Wirtschaft : Beraten und verkauft

Banken können weiterhin Immobilienkredite an Finanzinvestoren veräußern

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Köder für den Kunden. Manche Banken bieten mittlerweile Kredite mit einem Verkaufsschutz an. Foto: ddp
Köder für den Kunden. Manche Banken bieten mittlerweile Kredite mit einem Verkaufsschutz an. Foto: ddpFoto: ddp

Wer ein Haus baut, plant langfristig. Auch mit seiner Bank, denn die wenigsten Eigenheimbesitzer sind in der Lage, eine Immobilie ganz allein zu finanzieren. Umso entsetzter waren viele Eigentümer in den vergangenen Jahren, als sie erfuhren, dass der Kredit, den sie bei ihrer Bank oder Sparkasse aufgenommen hatten und dessen Sicherheit ihr Haus war, auf einmal einem anonymen Finanzinvestor gehörte. Manchmal gab es nur einen Brief, weiter passierte nichts. Manchmal aber stand in diesem Brief, dass der neue Inhaber das Darlehen binnen sieben Tagen zurückforderte. Andernfalls drohte die Zwangsvollstreckung.

Die Banken sind verpflichtet, für jeden Kredit, den sie vergeben, Eigenkapital zurückzulegen. Ist das Eigenkapital gebunden, können die Banken keine neuen Darlehen ausreichen. Darum haben sie die Kreditverbriefungen erfunden. Eine Zweckgesellschaft bündelt die Kreditrisiken der Bankkunden und macht daraus ein Wertpapier. Der Vorteil für die Bank: Die Kredite verschwinden aus der Bilanz, das Eigenkapital wird frei für neue Kreditgeschäfte. Weil amerikanische Banken reihenweise faule Hypothekenkredite in angeblich sichere Wertpapiere verpackten, gelten die Kreditverbriefungen als einer der Auslöser für die Finanzmarktkrise.

Einer Studie des Instituts für Finanzdienstleistungen (iff) zufolge wurden auf dem Sekundärmarkt für Konsumentenkredite in Deutschland im Jahr 2007 Papiere im Wert von 15 Milliarden Euro hin und hergeschoben. Banken und Sparkassen hatten nicht nur Hypothekendarlehen von säumigen Schuldnern verkauft, sondern auch solche, bei denen die Schuldner die Raten immer pünktlich bezahlt hatten.

„Das ist gesetzlich nicht in Ordnung“, sagt Christoph Pauli vom Bundesverband der Verbraucherzentralen (vzbv), der die Studie in Auftrag gegeben hat. Zwar darf der neue Inhaber das Darlehen nicht ohne Grund aufkündigen. „Der Investor kann aber den kleinsten Forderungsverzug nutzen, um den Kredit sofort fällig zu stellen“, sagt Pauli. Ein weiteres Problem, das auftreten kann, schildert Jörg Saar von der Stiftung Warentest: „Eigentlich ist die Bank verpflichtet, eine Verlängerung des Vertrages anzubieten, wenn die Zinsbindung ausläuft.“ Ein Investor, der die Kreditschulden aufgekauft hat, habe aber in der Regel gar kein Interesse daran, den Kredit zu verlängern. Unter Umständen darf er dies nicht einmal, weil er keine Banklizenz besitzt. Dann muss sich der Kunde rechtzeitig vor Auslaufen der Zinsbindung eine neue Bank suchen und einen neuen Vertrag abschließen. „Die Bank hat ein Interesse an langfristigen Kundenbeziehungen, der Investor hat im Hinblick auf Forderungen nur eines im Sinn: Dass er sein Geld bekommt“, sagt Christoph Pauli.

2008, ein Jahr nach Erscheinen der Vzbv-Studie, verabschiedete die Regierung ein Gesetz, das den Verbraucher in solchen Fällen schützen soll. So gibt es jetzt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, damit die Betroffenen Zeit haben, ihre Rechte zu prüfen. Darüber hinaus muss die Bank jetzt bei Vertragsabschluss ihre Kunden darüber informieren, dass Forderungen aus Kreditverträgen weiterverkauft werden können.

Der Verband begrüßt das Gesetz, bemängelt aber, dass die Regelungen noch nicht weit genug gingen: „Der Verbraucher hat nach wie vor das Risiko, dass er plötzlich einem neuen Partner gegenübersteht, den er nicht selbst ausgesucht hat. Und das bei einem der wichtigsten Verträge, die es gibt“, sagt Christoph Pauli. Noch immer dürfen die Banken Kreditverträge an Nicht-Banken verkaufen. Zudem gibt es kein Sonderkündigungsrecht für Kunden, wenn ihre Kredite verkauft wurden. Ein außerordentliches Kündigungsrecht hat dafür noch immer der Kreditgeber: Er kann das Vertragsverhältnis beenden, wenn sich die wirtschaftliche Lage des Kunden verschlechtert oder wenn der Wert der Immobilie sinkt, etwa weil in einer Rezession die Nachfrage nach Häusern vorübergehend nachlässt. Um die gesetzlichen Regelungen zu umgehen, kann die Bank Kredite, die sie loswerden will, auch in eine eigene Gesellschaft auslagern. Wenn sie diese verkauft, gehen auch die Kredite auf einen neuen Besitzer über.

Manche Banken bieten mittlerweile Kredite mit einem Verkaufsschutz an. Diesen Schutz lassen sich die Institute in der Regel aber extra bezahlen. Die Commerzbank zum Beispiel kassiert dafür 0,1 Prozent der Kreditsumme pro Jahr. Was mit den Verträgen passiert, die keinen Verkaufsschutz besitzen, dazu konnte sich das Institut am Mittwoch nicht äußern. Jörg Saar von der Stiftung Warentest rät Verbrauchern davon ab, für Schutzklauseln Geld zu bezahlen: „Es gibt genügend Banken, die den Weiterverkauf von Krediten ausschließen, ohne dafür extra etwas zu verlangen.“

Bei der Berliner Volksbank etwa heißt es: „Wir können einen Kredit verkaufen, wenn wir den Kredit zuvor gekündigt haben, oder wenn der Kunde seine Zustimmung zu einem Verkauf gegeben hat.“ In der Regel aber würde sich die hauseigene Abwicklungsabteilung um Problemfälle bemühen und versuchen, mit dem Schuldner eine Vereinbarung zu treffen. Ein Verkauf sei „nur der allerletzte Ausweg.“

Jörg Saar von der Stiftung Warentest würde nicht pauschal davon abraten, einen Vertrag zu unterschreiben, der eine Verkaufsklausel enthält. „Wenn man die Kreditraten nicht bedient, ist man immer in einer schlechten Position. Die meisten Zwangsversteigerungen werden immer noch von den Banken und Sparkassen betrieben, nicht von professionellen Kreditaufkäufern“, sagt der Verbraucherschützer. Allerdings: „Wer mit den Raten im Verzug ist, braucht schnell einen Anwalt“, sagt Saar.

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