Panorama: Wohnungseigentumsgesetz: Wer den Schaden hat, muss nicht immer dafür zahlen

Ob die Ursache Pfusch am Bau war, ob Wind und Wetter oder einfach nur der Zahn der Zeit ihnen zusetzte - wenn Wasser von einem Balkon in die darunter liegende Wohnung dringt, lautet unter Wohnungseigentümern eines Mehrfamilienhauses die Frage meistens: Wer kommt für den Schaden auf? Wer zahlt die neue Tapete und vielleicht das Holzparkett des Geschädigten? Und wer übernimmt außerdem die Kosten für die Reparatur des schadhaften Balkons "Schädigers"? Dies ist ein typischer Fall für die teilweise stark umstrittene Abgrenzung von Teil- und Gemeinschaftseigentum, die Grundlage für die Haftung ist.

Die Antwort auf die genannten Fragen ist in der Rechtsprechung und im Wohnungseigentumsgesetz zu finden. Nach Paragraf 14 Nr. 1 ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum solcherart instand zu halten, dass keinem der Miteigentümer ein Nachteil erwächst, der über das unvermeidliche Maß hinausgeht. Der Eigentümer trägt allein die Kosten für erforderliche Reparaturen. Dagegen kommen für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums alle Wohnungseigentümer anteilig auf. Eine Ausnahme gilt dann, wenn die Schadens-Ursache in Baumängeln liegt, für die noch der Bauträger oder Verkäufer des Wohnhauses haftet.

Ob ein Balkon zum Sondereigentum gehört oder nicht, das sagt das Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich. Diese Lücke schloss aber die Rechtsprechung, ausgehend von den Bestimmungen des Paragrafen 5 des Gesetzes. Danach zählt der zu einer Eigentumswohnung gehörende Balkon zwar zum Sondereigentum, jedoch nicht der Balkon insgesamt, sondern nur der Balkonraum als solcher sowie der begehbare Belag des Balkons, zudem etwaige an die inneren Wände angebrachte Verkleidungen.

Dagegen sind die konstruktiven Bestandteile des Balkons stets und unabänderbar Gemeinschaftseigentum: Zum Beispiel die Betonplatte sowie die darüberliegenden Dämmschichten, außerdem die Balkonbrüstung oder ein entsprechendes Gitter. Wenn also Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen unter oder neben dem Balkon ihre Ursache in schadhaften Isolierungsschichten haben, dann sind alle Wohnungseigentümer zu ihrer Reparatur verpflichtet; und die Kosten tragen sie gemeinsam, anteilig.

Sonderregelungen sind unwirksam

Diese Verpflichtung gilt nach herrschender Rechtsprechung auch in solchen Fällen, in denen nach der Gemeinschaftsordnung der Balkon allgemein und ohne Differenzierung dem Sondereigentum zugeordnet ist. Und zwar auch dann, wenn die Gemeinschaft ergänzend regelte, dass jeder Wohnungs-Eigentümer zur Instandsetzung seines Sondereigentums verpflichtet ist. Denn eine solche Regelung kann die gesetzliche Bestimmung über die eigentumsrechtliche Zuordnung der Isolierungsschicht zum gemeinschaftlichen Eigentum nicht ändern. Insoweit ist diese Bestimmung grundsätzlich unwirksam.

Offen bleibt allerdings noch eine Frage. Wer trägt eigentlich die Kosten für die Wiederherstellung des Plattenbelags, der bei der Reparatur der Isolierung zunächst herausgerissen und anschließend wiederhergestellt werden musste? Auch hier ist die Rechtssprechung eindeutig. Es handelt sich um Folgekosten der Reparatur. Daher sind wiederum alle Eigentümer zum Schadensersatz verpflichtet. So sehen es die Vorschriften des Paragrafen 14 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz vor. Dabei ist unerheblich, dass der Plattenbelag zum Sondereigentum zählt. Im Gegenzug ist der Eigentümer des Balkons verpflichtet, die Reparatur zuzulassen, obwohl sie seine - unter Umständen kostbaren - Platten beschädigt.

Wer für den Schaden aufkommt

Etwas "ungerecht" mag dagegen das Los des vom Wasserschaden betroffenen Eigentümers erscheinen. Er muss sich nicht nur anteilig an den Reparatur- und Folgekosten für die schadhafte Isolierung und an der Neuverlegung des Plattenbelags beteiligen, sondern auch noch seine Räume auf eigene Kosten tapezieren und neuen Parkett verlegen lassen. Die dabei entstehenden Kosten muss er in voller Höhe selber tragen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Gemeinschaft schuldhaft zum Entstehen der Feuchtigkeitsschäden beitrug. Wenn sie es beispielsweise unterließ, das Gemeinschaftseigentum rechtzeitig instand zu setzen.

Dieselbe Verpflichtung zur anteiligen Übernahme von Kosten wie bei Balkonen gilt auch bei der Instandsetzung von Garagen, auch wenn sie im Sondereigentum einzelner Miteigentümer stehen. Denn auch hier erstreckt sich das Sondereigentum nur auf den inneren Garagenraum. Wenn das Dach der Stellplätze undicht ist, wenn die Türen der Garagen frische Farbe brauchen oder wenn sie ganz ausgetauscht werden müssen, dann zahlen alle Eigentümer. Denn diese Teile der Garage gehören grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum. Sollen nur die Garageneigentümer zur Instandsetzung verpflichtet werden, muss dies ausdrücklich in der Teilungserklärung der Gemeinschaftsordnung oder durch spätere Vereinbarungen geregelt werden.

Volker Bielefeld