Verbraucher : an Klaus Nieding Geschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz

Ausweg aus Immobilienfonds

an Klaus Nieding

Wie komme ich aus kreditfinanzierten geschlossenen Immobilienfonds wieder raus?

Der 2. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit sechs Urteilen vom 14.06.2004 Kapitalanlegern, die durch kreditfinanzierte Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds geschädigt wurden, neue Chancen eröffnet, sich von den Beteiligungen zu trennen. Vermögenslose Durchschnitts- und Geringverdiener waren damit geworben worden, dass für den Beitritt angeblich kein Eigenkapital erforderlich sei. Die monatliche Kreditbelastung sollte sich bei Berücksichtigung von Steuervorteilen und den in Aussicht gestellten Ausschüttungen des Fonds fast vollständig tragen. Ein Mietgarant sollte gegebenenfalls für ausbleibende Mieteinnahmen einstehen. Die versprochenen Garantiemieten erwiesen sich oft jedoch als unrealistisch und wurden nicht annähernd erreicht, fielen teilweise sogar komplett aus.

Der BGH hat nun festgestellt, dass gegen die kreditfinanzierenden Banken Einwendungen geltend gemacht werden können, wenn es sich bei dem Fondsbeitritt und dem Kreditvertrag um ein verbundenes Geschäft im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes (VerbrKrG) gehandelt hat und der Kapitalanleger den Darlehensvertrag nun wegen unzureichender Aufklärung über sein Widerrufsrecht auch widerruft. Selbst wenn das Widerrufsrecht des Anlegers nach VerbrKrG mittlerweile erloschen ist, ist ein Widerruf nach den Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes (HaustürWG) noch heute möglich.

Eine Haustürsituation liegt vor, wenn Verhandlungen oder Vertragsabschluss beim Anleger zu Hause oder am Arbeitsplatz stattgefunden haben und der Vermittler hierzu nicht ausdrücklich vom Anleger eingeladen wurde. Ein verbundenes Geschäft liegt zum Beispiel vor, wenn sich die Fondsgesellschaft sowie die kreditfinanzierende Bank derselben Vertriebsorganisation bedient haben, also insbesondere die Kreditunterlagen dem Vermittler überlassen wurden.

Das entscheidende an den BGH-Urteilen ist jedoch, dass die Anleger auch infolge der Rückabwicklung der Darlehensverträge nicht verpflichtet sind, den Kreditinstituten den Darlehensbetrag zurückzuzahlen. Vielmehr müssen die Anleger den Banken nur den mit dem Darlehen finanzierten Fondsanteil übertragen.

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