Wirtschaft : Bauen, Finanzieren und Modernisieren: Schnell noch in den letzten Fördertopf greifen!

Harald Olkus

Im Haushalt des Landes Berlin wird es aller Voraussicht nach keine Mittel für Wohnungsbauförderung mehr geben. Wer Neubauten errichtet, bekommt in diesem und den Folgejahren keine Förderung mehr. Auch Zuschüsse für den Erwerb von Immobilien aus dem Berliner Wohnungsbestand oder eine Förderung eigentumsorientierter Wohnungsgenossenschaften sind im Entwurf des Doppelhaushalts 2002 / 03 nicht mehr enthalten. Lediglich für Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes, für städtebaulichen Denkmalschutz oder den Stadtumbau Ost stehen noch Subventionen bereit. Allerdings bietet die landeseigene Investitionsbank Berlin (IBB) noch ihr im November 2000 aufgelegtes Modernisierungs- und Instandsetzungsprogramm an.

Dabei handelt es sich nicht um ein klassisches Förderprogramm auf Zuschussbasis. Die IBB finanziert die Maßnahmen aus eigenen Mitteln. Sie bietet zinsgünstige, lang-fristige Finanzierungen von Investitionen zur Modernisierung und Instandsetzung von bestehendem Mietwohnraum an. Das Programm gilt für Berliner Wohngebäude, die älter als 30 Jahre sind und dauerhaft vermietet werden. Bei den Darlehen sind die Zinsen über einen Zeitraum von zehn Jahren festgelegt. Gemessen an dem jeweils aktuellen Marktzins vergünstigt das Institut die Zinsen anfänglich um zwei Prozentpunkte. Dann folgt ein Abbau der Förderung: Alle zwei Jahre sinkt die Zinssubvention um 0,35 Prozent-Punkte.

Die IBB ist der Ansicht, damit ein "einfaches, transparentes und stadtweites Förderprogramm auf Darlehensbasis" aufgelegt zu haben. Es würden Anreize geschaffen, "gute Wohnraumsubstanz in der Stadt langfristig zu erhalten und städtisches Wohnen attraktiv zu gestalten", sagt Dessislawa Thordsen von der IBB Kundenberatung Immobilien. Die Nachfrage sei erwartungsgemäß hoch. Bis Anfang April diesen Jahres sei ein Darlehensvolumen in Höhe von gut 70 Millionen Euro bereits vergeben. Insgesamt befänden sich Anträge über etwa die Hälfte des insgesamt angebotenen Kapitals in der Prüfung. Anders als bei früheren Programmen üblich, erfolge in diesem Fall keine jährliche Kontingentierung. Positiv für den Bauherrn sei ferner, dass die Bank im Gegenzug für das billige Baugeld nach der Sanierung nicht von den Bauherren eine Obergrenze bei seinen Mieterhöhungen oder eine Vergabe der subventionierten Wohnungen an Haushalte mit begrenzten Einkommen verlange.

Die IBB wirbt damit, dass sich die billigen Kredite mit Klimaschutz-, Solarförderungs-, und anderen Programmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) des Bundes kombinieren und kumulieren lassen. Führt die Sanierung zu einer Absenkung der Kohlendioxyd-Emission des Gebäudes, dann kann der Bauherr nicht nur das IBB-Darlehen einstreichen, sondern auch das zinsgünstige Förderdarlehen im KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm beantragen. Auch andere KfW-Programme wie das CO2-Minderungs- und das 100 000-Dächer-Programm seien kombinierbar. Und auch eine Verbindung mit dem KfW-MOD-II-Programm sei theoretisch möglich. Dieser Topf sei 2002 allerdings bereits ausgeschöpft.

Das einzig verbliebene Förderprogramm für den Wohnungsbau im Land Berlin werde der tief in der Krise steckenden Bauwirtschaft keine großen Impulse geben. Doch angesichts der angespannten finanziellen Haushaltssituation des Landes Berlin und der aktuellen Lage auf dem regionalen Wohnungsmarkt sei eine neue Orientierung der Förderstrategien erforderlich gewesen. Vor diesem Hintergrund sei die Abschaffung der Förderung des Erwerbs von Wohnungen aus dem Berliner Bestand und der Förderung eigentumsorientierter Wohnungsgenossenschaften erfolgt. "Dies bedauern wir natürlich, zumal gerade beim Erwerb von Bestandsobjekten häufig Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind", sagt Dessislawa Thordsen.

Die bisherigen Erfahrungen bestätigten die Effektivität des neuen IBB-Förderkonzeptes. Im Durchschnitt betrügen die Baukosten das Zwölffache der Summe, die die Bank als Subvention an den Immobilieneigentümer auszahle. Eine Marktanalyse vor Einführung des neuen IBB-Programms im November 2000 habe ergeben, dass ein hoher Investitionsbedarf sowohl im Ost- als auch im Westteil der Stadt bestehe. Durch die bis dahin am Markt vorhandenen Landesprogramme sei dieses Segment nur partiell abgedeckt. Deshalb habe der Vorstand des Geldhauses das Programm für Miethäuser im ganzen Stadtgebiet aufgelegt.

Mit der veränderten Förderpraxis bei der landeseigenen Bank will Berlin auch auf die veränderten Rahmenbedingungen in der Stadt reagieren und steuernd eingreifen. Als Landesstrukturbank sehe man es als die eigenste Aufgabe an, das Land Berlin bei seinen vielfältigen Aktivitäten zu unterstützen. "Während aber bis einschließlich 1997 der Wohnungsmarkt auf Expansion ausgerichtet war, steht heute die Konsolidierung des Marktes im Vordergrund, zumal sich die gegenwärtige Marktsituation mittelfristig voraussichtlich nicht wieder grundlegend ändern wird", heißt es bei der IBB. Angesichts der sich abzeichnenden demografischen Entwicklung, dem relativ niedrigen Niveau der Mieten und der aktuellen Kaufkraft in Berlin sei es der richtige Schritt, die Förderung des Neubaus zunächst einzustellen.

Gleichzeitig gelte es aber, neben der Förderung des Investitionsklimas, die Wohn- und Lebensqualität in Berlin zu verbessern. Das IBB-Modernisierungs- und Instandsetzungsprogramm sei ein wichtiger Baustein hierzu.

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