Private Immobilien : Betongold oder Luftnummer?

Während große Investoren ihr Geld aus Immobilienfonds abziehen, steigt die Nachfrage nach privaten Wohnimmobilien. Mit Gewinnen können die Eigentümer nur in bestimmten deutschen Städten und Berliner Wohnlagen erwarten.

Veronika Csizi
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Krisenherd. Mit dem Platzen der Immobilienblase in den USA fing alles an. Das Chrysler Building in New York wurde im Sommer an...

„Betongold statt Finanzkrise!“ Mit solchen Werbebotschaften locken Banken und Makler derzeit die Anleger. Und tatsächlich: Während die Aktienmärkte mit 40 bis 70 Prozent Wertverlust kämpfen, registrieren Makler eine verstärkte Nachfrage nach Immobilien. „Vor allem auf dem privaten deutschen Wohnungsmarkt sind die Bedingungen derzeit recht gut“, sagt Ivon Kappel von der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen (LBS), der mit Abstand größten Maklergruppe in Deutschland.

Anders als in Großbritannien, den USA oder Spanien sei in Deutschland eine Preisblase ausgeblieben. Im Bundesschnitt sind die Preise für Wohnimmobilien seit zehn Jahren konstant, rangieren damit im europäischen Vergleich am unteren Ende. Auch das günstige Zinsniveau kurbelt die Nachfrage an. Die Sätze für Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung sind binnen drei Monaten um mehr als einen Prozentpunkt auf gut vier Prozent abgestürzt. Selbst Baugeld mit festen Zinsen für 30 Jahre ist derzeit unter fünf Prozent zu haben. Zudem sind Immobilien von der Abgeltungssteuer befreit, die zum 1. Januar 2009 kommt. Selbst genutztes Eigentum kann jederzeit steuerfrei verkauft werden, die Gewinne aus vermieteten Immobilien sind nach zehn Jahren steuerfrei.

Investoren ziehen ihr Geld aus den Fonds ab

Während private Anleger vermehrt den sicheren Hafen der eigenen Immobilie suchen, geht der Trend bei großen, institutionellen Investoren in die entgegengesetzte Richtung: Sie verkaufen kontinuierlich und querbeet. Der Investmentmarkt Immobilien, der hierzulande erst 2004 und 2005 durch Finanzinvestoren (Private-Equity-Fonds) massiv in Fahrt gekommen war, schwächelt. Die massiven Verkaufswellen bei offenen Immobilienfonds hatten jüngst sogar neun Anbieter dazu gezwungen, insgesamt zwölf Fonds vorübergehend zu schließen. Rund 34 Milliarden Euro, investiert in Fonds wie den SEB Immoinvest, den Degi Europa und International oder den KanAm Grundinvest, sind vorerst bis Ende Januar eingefroren. Drei Millionen Anleger kommen nicht an ihr Geld.

Der Hintergrund: Offene Immobilienfonds, die in Bürogebäude, Hotels und Gewerbekomplexe investieren, wurden häufig von Großanlegern wie Private-Equity-Firmen, Dachfonds oder Vermögensverwaltern gekauft, die nun im Zuge der Finanzkrise gezwungen sind, Finanzlöcher zu stopfen oder selbst darunter leider, dass Anleger ihre Anteile abziehen. Ihre massiven Verkäufe brachten die Immobilienfonds in Liquiditätsnöte, denn die Barreserven, die Ende September teilweise über 20 Prozent lagen, reichten nicht aus. Während Aktienfonds relativ problemlos einzelne Aktienpakete reduzieren können, ist der schnelle Verkauf größerer Gewerbe-Areale nicht oder nur zu ungünstigen Preisen möglich. Daher können offene Immobilienfonds laut Gesetz im Notfall bis zu zwei Jahre die Rückgabe von Anteilen aussetzen, um treue Anleger zu schützen.

