Vier im Recht : Alle duschen, einer steht im Regen

Dürfen Versorger beliebige Eigentümer zur Kasse bitten, wenn ihr Vertragspartner die Gemeinschaft ist? Die Fachanwältin Katrin Dittert antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?



Uns gehört eine Eigentumswohnung. Das Grundstück wird durch die Berliner Wasserbetriebe mit Frischwasser beliefert und von Abwasser befreit. Nachdem die letzte Abrechnung wegen Unstimmigkeiten von der Eigentümergemeinschaft nicht bezahlt wurde, haben die Wasserbetriebe angekündigt, gemäß ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von einem beliebigen einzelnen Wohnungseigentümer die Gesamtsumme zu fordern. Können die Berliner Wasserbetriebe von uns persönlich wirklich die gesamte Zahlung verlangen, obwohl der Vertrag mit der Gemeinschaft geschlossen wurde?

WAS STEHT IM GESETZ?

Soweit eine Eigentümergemeinschaft zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie rechtsfähig; § 10 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Vor der Reform des WEG und vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde jeder Eigentümer Vertragspartner und musste für die Schulden der Gemeinschaft zahlen. Nun wird in der Regel der Vertrag mit der Gemeinschaft geschlossen, die als Vertragspartnerin haftet. Daneben kann ein Wohnungseigentümer nur noch für den Teil, der seinem Anteil am Gesamteigentum entspricht, in Anspruch genommen werden (Anteilshaftung, § 10 Absatz 8 WEG). Eine darüber hinaus gehende Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers kommt nur in Betracht, wenn er sich klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet hat. Für die Wasserver- und entsorgung durch die Berliner Wasserbetriebe hat der BGH mit seinem Urteil vom 20.01.2010 (AZ: VIII ZR 329/08) festgestellt, dass eine in die AGB aufgenommene gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer hierfür nicht ausreicht. Richtet sich das Vertragsangebot des Versorgers ausdrücklich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, fehlt es an einer klaren und eindeutigen persönlichen Verpflichtung eines einzelnen Eigentümers. Der Vertrag kommt nur mit der Gemeinschaft zustande. Ein einzelner Eigentümer muss nicht für alle zahlen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Tatsächlich gab es früher die recht unliebsamen und ungerecht erscheinenden Fälle, in denen einer für alle zur Kasse gebeten werden konnte. Durch die Entscheidung des BGH, aber nun auch durch das neue WEG, wird eine Eigentümergemeinschaft behandelt wie eine Person. Sie ist mit eigenen Rechten und Pflichten ausgestattet. Für den Vertragspartner einer Eigentümergemeinschaft ist es aber natürlich immer praktischer, möglichst viele Schuldner zu haben. Daher wird versucht, die gesetzliche Regelung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zu unterlaufen. Dem hat der BGH eine Absage erteilt. Sie müssen also nicht befürchten, nun für alle zahlen zu müssen. Dies gilt jedenfalls in Berlin. Andere Landesgesetze ordnen teilweise eine gesamtschuldnerische persönliche Haftung an. Danach müssten dann tatsächlich einzelne für alle haften.

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