Panorama: Modernisierungszuschlag: Die Rechnung muss aufgehen

Ist ein Mietshaus renovierungsbedürftig, lassen viele Hausbesitzer im Zuge der Bauarbeiten auch gleich eine Wärmedämmung anbringen oder Isolierglasfenster einbauen. Das gilt als "Modernisierung". Dazu gehört alles, was den Gebrauchswert einer Wohnung oder eines Hauses insgesamt verbessert, beispielsweise Maßnahmen im Bereich Schallschutz, Wasserversorgung oder Entwässerung - und eben auch zur Einsparung von Energie.

Der Mieter muss dafür dann letztlich zwar die Zeche zahlen, denn der Vermieter kann nach Abschluss der Arbeiten elf Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen (Miethöhegesetz § 3). Doch anders als beispielsweise bei einer Modernisierung der sanitären Anlagen, die allein den Gebrauchswert verbessert, hat der Mieter von Energiesparmaßnahmen unmittelbar Vorteile. "Die Mieterhöhung wird durch die reduzierten Heizkosten kompensiert", meint der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Franz-Georg Rips. Dadurch seien Dämmmaßnahmen gleichsam mietneutral - meistens jedenfalls.

Denn der Vermieter hat bei Modernisierungsmaßnahmen das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Was aber ist "wirtschaftlich"? Beim Berliner Mieterverein sind Fälle bekannt, in denen durch Wärmedämmung eine Energieeinsparung von 22 Pfennig pro Quadratmeter und Monat erreicht wurden. Dafür jedoch, so heißt es in einem Beitrag des "MieterMagazins", wurden Kosten verursacht, die sechszehn Mal so hoch lagen. Die Mieter sollten einen Modernisierungszuschlag von 3 Mark 59 pro Quadratmeter im Monat zahlen - ein eindeutiges Missverhältnis zwischen Aufwand und Ertrag, mithin unwirtschaftlich. Darüber, wie hoch die Diskrepanz tatsächlich sein darf, herrschen unterschiedliche Auffassungen. Je nach Interpretation eines Rechtsentscheides des OLG Karlsruhe von 1984 begrenzt eine Zivilkammer des Landgerichts Berlin den "berechtigten Modernisierungszuschlag auf das Doppelte des eingesparten Betrages" (Az. 65 S 210 / 98), eine andere auf das Dreifache (Az. 64 S 281 / 89).

In beiden Fällen ist damit von besagter "Mietneutralität" allerdings keine Spur. Die Erklärung liefert das Miethöhegesetz selber: Demzufolge sind Maßnahmen zur "nachhaltigen Einsparung von Heizenergie" umlagefähig. Es kommt also in erster Linie nicht auf die finanzielle Einsparung für den Einzelnen an, sondern darauf, dass tatsächlich und in der Gesamtmenge Energie gespart wird, wie es das Amtsgericht Rostock in einem Fall erklärt (Az. 42 C 592 / 96).

Allerdings muss der Vermieter rechtzeitig darlegen, dass mit seinen Baumaßnahmen Energie gespart wird. "Die reine Behauptung, es würde soundsoviel Energie eingespart, ist nicht ausreichend, weil sie nicht nachvollziehbar ist", entschied das Landgericht Berlin in einem Streit darüber, ob eine Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung zulässig sei. Damit die Erhöhung wirksam werde, müsse der Vermieter vielmehr deutlich machen, "in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt". Dies werde "in der Regel durch eine Wärmebedarfsrechnung erfolgen" (Az. 64 S 323 / 98).

Mit dieser Berechnung wird ermittelt, wie sich die Bauarbeiten - sei es nun eine Fassadendämmung oder der Einbau von Isolierglasfenstern - auf den Verbrauch der Heizenergie auswirkt, mithin wie effektiv die Modernisierung überhaupt ist. In besagtem Urteil legten sich die Richter aber auch wieder nicht fest, ob nun der Zuschlag auf das Doppelte oder das Dreifache der Einsparung von Heizkosten begrenzt sei. Grund: In diesem Fall schuldete der Mieter überhaupt keinen Zuschlag. Eine Wärmebedarfsrechnung sei erst im Prozess vorgelegt worden, womit die Mieterhöhung vorab nicht ausreichend erläutert, mithin unwirksam gewesen sei. Das Kammergericht bestätigte diese Auffassung (Az. 8 RE-Miet 6159 / 00). Für den Vermieter bedeute dies keine unangemessene Benachteiligung, denn, so das Gericht: Bei Wärmedämmmaßnahmen werde jeder Vermieter sowieso vor den Arbeiten "einen Nachweis über deren Effektivität" fordern. Diese Berechnung könne der Mieterhöhung "beigefügt werden".

Das findet auch beim Deutschen Mieterbund (DMB) Zustimmung. Gerade weil im Anschluss an eine Modernisierung der Vermieter "ein einseitiges Mieterhöhungsrecht" habe, müsse als Gegengewicht "eine umfassende Nachprüfung des Vermieteranspruchs möglich sein", kommentiert der DMB. "Der Mieter muss überprüfen können, ob tatsächlich eine Verbesserung des Wärmeschutzes eintritt und inwieweit Heizenergie eingespart wird." Ohne beigefügte Wärmebedarfsrechnung, sei "eine Mieterhöhung wegen einer energiesparenden Modernisierung, wie zum Beispiel einer Wärmedämmung, nicht wirksam", so der DMB: "Der Mieter muss nicht zahlen."

Allerdings sollte sich niemand allein auf dieses Urteil berufen, wenn ihm Ähnliches widerfährt und die geforderte Mieterhöhung damit verweigern. Nur eine rechtliche Beratung kann jeweils den Einzelfall richtig beurteilen.