Schönheitsreparaturen: Wenn das Finanzamt aus dem Häuschen ist

Nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs kann das Finanzamt bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten jetzt leichter den Rotstift ansetzen – und die gesamten Aufwendungen auf die Nutzungsdauer verteilen. Gibt es Mittel und Wege, dem entgegenzusteuern?

Die Fassade bröckelt ab, das Dach braucht dringend neue Platten und die Fenster sollten auch allmählich ausgewechselt werden: Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, weiß, was das kostet. Ständig ist etwas kaputt, verschlissen, abgenutzt und muss erneuert werden. Wie gut, dass sich das Finanzamt an den Kosten beteiligt.

Das dachte sich auch der Immobilienbesitzer, der wegen seiner Renovierungsmaßnahmen am Ende bis vor den Münchner Bundesfinanzhof zog – und verlor. Es ging um Arbeiten an einem vermieteten Zweifamilienhaus, das der Kläger 2004 als Kapitalanlage erworben hatte. An dem 1935 gebauten Haus war in den letzten 20 Jahren kaum etwas gemacht worden. Einiges stand an Modernisierungsmaßnahmen an. Dafür war der Kaufpreis mit 195 000 Euro günstig.

Kurz nach dem Kauf begann der Immobilienbesitzer, einzelne Fenster, Fensterbänke und Rolladenkästen auszuwechseln. Er erneuerte Zargen und Türen und verlegte in mehreren Zimmern Laminat. In den Bädern brachte er neue Fliesen an, entfernte Holzdecken und installierte Rigipsplatten. Schließlich verputzte er die Wände und tapezierte sie neu. Insgesamt kosteten ihn die Maßnahmen rund 32 000 Euro.

Diesen Betrag wollte er beim Finanzamt auf einen Schlag als Werbungskosten absetzen. Schließlich handelte es sich bei den Arbeiten um klassische Schönheitsreparaturen. Und die seien sofort absetzbar.

Doch der zuständige Sachbearbeiter beim Finanzamt rechnete nach. Er kam zutreffend zum Ergebnis, dass die Renovierungskosten mehr als 15 Prozent des Kaufpreises für das Gebäude ausmachten – und setzte den Rotstift an. Denn da die Aufwendungen innerhalb von drei Jahren seit dem Erwerb angefallen seien, handelte es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Und diese müssten über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes verteilt abgeschrieben werden.

Das wollte der streitbare Immobilienbesitzer nicht akzeptieren. Er legte Einspruch ein, erhob Klage, zog 2008 schließlich vor den Bundesfinanzhof. Hier unterlag er nun in letzter Instanz (Az: IX R 20/08). Die höchsten Steuerrichter stellten fest, dass der Kläger insgesamt betrachtet eine „umfassende Instandhaltung und Modernisierung“ durchgeführt hätte. In diesem Fall käme es nicht darauf an, dass einzelne Maßnahmen für sich betrachtet eigentlich Schönheitsreparaturen seien. Die Aufwendungen würden insgesamt – inklusive etwaiger Schönheitsreparaturen – wie Herstellungskosten behandelt. Diese müssten mit dem Gebäude abgeschrieben werden.

„Dieses Urteil verschlechtert die Lage für Immobilienbesitzer, die mit der Steuererstattung vom Finanzamt rechnen“, sagt Susanne Sobotta, Steuerberaterin bei Mödder & Sobotta in Kerpen. Denn eigentlich seien klassische Schönheitsreparaturen wie Maler- und Tapezierarbeiten, kleine Ausbesserungen an Dach oder Fassade und ähnliche Erhaltungsmaßnahmen losgelöst von anderen Arbeiten in einer Summe als Werbungskosten absetzbar. Aber auch nach dem Münchner Urteil sieht sie noch Chancen für Immobilienbesitzer, Renovierungsmaßnahmen möglichst in einer Summe abzusetzen. „Wichtig ist zunächst, den kritischen Drei-Jahres-Zeitraum im Anschluss an den Erwerb einer Immobilie stets im Auge zu haben. Betragen die Kosten ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie, nimmt das Finanzamt anschaffungsnahe Herstellungskosten an – und verteilt diese auf die Nutzungsdauer des Gebäudes. „Ratsam ist außerdem, in den ersten drei Jahren unterhalb der kritischen 15-Prozent-Grenze zu bleiben“, rät Steuerberaterin Sobotta. „In diesem Fall bestehen gute Chancen, dass die Aufwendungen als sofort absetzbare Werbungskosten durchgehen.“ Im Hinblick auf das neue Urteil des Bundesfinanzhofes ist es darüber hinaus zu empfehlen, die anstehenden Maßnahmen nicht alle zeitgleich anzugehen. Denn dann hat das Finanzamt gute Argumente, wie im Fall des Klägers eine umfassende Instandhaltung und Modernisierung anzunehmen. Empfehlenswert sei es, die anstehenden Renovierungen einzeln anzugehen und über einen gewissen Zeitraum zu strecken. „Dann muss das Finanzamt plausibel erklären, warum es eine einheitliche und umfassende Modernisierung annimmt“, so Sobotta. Und noch einen Tipp hält sie parat: Am besten sollten die Immobilienbesitzer Fotos machen und jede Baumaßnahme sorgfältig dokumentieren. „Das ist nicht nur fürs Finanzamt gut, sondern auch für Regressansprüche gegen pfuschende Handwerker.“ Ruth Bohnenkamp

Ruth Bohnenkamp