Angst vor der Immobilienblase : Soll man in Berlin noch Wohnungen kaufen?

Die Experten sind uneins, doch die mahnenden Stimmen nehmen zu. Die Preise könnten um 25 Prozent sinken, heißt es.

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Anziehungsort Berlin. Die Stadt ist zuletzt pro Jahr um 40.000 Menschen im Jahr gewachsen, doch der Zustrom lässt nach.
Anziehungsort Berlin. Die Stadt ist zuletzt pro Jahr um 40.000 Menschen im Jahr gewachsen, doch der Zustrom lässt nach.Foto: Jörg Carstensen/dpa

Ist die Party vorbei? In den vergangenen Jahren kannten die Immobilienpreise in Großstädten wie Berlin nur eine Richtung: aufwärts. Glaubt man einer am Freitag veröffentlichten Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), können sich Wohnungs- und Hauseigentümer an der Spree auch weiterhin über Wertsteigerungen freuen. Der Großraum Berlin gehöre zu den Regionen, in denen die Immobilienpreise bis 2030 weiter steigen – oder zumindest stabil bleiben, glauben die Forscher. Doch ihren Optimismus teilen nicht alle.

Bundesbank-Vorstand Dombret: Ampel steht auf gelb

Am Donnerstag hatte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret Immobilienbesitzer mit seiner Warnung vor einer gefährlichen Immobilienblase verschreckt. Die Ampel stehe „eindeutig auf gelb“, hatte der Bundesbanker auf einer Veranstaltung in Frankfurt am Main gesagt. „Das gilt insbesondere für die Preisentwicklung“.

Vor allem in Ballungsräumen sieht Dombret Probleme. In den sieben Großstädten seien die Preise seit 2010 um mehr als 60 Prozent gestiegen. Das lässt bei Dombret die Alarmglocken läuten – vor allem mit Blick auf die Banken und Sparkassen. Wegen der Niedrigzinsphase würden die Geldhäuser bei ihren Krediten höhere Risiken eingehen, was die Volumen und die Vergabestandards für Kredite angehe. Das könne „gefährliche Konsequenzen“ haben, befürchtet der Bundesbanker, der für die Bankenstabilität zuständig ist.

Experten befürchten Überhitzung - auch in Berlin

Experten befürchten schon seit längerem eine Überhitzung der Märkte – auch in Berlin. Bereits im Februar hatte die Bundesbank von „Preisübertreibungen“ in den Städten gesprochen und diese auf 15 bis 30 Prozent beziffert. Zeitgleich hatte auch der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA), die Stimme der deutschen Immobilienwirtschaft, vor einer Trendwende gewarnt. Haus- und Grunderwerb rechne sich nur noch, wenn die Wette auf weiter steigende Mieten aufgehe, hatten die Experten betont. In der Hauptstadt geht die Wette aber nicht mehr auf. Nach Einschätzung des ZIA schwindet die Anziehungskraft Berlins.

Im Forschungsinstitut Empirica sieht man die Gefahr ebenfalls. Steigende Mieten, die einen weiteren Anstieg der Kaufpreise rechtfertigen würden, erwartet der Vizevorsitzende des Instituts, Reiner Braun, nicht. Braun macht dafür die Mietpreisbremse und andere mietrechtliche Vorschriften verantwortlich – und die demographische Entwicklung.

Zuwanderung nimmt ab

Dass Berlin jedes Jahr um 40 000 Menschen gewachsen ist, lag vor allem an dem Zuzug aus dem Ausland, betont Braun. Doch seitdem die Grenzen für Geflohene dicht sind und Südeuropäer wieder verstärkt in ihre Heimatländer zurückkehren, schwäche sich das Wachstum ab. „Die Zuwanderung nach Berlin nimmt ab“, glaubt Braun.

Zudem seien 45 000 Bauanträge in der Pipeline, nach Schätzungen des Instituts der Deutschen Wirtschaft liegt der Baubedarf in Berlin jährlich bei gut 31 000 Wohnungen. „Wenn die Mieten nicht steigen, gehen die Preise runter“, sagte Braun dem Tagesspiegel. „Ein Rückgang um 25 Prozent ist möglich“. Damit wäre man in etwa auf dem Niveau von 2014. Wohnungsleerstand werde es aber nicht geben, meint der Experte. Denn wegen des Wohnungsmangels seien viele Menschen ins Umland ausgewichen, die kämen dann wieder zurück.

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