„Aus heutiger Sicht planen wir, unsere Fonds in zweieinhalb Monaten wieder zu öffnen“, sagt Dieter Müller, Sprecher der Degi-Fonds. Die Gesellschaft hält auch die Risiken der weltweiten Konjunkturschwäche für „überschaubar“. Die Renditen der Fonds, sagt Müller, speisten sich vor allem aus langfristigen Mieterträgen, von denen auf Jahressicht nur fünf bis zehn Prozent ausliefen. Vom stark angeschlagenen US-Markt habe man sich schon vor eineinhalb Jahren mit Gewinn verabschiedet.

Die Fondsgesellschaft Kan Am betont, dass selbst eine Liquiditätsquote von fast 27 Prozent oder 1,3 Milliarden Euro im KanAm Grundinvest noch Anfang September nicht ausgereicht habe, um den Fonds offen zu halten. Dabei werfe der Fonds seit 2003 im Schnitt 6,2 Prozent pro Jahr ab, 99,7 Prozent des Bestandes sei vermietet. Zum Vergleich: Der Degi Europa brachte in den letzten fünf Jahren drei Prozent, der Axa Immoselect 4,8 und der Grundbesitz Europa 5,8 Prozent pro Jahr.

Experten warnen vor Verkäufen

Die deutsche Schutzgemeinschaft für Kapitalanleger (SdK) ist skeptischer: „Die Anleger müssen sich in jedem Fall auf geringere Renditen einstellen“, sagt SdK-Sprecher Lothar Gries. Auch Abwertungen der Immobilien-Portfolios könne man nicht ausschließen. Trotzdem rät die SdK Privatanlegern, still zu halten und nicht zu verkaufen. „Ein Totalverlust ist hier gar nicht möglich“, sagt Gries. Offene Immobilienfonds hätten über alle Krisen hinweg zwar kleine, aber stabile, positive Renditen erbracht: 5,3 Prozent pro Jahr waren es nach den Statistiken des Fonds-Branchenverbands BVI im Schnitt in den letzten 20 Jahren, vier Prozent in den letzten zehn Jahren.

Auch die deutsche Schutzvereinigung für Wertpapier-Besitz (DSW) rät davon ab, bei Wiederöffnung Hals über Kopf auszusteigen oder noch offene Fonds (etwa bei Deka oder Union Investment) nun rasch zu verkaufen. Dies würde die Gesellschaften nur weiter unter Druck bringen und zu einem Dominoeffekt führen, sagt DSW-Sprecher Marco Cabras. Wer sein Geld aus den blockierten Fonds kurzfristig dringend braucht, muss trotzdem nicht warten. Gegen einen Abschlag von im Schnitt fünf Prozent im Vergleich zum (weiter täglich berechneten) Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft kann er seine Fonds auch jetzt an der Börse verkaufen.

Nur in Großstädten steigen die Preise

Ob die Investition direkt in eine eigene Immobilie unter dem Strich eine Rendite abwirft, hängt von vielen Faktoren ab. Wertsteigerungen waren in den letzten Jahren fast nur in Ballungsräumen wie München, Frankfurt am Main, Stuttgart und Hamburg zu erzielen. Auch Potsdam und die Region um den Bodensee boomen. In Berlin beschränkte sich der Wertzuwachs größtenteils auf ausgesuchte, gute Lagen in Mitte, Zehlendorf und Pankow. Auf dem Land dagegen, wo 80 Prozent aller angebotenen Objekte stehen, stagnieren die Preise bestenfalls. Auch Bauland hat sich fast nur im wirtschaftlich prosperierenden Bayern und in den Städten verteuert.

Der Immobilienverband IVD rät deshalb, beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nicht ausschließlich auf die erhoffte Wertsteigerung zu schielen, sondern nur zu kaufen, wenn sich die Anlage bereits über die Mieteinnahmen rechnet. Auch die Finanzkrise, geben Experten zu bedenken, sollte nicht das einzige Kaufargument sein. Dennoch haben die Deutschen einiges aufzuholen. Während in Europa rund 80 Prozent der Menschen im eigenen Heim wohnen oder eine Immobilie besitzen, sind es in Deutschland nur 43 und in Berlin gar nur elf Prozent.

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