Wirtschaft : Aufgeheizte Stimmung

Viele Vermieter legen zu hohe Heiz- und Betriebskostenabrechnungen vor. Mieter können sich dagegen wehren

Antje Schweitzer

Man nennt sie auch die „zweite Miete“. Denn wenn den Mietern die jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnungen ins Haus flattern, werden nicht selten Nachzahlungen in erheblicher Höhe fällig. Eine böse Überraschung, die vielen Mietern auch in diesen Wochen wieder bevorsteht. Doch es lohnt sich, die Abrechnung genau unter die Lupe zu nehmen. Denn nicht alles, was die Eigentümer in Rechnung stellen, ist auch wirklich berechtigt.

Die beste Nachricht zuerst: „Falls ein Hauswirt erst jetzt für das Kalenderjahr 2001 oder die Abrechnungsperiode Oktober 2000 bis September 2001 die Betriebskostenabrechnung vorlegt und finanzielle Forderungen stellt, kann der Mieter diese getrost ignorieren“, sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds (DMB). Die mittlerweile knapp zwei Jahre alte Mietrechtsreform hat zumindest in diesem Punkt Vermieter an die kürzere Leine genommen. Schickt der Vermieter erst im Januar seine Abrechnung, ist das zu spät – es sei denn, er kann nachweisen, dass er die Verzögerung nicht verschuldet hat.

Generell gilt: Haus- und Wohnungseigentümer müssen die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode (in der Regel das Kalenderjahr oder die Heizperiode von Anfang Oktober bis Ende September) vorlegen. Wird die Frist versäumt, hat der Vermieter keine Nachzahlungsansprüche mehr. Dennoch muss er die Abrechnung, wenn auch verspätet, vorlegen. Positiv für Mieter: Haben Sie zu hohe Vorauszahlungen geleistet, muss der Hauswirt das Guthaben trotz seiner Fristversäumnis erstatten.

Von Aufzug bis Warmwasser

„Um die Betriebskostenabrechnung dreht sich jede dritte Rechtsberatung unserer 350 örtlichen Mietervereine“, sagt Ropertz. Die am häufigsten gestellte Frage: Welche Ausgaben darf der Eigentümer auf den Mieter umlegen? Scheinbar simple Antwort: sämtliche Posten, die im Mietvertrag enthalten sind. Und was da drinstehen darf, regelt die „2. Berechnungsverordnung“. Allgemein unterschieden wird zwischen „warmen“ und „kalten“ Betriebskosten.

Zu den warmen Betriebskosten zählen die Heizkosten, die Kosten der zentralen Warmwasserbereitung sowie die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Die kalten Betriebskosten reichen von Grundsteuer, Wasserversorgung, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr über Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung sowie Sach- und Haftpflichtversicherungen bis zum Lohn des Hausmeisters, die Gebühren für Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel, Waschmaschinen und sonstige Betriebskosten.

Vermieter können viel falsch machen. Daher empfiehlt der Kölner Rechtsanwalt und Mietrechtsexperte Günter Reinert Betroffenen: „Prüfen Sie die Abrechnung Posten für Posten. Wenn Ihnen etwas unklar ist, begleichen Sie die Nachzahlungsforderung nicht, sondern bitten Sie stattdessen den Vermieter um Erklärung.“ Der Deutsche Mieterbund hat eine Liste mit den häufigen Fehlern zusammengestellt (siehe Kasten).

Wichtig: Der Mieter muss nicht nachweisen, dass einzelne Posten in der Abrechnung falsch sind, sondern der Eigentümer, dass seine Forderungen auf korrekten Daten beruhen. Der Mieter darf verlangen, dass ihm Originalrechnungen präsentiert werden. Gibt der Eigentümer die Papiere nicht aus der Hand, muss er dem Mieter zumindest „Einsicht“ gewähren. Oder aber er stellt auf Verlangen Kopien der Originale zur Verfügung. Die üblichen Kosten muss allerdings der Mieter übernehmen.

Seit der letzten Mietrechtsreform werden Betriebskosten – sofern im Mietvertrag nichts anderes festgeschrieben ist - grundsätzlich nach der Wohnfläche verteilt. Hängen die Kosten vom Verbrauch des Mieters ab, müssen geeignete Geräte zur Verbrauchserfassung installiert werden.

Speziell die Heizkosten werden hauptsächlich verbrauchsabhängig ermittelt. Rechtsgrundlage ist die Heizkostenverordnung. Wichtig: Nicht die gesamten Ausgaben für Wärme werden nach dem individuellen Verbrauch berechnet. Der Vermieter muss mindestens 50 Prozent, in der Regel aber höchstens 70 Prozent der gesamten Kosten verbrauchsabhängig abrechnen. Somit kann der verbrauchsunabhängige Anteil zwischen 30 und 50 Prozent betragen. Verteilungsmaßstab für diesen Kostenblock sind fast immer die Quadratmeter Wohnfläche.

Zwar können Vermieter und Mieter vertraglich festlegen, dass der Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten individuell höher liegt. Doch das hat häufig gravierende Nachteile. „Der Mieter kann die gesamte produzierte und dann auch voll bezahlte Heizenergie gar nicht nutzen“, warnt Ropertz. Ein Teil davon verschwindet etwa im Rohrsystem. Außerdem haben manche Mieter, abhängig von der Lage ihrer Wohnung, einen höheren Heizbedarf als die Nachbarn.

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