Verbraucher : an Ulrich Schellenberg Rechtsanwalt und Notar

Hausverkauf trotz Wohnrechts?

an Ulrich Schellenberg

Meine Ex-Frau und ich sind zur Hälfte Eigentümer eines Einfamilienhauses. In diesem Haus leben meine Eltern. Meine geschiedene Frau und ich haben einen Vertrag geschlossen, nach dem meine Eltern ein lebenslanges Wohnrecht haben sollen und das Haus nicht vor dem Tod meiner Eltern verkauft werden darf. In dem Vertrag haben meine Ex-Frau und ich außerdem noch geregelt, wer künftig wie viel Unterhalt zahlt. Der Vertrag ist nicht notariell beurkundet, weil meine geschiedene Frau, die Juristin ist, damals sagte, das sei nicht nötig. Jetzt betreibt sie plötzlich die Zwangsvollstreckung und behauptet, der Vertrag sei nichtig. Kann ich mich dagegen wehren?

In freier Anlehnung an ein Sprichwort bin ich versucht zu sagen, nicht immer ersetzt die Juristin im Hause eine anwatliche Beratung.

Soweit ich es auf der Grundlage Ihrer Angaben erkennen kann, ist die Vereinbarung, die Sie mit Ihrer früheren Ehefrau geschlossen haben, wirksam. Grundsätzlich kann das Wohnrecht zugunsten Ihrer Eltern privatschriftlich vereinbart werden. Um das Wohnrecht aber auch im Verhältnis zu Dritten zu sichern, ist es erforderlich, dieses auch ins Grundbuch einzutragen. Die Eintragung eines Wohnrechtes im Grundbuch bedarf dann aber wiederum der notariellen Beglaubigung, ein privatschriftlicher Vertrag reicht nicht.

Auch die Vereinbarung über den Unterhalt kann zwischen Ehegatten formfrei vereinbart werden. Die Regelung, dass sich Ihre frühere Frau verpflichtet, den in ihrem Eigentum stehenden Miteigentumsanteil bis zum Tod Ihrer Eltern nicht zu verkaufen, ist aus meiner Sicht ebenfalls wirksam. Diese Vereinbarung führt aber nicht dazu, dass deshalb eine spätere Veräußerung unwirksam werden würde, denn im Verhältnis zu anderen können Sie sich nicht auf ein solches Veräußerungsverbot berufen. Zunächst bedeutet dies, dass Ihre Vereinbarung als Ganzes wirksam ist.

Spannend ist jetzt die Frage, ob Ihre Frau an der Durchführung der Zwangsversteigerung gehindert ist. Dies ist aber nicht der Fall. Wenn Sie von Zwangsversteigerung sprechen, meinen Sie voraussichtlich die Teilungsversteigerung. Dies bedeutet, dass ein Miteigentümer an einem Grundstück das Recht hat, seinen Miteigentumsanteil – auch gegen den Willen des anderen Miteigentümers – zwangsversteigern zu lassen, um so die Miteigentümergemeinschaft aufzuheben.

Ob im Falle einer Versteigerung dem Ersteigerer tatsächlich die Abrede mit Ihren Eltern hinsichtlich des Wohnrechtes entgegengehalten werden kann, bedarf einer sehr sorgfältigen Prüfung. Ich empfehle Ihnen deshalb dringlich, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um prüfen zu lassen, ob und wenn ja, welche Möglichkeiten es auch kurzfristig geben kann, die Ansprüche Ihrer Eltern vor Durchführung des Versteigerungstermins sichern zu lassen. Foto: Mike Wolff

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