Verbraucher : Der Reiz der Reits

Die Pläne zur Einführung von Immobilienaktien nehmen Gestalt an. Was Firmen und Anleger erwartet

Henrik Mortsiefer,Ralf Schönball

Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) ist mit Dementis beschäftigt: „Nein, es gibt keinen Gesetzesentwurf zur Einführung der Real Estate Investment Trusts“, sagte seine Sprecherin Ulrike Abratis am Mittwoch. Und es sei misslich, dass ein Rohentwurf, „der noch viel Abstimmungsbedarf“ habe, bereits in der Öffentlichkeit diskutiert werde. Der Unmut ist verständlich: Die einen möchten Reits – die in den USA seit den 60er Jahren bekannten steuerbegünstigten Immobilien-Gesellschaften – ganz schnell einführen, die anderen am liebsten gar nicht. Diskutiert wird seit drei Jahren; in der vergangenen Woche hieß es, die Bundesregierung habe endlich einen konkreten Gesetzentwurf verfasst. Doch um Mehrheiten im Bundestag zu bekommen, ohne dabei die eigene Partei zu brüskieren, muss Steinbrück offenbar noch einige Klippen umschiffen.

Warum sind die Reits umstritten? SPD-Linke und Mieterverbände befürchten, dass sogenannte Heuschrecken noch schneller noch mehr Wohnungen in Deutschland erwerben – und dies mit Mieterhöhungen und ungewollten Privatisierungen einhergehen könnte. Der Reiz der Reits liegt darin, dass Unternehmen ihre zum Teil riesigen Immobilienbestände in die Trusts steuervergünstigt auslagern und an die Börse bringen können. Laut Ministerium haben noch drei Viertel aller deutschen Unternehmen Immobilien in ihrem Besitz – darunter auch viele Mietwohnungen. Und in der Tat werden wohl auch Reits, die Wohnungsbestände kaufen können, künftig erlaubt sein. Jedenfalls wird das im Finanzministerium nicht dementiert. Damit sollen nicht nur Konzerne, sondern auch die Kommunen eine Chance bekommen, ihre leeren Kassen durch den Verkauf von Wohnungen zu füllen.

Experten sind sich einig: Reits werden institutionellen und privaten Anlegern in Deutschland eine zusätzliche Möglichkeit bieten, Geld in Immobilien anzulegen – ohne Immobilien direkt besitzen zu müssen. Zwar gibt es schon heute neben den herkömmlichen (offenen und geschlossenen) Immobilienfonds börsennotierte Immobiliengesellschaften und mehr als 30 Fonds, die in Immobilienaktien investieren. Der Markt ist aber noch klein: Alle in Deutschland zugelassenen Immobilienaktienfonds haben zusammen nur rund fünf Milliarden Euro eingesammelt. Zum Vergleich: In herkömmlichen Aktienfonds stecken 170 Milliarden Euro. Deutsche Reits sollen das ändern.

Inzwischen zeichnet sich ab, in welcher Konstruktion die neuen Produkte Anlegern angeboten werden. Daraus schließen Anlageexperten, dass die Produkte vor allem für erfahrene Anleger interessant sein werden. 75 Prozent des Vermögens müssen in Immobilien investiert sein. Außerdem müssen drei Viertel der Erträge aus Immobilien stammen, sagt Michael Kohl, Reits-Spezialist bei Ernst & Young. Das ist anders als bei offenen Immobilienfonds, die zum Teil mehr als die Hälfte der Anlegergelder in festverzinsliche Papiere investiert hatten. Die klassischen Fonds waren häufig dazu gezwungen, um für den Fall liquide zu bleiben, dass Anleger ihre Anteile in größerer Zahl zurückforderten.

Hier liegt ein Vorteil der Reits-Fonds. Ihre Manager können schneller auf Marktveränderungen reagieren, weil sie keine Immobilien verkaufen müssen, sondern Anteile an der Börse. „Das kann zwar zu größeren Schwankungen der Anteilspreise führen“, sagt Robert Mazzuoli von der Landesbank Rheinland-Pfalz. „Anlegern drohen aber auch keine so bösen Überraschungen wie beim Grundbesitz-Fonds der Deutschen Bank.“ Der Immobilienfonds musste Ende 2005 geschlossen werden, weil das Management die Anteilsrückgabe nicht schnell genug durch Immobilienverkäu- fe bedienen konnte.

„Die als Aktiengesellschaften geführten Reits sind transparenter als klassische Immobilienfonds, weil sie Quartalsberichte vorlegen müssen und von mehr professionellen Beobachtern unter die Lupe genommen werden“, sagt Analyst Mazzuoli. Und: Der Preis für Reits-Anteile wird tagesaktuell an der Börse ermittelt. Herkömmliche Immobilienfonds geben nur zweimal im Jahr Rechenschaft über den Wert ihres Immobilienvermögens, das Sachverständige per (umstrittenem) Ertragswertverfahren taxieren.

Wichtiger Unterschied der Reits zu den herkömmlichen Fonds: 90 bis 95 Prozent der Erträge sollen an die Anleger ausgeschüttet werden, die sie dann mit ihrem persönlichen Satz versteuern. So hofft der Finanzminister drohende Steuerverluste aufzufangen. Auch plant Steinbrück eine Beteiligungsschwelle: Kein Aktionär soll mehr als zehn Prozent direkt an einem Reit besitzen dürfen. Grund sind die Doppelbesteuerungsabkommen, die dazu geführt hätten, dass ausländische Investoren bei einem höheren Anteilsbesitz kaum noch Steuern in Deutschland zahlen müssten. Bewegung auf dem Markt dürfte auch der offenbar geplante Steuerbonus bringen: Beim Verkauf von Firmenimmobilien an Reits sollen die Unternehmen künftig nur einen pauschalen Betrag des anfallenden Gewinns – im Gespräch sind 20 Prozent – versteuern. Experten zufolge könnte dies Verkäufe anregen. Viele Firmen bleiben auf Immobilien sitzen, weil sie Verkaufsgewinne bisher hoch versteuern mussten.

Nach der parlamentarischen Sommerpause soll an dem Gesetzentwurf gearbeitet werden. Die Deutschen stehen dabei unter Zeitdruck. In Großbritannien werden Reits im Januar 2007 eingeführt. Deutschland droht deshalb ein Abfluss von Kapital. Denn deutsche Firmen können ihre heimischen Häuser ebenso gut in britischen Reits an die Börse bringen. Die EU macht es möglich. Dies will man dem Vernehmen nach in der Regierungskoalition unbedingt verhindern.

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