Wirtschaft: Hohe Preise zur Begrüßung

Sie sind eine Innovation auf dem Kapitalmarkt. Und auf dem Immobilienmarkt halten sie manche sogar für eine kleine Revolution. Die Rede ist von „Real Estate Investment Trusts“, kurz „Reits“ genannt. Den neudeutschen Namen verdanken sie ihrer Herkunft: In den USA, in Holland, Belgien und Frankreich gibt es Aktiengesellschaften dieser Art schon. Anleger profitierten zuletzt von hohen Ausschüttungen, zu denen die Reits verpflichtet sind. Dafür sind sie selbst von der Steuer befreit.

Nach diesem Vorbild sollen auch die Immobilien-Trusts gestrickt werden, die in Deutschland vor der Zulassung stehen. Schon im Januar kommenden Jahres sollen die ersten deutschen Reits an der Börse notiert werden. Deren Initiatoren hoffen, dass der internationale Standard ihre Firmen für ausländische Anleger attraktiv macht – und dadurch Kapital in deutsche Immobilienwerte fließt.

Anleger, die schon heute ausländische Reits kaufen wollen, können dies an der Börse Berlin-Bremen tun. Hier sind 126 Werte gelistet. Und deren Zahl wächst, weil das Angebot „kontinuierlich aufgestockt wird“, wie Sprecherin Eva Klose sagt. Mit dem Ordern ausländischer Reits-Aktien halten sich die Anleger derzeit aber noch zurück: Im vergangenen Jahr betrug der Umsatz aller Werte zusammen nur eine Million Euro. Zu den Gewinnern zählte der Kurs der „General Growth Properties“ (Wertpapierkennnummer: 886 233), der 2005 von 26,61 Euro auf 41,77 Euro stieg.

Zurückhaltend sind deutsche Anleger beim Handel mit Reits-Aktien aus den USA. Das liegt auch an deren steuerlicher Behandlung. In Deutschland unterliegen Einkünfte aus diesen Beteiligungen dem „Progressionsvorbehalt“, sagt die Wirtschaftsprüferin Ursula Rühle. Ohne fachliche Beratung kann der Anleger kaum ermessen, wie viel der Fiskus von seinen Erträgen einbehält. Zumal die Steuern in den verschiedenen US-Bundesstaaten unterschiedlich hoch sind.

Eine Alternative zu Aktien sind Fonds. Die Privatbank Ellwanger & Geiger (E & G) bietet den Fonds „E &G Immobilienaktien Europa“ an. Darin sind auch alle zugelassenen europäischen Reits-Werte enthalten. Die Performance betrug rund 20 Prozent im vergangenen Jahr. Nur ein Activest-Fonds „Lux US-Reits D“ schnitt mit gut 30 Prozent besser ab, wies dafür aber stärkere Schwankungen auf.

Einfacher wird eine direkte Beteiligung für heimische Anleger mit Einführung der deutschen Reits. Aber lohnt sich der Einstieg? Die hier zu Lande bekannten deutschen Immobilien-AGs, aus denen Reits hervorgehen werden, entwickelten sich 2005 bereits prächtig. Das kleine Kursfeuerwerk hat jedoch dazu geführt, dass nun sogar Lobbyisten der Branche vor einem überstürzten Einstieg in den Markt warnen: „Die Reits sind hochinteressante Produkte, aber die Immobilien-AGs sind aufgrund ihrer guten Performance bereits hoch bewertet“, sagt etwa der Berater Rainer Zitelmann.

Die hoch bewerteten Immobilien-AGs bilden nach Auffassung von Branchenexperten die Grundlage für die Notierung der Reits-Werte. Denn entweder gehen die deutschen Reits aus bestehenden „normalen“ Aktiengesellschaften hervor. Oder gemischte Konzerne wie die IVG bringen ihre Immobilienbestände in die Reits ein. In beiden Fällen würden die Objekte aber mit den derzeit hohen Werten „eingepreist“.

Der heimische Immobilienmarkt wird Experten zufolge durch die Einführung der Reits ordentlich in Schwung kommen. Durch den Kapitalzufluss an der Börse verliert die klassische Bankenfinanzierung für die Aktiengesellschaften an Bedeutung. Davon könnten Bauträger profitieren: Mit kurzfristigen Krediten werden sie Immobilien entwickeln, um sie den Reits anzubieten. Experten wie E & G-Analyst Michael Beck rechnen jedenfalls damit, dass die Reits mit dem Börsenkapital ihre Bestände erweitern werden. Die Gefahr: Ein großes Angebot an neuen Immobilien trifft auf die unverändert mäßige Nachfrage. So entsteht eine Spekulationsblase, die Anleger Geld kosten könnte.

Profitieren von den deutschen Reits werden dagegen die Grundbesitzer, die in den Genuss von Steuererleichterungen kommen: Ob Firma oder Privatmann, nur ein kleiner Teil des Gewinns muss an den Fiskus abgeführt werden, wenn Liegenschaften in Reits eingebracht werden. Dadurch wird eine Bremse beim Handel mit Immobilien gelockert.

Denn bisher verkaufen viele Eigentümer ihren Grundbesitz wegen der hohen Steuern nicht. Auch nicht, wenn die Bauten gar nicht zum Kerngeschäft gehören. Der Grund: Meistens stehen die Immobilien mit einem geringen Wert in den Firmenbüchern. Bei einem Verkauf zu aktuellen Marktpreisen schlägt der Fiskus zu. Mit der Einführung der Reits sollen große Teile dieser stillen Reserve nach derzeitigen Plänen steuerfrei gestellt werden. Die Firmen könnten die Erträge zur Stärkung ihrer Kapitalbasis behalten. „Dann wird es zu einer Verkaufswelle kommen“, prognostiziert ein Experte.

Die heißesten Reits-Kandidaten aus Deutschland sind die bekannten „Blue Chips“ aus dem Deutschen Immobilien Aktien Index (Dimax): Der IVG-Konzern, die Deutsche Wohnen sowie die Deutsche Shopping Center (DES). Deren Finanzvorstand Olaf Borkers sagt selbstbewusst: „Wir sind eine der wenigen Gesellschaften, die schon heute dem Reits-Status am nächsten kommen.“ Das liegt daran, dass die Gesellschaft ihren Anlegern grundsätzlich 90 Prozent der Erträge ausschüttet – nach Steuern. Wäre die DES ein Reit, wäre die Ausschüttung noch höher.