ANLEGER Frage : An Malte Diesselhorst Deutsche Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz

Wie vererbt man eine Wohnung?

An Malte Diesselhorst

Wir sind ein Rentnerehepaar, unser Sohn ist 29 Jahre alt und berufstätig. Als Kapitalanlage wollen wir eine vermietete Eigentumswohnung kaufen, die wir bar bezahlen können. Ist es steuerlich sinnvoll, diese gleich auf den Namen unseres Sohnes zu kaufen, da er sie irgendwann erben wird?

In dieser Situation gibt es einige Punkte zu bedenken, und die steuerlichen Überlegungen sollten wahrscheinlich erst am Ende stehen: Wenn Sie neben Ihrem Sohn keine weiteren Kinder haben, spielt die Frage einer gerechten Verteilung des späteren Erbes keine Rolle. Kaufen Sie die Wohnung auf den Namen Ihres Sohnes, so übertragen Sie ihm schon zu Lebzeiten einen Teil Ihres Vermögens. Das kann sinnvoll sein, weil es ihm in einer Lebensphase hilft, in der er selbst noch nicht so viel verdient, aber Geld gut gebrauchen kann. Allerdings geben Sie damit diesen Teil Ihres Vermögens auch endgültig aus der Hand. Es steht Ihnen für die eigene Altersversorgung, etwa für die Kosten von Krankheit oder Pflege, nicht mehr zur Verfügung. Möglich wäre es, die Schenkung mit Auflagen zu versehen, und auch ein Rückforderungsrecht für den Fall einer Notlage ist möglich. Diese Rechte könnten auch im Grundbuch abgesichert werden. In diesem Zusammenhang sollten Sie auch darüber nachdenken, ob Ihr Sohn berechtigt sein soll, die Wohnung jederzeit weiterzuverkaufen und über den Erlös frei zu verfügen. Wenn nicht, könnten entsprechende Regelungen im Schenkungsvertrag getroffen und im Grundbuch abgesichert werden.

Wird Ihr Sohn Eigentümer der Wohnung, so stehen ihm auch die Mieteinnahmen zu. Sollten Sie diese Einnahmen für Ihren eigenen Lebensunterhalt benötigen, so könnten Sie sich einen Nießbrauch vorbehalten. Ihr Sohn wäre dann Eigentümer, die Miete ginge aber weiter an Sie.

Verfügen Sie über genügend anderes Vermögen und laufende Einkünfte, dann könnten steuerliche Überlegungen wichtig werden. Kinder können von jedem Elternteil bis zu 400 000 Euro steuerfrei erben. Dieser Freibetrag gilt auch für Schenkungen und kann alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Durch frühzeitige Schenkungen zu Lebzeiten besteht also die Chance, den Freibetrag mehrfach zu nutzen, wenn das zu vererbende Vermögen den Freibetrag übersteigt.

Andererseits müssen Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung versteuert werden. Da Sie bei einer bar bezahlten Eigentumswohnung keine Finanzierungskosten abziehen können, ist es sinnvoll, zu vergleichen, wer auf die Mieteinkünfte den höheren Steuersatz zahlt. Dazu müsste die steuerliche Situation Ihres Sohnes mit Ihrer eigenen verglichen werden. Abschliessend beantworten kann Ihre Frage also ein Notar oder Steuerberater.



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