Wirtschaft : Bauen ist so günstig wie lange nicht mehr

Veronika Csizi

Vor zehn Jahren noch mussten Häuslebauer tief in die Tasche greifen: Zehn Prozent kostete ein Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit. Heute ist das gleiche Darlehen oft schon für die Hälfte zu haben. Selbst Baugeld mit festen Zinsen für die nächsten 20 Jahre kostet in den meisten Fällen deutlich unter sechs Prozent. Gleichzeitig sind die Baukosten und Hauspreise stabil. Der Zeitpunkt zum Bau oder Kauf einer Immobilie ist also günstig. Schon einige Zehntel niedrigere Zinsen haben eine große Wirkung. Die Interhyp, ein Internet-Vermittler von Baudarlehen, rechnet vor: Bei einem Darlehen über 300 000 Mark verursachen um nur 0,8 Prozentpunkte höhere Zinsen über 25 Jahre Mehrkosten von 110 000 Mark.

Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen will, sollte also nicht einfach zur erstbesten Bank gehen und einen Kreditvertrag unterzeichnen. Eine gute Finanzierung braucht ihre Zeit. Am Anfang steht zunächst einmal der Kassensturz: Wie hoch sind meine Eigenmittel? 15, besser 20 Prozent der Kauf- oder Bausumme seien sinnvoll, raten die meisten Finanzierer. Bei manchen Anbietern ist eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent sogar Voraussetzung für den Kredit. Welche monatliche Belastung kann ich stemmen? Einen Anhaltspunkt bietet hier die vorherige Kaltmiete. Bekomme ich die staatliche Eigenheimförderung? Derzeit zahlt der Staat acht Jahre lang 5000 Mark für einen Neubau oder 2500 Mark für eine gebrauchte Immobilie. Hinzu kommen 1500 Mark für jedes Kind und gegebenenfalls eine Ökozulage von 500 Mark im Jahr. Allerdings sind die Zuschüsse an Einkommensgrenzen gebunden: Bei Alleinstehenden darf die Summe der Einkünfte der letzten beiden Jahre 160 000, bei Ehepaaren 320 000 Mark nicht überschreiten. Für jedes Kind kommen 60 000 Mark hinzu. Haben Bauleute zum Beispiel drei Kinder, so können sie mit maximal 82 400 Mark rechnen. Grafik: Günstige Baufinanzierer

Danach sollte man sich, möglichst anbieterunabhängig, über die verschiedenen Darlehensformen informieren: Kern der meisten Immobilien-Finanzierungen ist ein so genanntes Annuitäten-Darlehen. Dabei bleibt die monatliche Belastung über die gesamte Laufzeit unverändert. Es verändern sich nur die Anteile von Zins und Tilgung: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Kombiniert werden können die Hypothekenkredite mit Darlehen von Bausparkassen oder Versicherungen und mit Fonds-Sparplänen. Allen gemein ist, dass während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden, während die Tilgung in einen Bausparvertrag, eine Lebensversicherung oder einen Fondssparplan fließt, die jeweils Renditen abwerfen. Die angesparte Summe wird am Ende zur Tilgung des Kredits verwandt. Während Bausparkassen und Versicherer eine schmale, aber sichere Verzinsung bieten, verweisen Fondsanbieter darauf, dass Fonds in den letzten 40 Jahren im Schnitt deutlich höhere Renditen erwirtschafteten - aber ohne Garantie.

In Zeiten sehr niedriger Zinsen liebäugeln viele Häuslebauer wieder mit längeren Laufzeiten. Ein paar Banken, darunter die Hypobank München, die Deutsche Bank 24 oder Rheinboden online, bieten auch Finanzierungen mit einer Laufzeit von 30 Jahren an. Die Zinssicherheit ist allerdings teuer. 30-Jahres-Darlehen, so meinen die Experten der Stiftung Warentest, seien daher nur sinnvoll bei pessimistischen Bauleuten mit extrem großem Sicherheitsbedürfnis.

Die meisten Kunden, so Europas größter Baufinanzierer, die Hypovereinsbank, wählten zehnjährige Laufzeiten. Vorteile haben auch Laufzeiten von 12 oder 15 Jahren: denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch kann jeder Kreditvertrag nach zehn Jahren - unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist - vom Kunden beendet werden. Die Bank darf das jedoch nicht. Zwölfjährige Darlehen kosten etwa 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte mehr als zehnjährige, die bei den meisten Geschäftsbanken zwischen 5,3 und 5,6 Prozent effektiv zu haben sind. Etwas billiger sind Direktbanken. Sätze von unter fünf Prozent erhält man auf zehn Jahre fest nur über Finanzmakler im Internet. Da hier nur selten ausführliche Informationen geboten werden, eignen sich Internet-Kredite nur für Bauleute, die genau wissen, was sie wollen. Zudem gelten die extrem günstigen Sätze in den meisten Fällen nur bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent.

Wer eine komplette Beratung benötigt, ist also zunächst bei seiner Hausbank am besten aufgehoben. Hier sind die Zinssätze zudem in den allermeisten Fällen verhandelbar. Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Deutsche Bank 24, Commerzbank und Dresdner Bank veröffentlichen gar keine allgemeingültigen Hypothekenzinsen, da die Sätze regional unterschiedlich ausfallen. Wer mit seiner Hausbank ins Geschäft kommen will, sollte Zinslandschaft und Konditionen also vorher kennen. Das erleichtert die Verhandlungen. Gegenstand der Verhandlungen sollte auch die Möglichkeit von Sondertilgungen sein. Viele Banken bieten an, die staatliche Bauförderung komplett zur Tilgung in den Kredit einzuspeisen. Denn: Eine schnellere Tilgung von Anfang an verkürzt die Rückzahlung erheblich.

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