauft. Es hat sich herausgestellt, dass diese gerade nach unten hin extrem hellhörig ist. Ein von mir beauftragter Gutachter vermutet, dass der Estrich falsch aufgebracht wurde und deshalb die gesetzlichen Schallschutzwerte nicht erreicht werden. Für eine genaue Klärung möchte er eine Messung in der Wohnung unter mir durchführen. Die Wohnungsbesitzer verweigern aber den Zutritt des Gutachters. Was kann ich jetzt tun? Und, gesetzt den Fall, der Verdacht bestätigt sich: Welche Ansprüche habe ich gegen den Verkäufer?

WAS STEHT IM GESETZ?
Da Ihre Wohnung in einem neu errichteten Gebäude liegt, muss sie mindestens die gesetzlichen Vorschriften der zum Zeitpunkt der Genehmigung geltenden Bauordnung erfüllen. Die Schallschutzanforderungen von Bauwerksteilen im Hochbau regeln sich nach DIN 4109. Diese Norm ist eine in die Bauordnung von Berlin eingeführte technische Baubestimmung (ETB) und hat damit Gesetzeskraft. Deshalb sind die Schallschutzwerte nach DIN 4109 baurechtlich einzuhalten. Bei Unterschreitung der Mindestwerte liegt sowohl ein technischer als auch ein baurechtlicher Mangel vor. Ist in der Baubeschreibung des Kaufvertrages sogar ein noch höherer Schallschutz vereinbart oder erreicht die ausgeführte Baukonstruktion nicht die erwarteten Schalldämmwerte üblicher Baukonstruktionen, liegt auch dann ein technischer Mangel vor, wenn die Mindestanforderungen nach DIN 4109 eingehalten sind. Sind Wohnungstrenndecken hellhörig, bestehen häufig Schallbrücken des Estrichs. Diese entstehen, wenn kein Dämmstreifen zwischen Estrich und den Wänden eingebaut ist oder dieser beim Estricheinbau deformiert wurde. Sind keine Schallbrücken am Estrich vorhanden, reicht möglicherweise die Qualität der Trittschalldämmung nicht aus, um die erforderliche Schalldämpfung zu erreichen. In seltenen Fällen wird die erforderliche Gesamtmasse der Wohnungsdecke unterschritten, so dass auch die erforderlichen Luftschallmindestwerte nicht eingehalten werden können.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?
Vor Abschluss eines Kauf- oder Bauvertrages sollte man sich beraten lassen, welchen Schallschutz die Baukonstruktion bietet und ob diese Qualität den eigenen Wohnvorstellungen entspricht. Ob die vertraglich zugesicherten Schallschutzanforderungen erfüllt sind, kann man über Schallmessungen nachweisen. Und würden Mängel am Trittschall- oder am Luftschallschutz der Geschossdecke bestehen, müsste ja auch Ihr Nachbar in der darunterliegenden Wohnung ein Interesse daran haben, dass der Mangel beseitigt wird. Schließlich ist er auch betroffen. Das Zutrittsrecht zu seiner Wohnung kann man aber schlimmstenfalls auch erstreiten. Stellen sich durch die Messungen Schallschutzmängel heraus, so muss der Bauträger unter Beachtung der vertraglichen Gewährleistungsfristen Mängel beseitigen und Schadenersatz leisten.

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