RECHTS Frage : an Ulrich Schellenberg Rechtsanwalt und Notar

Wie sichere ich meine Immobilie?

an Ulrich Schellenberg

Wir Eheleute haben Haus und Grundstück unseren zwei Töchtern je zur Hälfte übertragen. Der Überlassungsvertrag wurde notariell beurkundet. Nach den Regelungen des Überlassungsvertrages wurden in das Grundbuch ein lebenslanger unentgeltlicher Nießbrauch für meine Frau und mich eingetragen sowie ein bedingtes Rückforderungsrecht, wenn ohne unsere Zustimmung die Töchter den Grundbesitz veräußern oder belasten wollen. Darüber hinaus haben wir auch ein bedingtes Rückforderungsrecht eintragen lassen, falls über das Vermögen einer Tochter ein Insolvenzverfahren eröffnet oder die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz betrieben wird. Reichen diese Sicherungen?

Wer zu Lebzeiten Vermögen auf seine Kinder überträgt, möchte sicher sein, dass sein Vermögen nicht in „falsche“ Hände gelangt. Insoweit ist es völlig richtig, in den Übertragungsvertrag bestimmte Regelungen aufzunehmen. Das gilt etwa für die Frage, ob man das Grundstück auch nach Übertragung auf die Kinder noch nutzen kann, indem man in dem Haus weiter wohnt oder aber die Mieterträge weiter haben möchte. Hier bietet sich – wie in Ihrem Fall – an, sich den Nießbrauch am Grundstück vorzubehalten oder aber zumindest ein Wohnrecht zu vereinbaren.

Dieses Recht muss im Grundbuch eingetragen werden, denn nur dann ist es vor dem Zugriff Dritter geschützt. Dies gilt auch für mögliche Rückforderungsrechte, die etwa den Fall absichern sollen, dass ein Kind in Vermögensverfall gerät und dann das Grundstück durch einen Gläubiger verwertet werden soll. Auch in diesem Fall ist sicherzustellen, dass durch eine „Rückauflassungsvormerkung“ dieses Recht auf Rückübertragung im Grundbuch eingetragen ist. Wird dann später im Range nach dieser Rückauflassungsvormerkung etwa eine Zwangssicherungshypothek oder gar ein Zwangsversteigerungsvermerk zugunsten eines Gläubigers des Kindes eingetragen, so geht das Rückübertragungsrecht im Range vor. Das Grundstück kann dann tatsächlich – wie ursprünglich beabsichtigt – auf die Eltern zurückübertragen werden, ohne dass der Gläubiger dies verhindern kann. Dasselbe gilt auch, wenn dafür Sorge getragen werden soll, dass die Kinder über das Grundstück nicht ohne Zustimmung der Eltern verfügen. Auch dieses Recht kann durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch dinglich gesichert werden.

Zudem sollte man ein Rückforderungsrecht für den Fall vereinbaren, dass das Kind vor den Eltern stirbt. Denn sonst sind die Erben des Kindes an dem Grundstück beteiligt. Daraus können sich schwierige Probleme ergeben. Aber selbst dann, wenn die Eltern Alleinerben werden, ist eine Rückforderungsklausel wichtig – aus steuerlichen Gründen. Andernfalls werden sowohl die Schenkung als auch der Rückfall im Wege des Nachlasses jeweils einmal schenkungs- und erbschaftssteuerpflichtig, wenn die Freibeträge überschritten sind. Foto: Kitty Kleist-Heinrich

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