Panorama: Wie gewohnt

Mieter müssen keinen Mietzuschlag bezahlen, wenn ihre Pflicht zur Wohnungsrenovierung ungültig ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Mittwoch entschieden und damit die Klage eines Vermieters auf 71 Cent mehr pro Quadratmeter und Monat vollständig abgewiesen. Das Urteil betrifft hunderttausende Mieter und Vermieter, da durch eine Änderung der Rechtsprechung zahlreiche Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind.

Der Ausgangsfall für das jetzige Urteil spielt in Düsseldorf. Dort hatte ein Vermieter im Vertrag verlangt, dass die Mieter die verschiedenen Räume im Abstand von drei, fünf und sieben Jahren streichen. Solche starren Fristen erklärte der BGH aber 2004 für unwirksam, da eine Renovierung nicht unabhängig vom Zustand der Wohnung verlangt werden dürfe. Nur Klauseln, die sogenannte Schönheitsreparaturen „nach Bedarf“ verlangen und hierfür flexible Fristen einräumen, sind wirksam. Denn ein Mieter, der die Wohnung nur zeitweise nutze und sie folglich nur in geringem Umfang abwohne, werde durch die starren Zeitpunkte unangemessen benachteiligt. Schönheitsreparaturklauseln sind also nur dann gültig, wenn sie Malerarbeiten „in der Regel“ alle drei bis fünf Jahre fordern.

Da der Großteil der Altmietverträge aber starre Fristen enthielt, machte der Richterspruch vom Juni 2004 hunderttausende Renovierungsklauseln komplett ungültig. Wird eine Mietklausel in einem vorgefertigten Formularvertrag gekippt, tritt an ihre Stelle nämlich nicht die zulässige Neufassung, sondern das Gesetz. Laut Gesetz sind Schönheitsreparaturen aber Vermietersache. Folglich tragen nun bei Altmietverträgen mit starren Fristen die Vermieter die Last der Instandhaltungsarbeiten.

Der Vermieter in Düsseldorf wollte als Reaktion auf die geänderte Rechtsprechung einen neuen Zusatzvertrag abschließen und die Schönheitsreparaturen flexibel regeln. Das lehnten die Mieter jedoch ab, sie müssen sich im laufenden Mietverhältnis nicht auf einen neuen Vertrag einlassen. Daraufhin forderte der Vermieter einen Mietzuschlag von 71 Cent pro Quadratmeter als Ausgleich. Das Vorgehen war übrigens kein Einzelfall. Auch von Wohnungsgesellschaften wurde dieser Weg beschritten. Die Düsseldorfer Mieter zahlten nicht. Es kam zum Musterprozess, der sowohl vom Mieterbund als auch vom Verband der Wohnungseigentümer aktiv begleitet wurde.

Das Landgericht Düsseldorf gestand dem Vermieter einen Zuschlag von monatlich 20 Cent pro Quadratmeter zu. Der BGH wies die Klage jetzt rechtskräftig ab. Denn nach dem Gesetz könnten Mieterhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Der Mietzuschlag könne auch nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangt werden. Denn der Vermieter habe die Klausel verwendet und trage folglich das Risiko ihrer Unwirksamkeit. (Az.: VIII ZR 181/07)