Wohnen : Wenn die Krise die Miete treibt

Wohnen wird teurer, befürchtet der Deutsche Mieterbund. Der Renditehunger ausländischer Investoren soll schuld sein.

Lina Staubach

Berlin - Der Deutsche Mieterbund rechnet angesichts der Finanzkrise mit steigenden Mieten. „Wir haben wieder eine deutliche Zunahme von Mieterhöhungsforderungen“, sagte Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes, dem Tagesspiegel am Sonntag. In den vergangenen zwei bis drei Jahren hätten sich die Beratungsfälle zu Mieterhöhungsfragen verdoppelt. Das liege vor allem daran, dass ausländische Investoren zunehmend Mietwohnungen hierzulande aufkauften.

„Wir hatten in letzter Zeit eine ziemlich starke Verkaufsaktivität auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt, etwa eineinhalb Millionen Wohnungen haben ihren Eigentümer gewechselt“, berichtete Rips. Ein großer Teil sei an anglo-amerikanische Investoren gegangen. Diese erwarteten meist eine Rendite auf ihr Eigenkapital von 25 Prozent. Das sei unter den jetzigen Bedingungen allerdings kaum mehr realisierbar. Nur zwei Optionen gebe es, um diese Erwartung zu erfüllen: eine Senkung der Ausgaben – also der Verzicht oder die Verschiebung von Modernisierungen und Instandsetzungen. Oder eine Erhöhung des Cashflows – sprich: höhere Mieten.

„Meines Erachtens finden diese beiden Maßnahmen im Augenblick stärker statt. Zwar sieht man solche Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt immer nur langsam. Aber ich glaube, dass sich dieser Trend verstärken wird“, schätzt Rips. Die betroffenen Wohnungen hatten die Investoren meist Bund und Kommunen abgekauft. Rips fürchtet schlimme Folgen. „Wenn ausländische Großinvestoren ihre Miete erhöhen und ihre Instandsetzung zurückfahren, müssen die anderen Eigentümer aus Wettbewerbsgründen folgen. Es entsteht Druck. Insgesamt wird das Preisniveau nach oben getrieben.“

Derzeit besitzen ausländische Investoren zwischen 800 000 und einer Million deutsche Wohnungen. Die wichtigsten Spieler sind Großunternehmen wie die Deutsche Annington (220 000 Wohnungen), die zur Fortress-Gruppe zählende Gagfah (175 000) oder der Finanzinvestor Cerberus (140 000). Durch den Aufkauf des zuvor kommunalen Wohnungsunternehmens GSW im Jahr 2004 hält Cerberus in Berlin 70 000 Wohnungen. Zudem sind zahlreiche kleinere ausländische Investoren hierzulande aktiv.

Vermieter aus der Region mahnen indes zur Mäßigung. Investoren aus dem Ausland seien nicht per se schlecht, findet Ludwig Burkardt, Vorstand des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen. Private Kleinvermieter aus dem Ausland würden das Haus oft nicht kennen, was zulasten der Instandsetzung gehen könne. „Diese müssen tatsächlich schauen, dass sie ihre Rendite erzielen, und ziehen daher Geld aus dem Wohnobjekt. Ein größerer Investor allerdings, der die Absicht hat, länger im Markt zu bleiben, ist in der Regel daran interessiert, vernünftiges Bestandsmanagement und Kundenbindungspolitik zu machen.“ Angesichts der Krise würden zudem weniger Menschen in der Lage sein, ihre Miete zu zahlen. Und schließlich dürfe die Miete laut Gesetz binnen drei Jahren nur um 20 Prozent zulegen – deshalb werde das Mietniveau nicht erheblich steigen.

In den letzten Jahren sind die Grundmieten in Berlin im Schnitt nicht stärker als die Inflationsrate gestiegen. Zwischen 2005 und 2007 wuchs der Mietzins um 2,3 bis 2,5 Prozent pro Jahr. Allerdings gibt es in der Hauptstadt eine Spreizung: In gefragten Vierteln wie Steglitz oder Charlottenburg lag das Plus bei bis zu 20 Prozent. Bundesweit gibt es ohnehin große Unterschiede. Angesichts der sinkenden Einwohnerzahl im Osten hält Burkhard Mietsteigerungen für „kaum durchsetzbar“. In München oder Hamburg sei die Nachfrage aber oft größer als das Angebot – und daher auch die Mieten.

Bei einer Mieterhöhung müsse der Besitzer nachweisen, dass die bisher gezahlte Miete nicht mehr ortsüblich ist, unterstreicht der Mieterbund. „Es ist richtig, dass ausländische Investoren keine anderen rechtlichen Möglichkeiten haben als ein tradierter Vermieter“, sagt Rips. „Aber ausländische Vermieter nutzen diese Möglichkeiten stärker.“ Die deutsche Wohnungsbranche habe bislang nicht jeden Erhöhungsspielraum genutzt und auch soziale Aspekte im Auge gehabt. Die neuen Investoren strebten vor allem kurzfristige Gewinne an. Lina Staubach

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