Berliner Immobilien : Flugrouten verderben die Preise

In Berlin gibt es mehr Neubauprojekte und die Preise steigen – nur nicht in den Flugrouten.

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Begehrte Lagen. Rund um die O2-Arena und das Media-Spree-Gelände ist die Nachfrage groß.
Begehrte Lagen. Rund um die O2-Arena und das Media-Spree-Gelände ist die Nachfrage groß.Foto: Kitty Kleist-Heinrich

Wohnungen in Berlin sind begehrt – und aufgrund der großen Nachfrage wird viel kräftiger in den Neubau investiert als im Vorjahr. Dabei gerät ein Gebiet in den Blick, das vom geplanten Großflughafen bis zu den Szenequartieren Friedrichshains reicht, mit der O2-Arena und dem umkämpften Media-Spree-Areal. Die Kehrseite dieser belebenden Wirkung des Willy-Brandt-Airports auf den Wirtschaftsstandort ist in jenen Gemeinden zu besichtigen, die in der Einflugschneise liegen: Dort brechen die Preise von Wohnimmobilien ein – gegen den Trend in der Region.

Das geht aus zwei Marktberichten hervor, die das Forschungsinstitut BulwienGesa sowie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) am Mittwoch vorgestellt haben. Dabei hat das DIW erstmals genau ausgerechnet, wie der „Flughafen einen bedeutenden Teil des Vermögens der dort lebenden Menschen zerstören“ kann. So sei der Wert einer Etagenwohnung, die nicht weiter als 4,5 Kilometer von den Flugrouten entfernt liegt, wegen des Lärms um 8,8 Prozent gesunken. Bei Einfamilienhäusern sei das ähnlich: Auf den Quadratmeter gerechnet sei der Preis von 2100 auf 1900 Euro gesunken.

Keine Aussagen machten die Forscher darüber, ob die Stillegung des Flughafens Tegel dort zu steigenden Immobilienpreisen führt. Makler hatten bisher argumentiert, dass bei ohnehin anziehenden Preisen nicht auseinanderzuhalten sei, welchen Anteil daran die gegenwärtige Flucht in Sachwerte oder die Entlastung vom Fluglärm habe.

Für die Entwickler neuer Bürohäuser oder Wohnblöcke dagegen bieten der Flughafen und die zwischen dem Airport und der Stadt liegenden Gebiete wie Adlershof, Oberschöneweide oder eben Friedrichshain „enorme Potenziale“, sagt BulwienGesa-Chef Andreas Schulten. Dieses Gebiet werde den Markt für „Projektentwicklungen in den nächsten zehn Jahren prägen“.

Und dieser Markt brummt schon heute: „Berlin ist im Vergleich zu Frankfurt am Main oder München der dynamischste Standort.“ Um 12,5 Prozent sei das Volumen der in Berlin und Potsdam entwickelten Projekte gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In ihrer Studie fassen die Forscher alle Projekte in dem Zeitraum von sieben Jahren zusammen: Zwischen 2009 und 2016 befänden sich – Stand heute – 842 Vorhaben mit einer Fläche von insgesamt 6,2 Millionen Quadratmetern in Planung oder im Bau – 160 Projekte mehr als im Vorjahr und so viele wie in keiner anderen deutschen Stadt.

Beeindruckend ist auch der „monetäre Wert“ dieser Bauvorhaben: Dieser liege bei 18,3 Milliarden Euro – zum Vergleich: Der Wert aller überhaupt existierenden Bauten im bayerischen Erlangen beträgt nur zehn Milliarden Euro.

Getragen wird dieses Wachstum von der Nachfrage nach Wohnungen. In Berlin sind zwei Drittel aller in Bau befindlichen Projekte Wohnhäuser, in Potsdam sind es sogar 95 Prozent. Die Durchschnittsmiete von Neubauwohnungen sei in Berlin im Jahr 2011 auf 9,10 Euro je Quadratmeter gestiegen (Potsdam: 9,60 Euro), ein Plus von zehn Prozent (Potsdam: plus elf Prozent).

Gemessen an den Wohnungsneubauten entstanden wenig neue Bürohäuser. Doch das wird sich ändern: Bei den bisher nur geplanten Projekten hat sich deren Anteil auf ein Viertel aller Vorhaben erhöht. „In Berlin stehen nur sieben Prozent aller Büroflächen leer, die niedrigste Quote von allen deutschen Städten“, so Schulten. Und weil die Zahl der Bürobediensteten zunehme, seien auch die „Spitzenmieten“ gestiegen: um einen Euro auf 21,50 je Quadratmeter und Monat. Rückläufig ist dagegen die Zahl der neu geplanten Hotels und Einzelhandelsflächen. Der Alexanderplatz aber etabliert sich laut Jörg Lammersen von TLG-Immobilien als „Hotelstandort“. Gute Verkehrsverbindungen und die Nachbarschaft zum Hackeschen Markt seien ausschlaggebend hierfür.

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