Wirtschaft : Bauen, Finanzieren und Modernisieren: Mit der zweiten Rente gelassen in die Zukunft schauen

Frank Peter Unterreiner

Schlechte Nachricht für alle, die im Alter nicht in schuldenfreiem Wohneigentum leben: 1985 musste ein Rentner im Westen Deutschlands im Schnitt 21 Prozent seiner Pension für die Miete aufwenden, 1995 waren es bereits 25 Prozent. Dies ermittelte die Deutsche Bank Bauspar. Und bis 1998 stiegen die Mieten dem Statistischen Bundesamt zufolge auf 26 bis 29 Prozent der Gesamtausgaben. Wenn die Renten sinken - und das tun sie -, wird logischerweise diese Quote weiter steigen. Deshalb ist eigengenutztes oder vermietetes Wohneigentum eine hervorragende Altersvorsorge.

Warum gerade Immobilien? Weil Immobilien den Geldwert schlagen, also die Anlage in Rentenpapiere, Lebensversicherungen oder Sparverträge. Wer 1976 eine Mark in Geldwerte anlegte, hat heute noch einen Wert von zirka 53 Pfennig. Wer hingegen damals in Immobilien investierte, dessen Mark repräsentiert heute einen Wert von knapp 1,40 Mark - inflationsbereinigt.

Weiterer Vorteil: Der Eigentümer einer selbst genutzten und entschuldeten Immobilie zahlt keine Miete. Das ist auch bei einer üppigen Rente ein großer Vorteil. Zumal selbst für ein einfaches Reihenhaus oder eine etwas großzügigere Wohnung je nach Wohnort leicht 600 bis 1000 Euro an Miete anfallen - oder mehr. Zudem steigt die Miete im Laufe der Jahre, unter Umständen schneller als die gesetzliche Altersrente. Nur die Renovierungskosten muss der Eigennutzer von der ersparten Miete abziehen.

Auch beim Fiskus stellt sich der Immobilieneigentümer im Alter gut: Für das mietfreie Wohnen in eigenen vier Wänden muss er keine Einkommenssteuer bezahlen. Wer dagegen Miete zahlt, muss das Geld von seinem versteuerten Einkommen abziehen. Wer sein Wohneigentum vermietet, bekommt lebenslang eine Rente, die sich dynamisch den Lebenshaltungskosten anpasst. Dies ist ein Vorteil, denn ein Problem von Kapitallebensversicherungen oder Ansparplänen liegt darin, dass deren Leistung konstant ist und damit inflationsbereinigt jährlich an Wert verliert. Immobilien hingegen sind ein inflationsgeschützter Sachwert. In der Vergangenheit stiegen die Mieten sogar schneller als die Inflation. Und beim Tilgen des Darlehens helfen der Mieter und das Finanzamt. Zum Vermögensaufbau trägt zudem die Wertsteigerung bei.

Der Ertrag einer Immobilie besteht aus der Miete, dem Wertzuwachs und der Steuerersparnis. Die Wertsteigerung wird oft vergessen, dabei ist sie in der Höhe mit der laufenden Miete vergleichbar - und zehn Jahre nach dem Immobilienerwerb steuerfrei. Die Mietrendite liegt bei drei bis sechs Prozent. Dabei handelt es sich um die Anfangsrendite. Mietsteigerungen erhöhen die Verzinsung des eingesetzten Kapitals.

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