Immobilienreport : Berlin kommt uns teuer

Die Investoren kehren nach Berlin zurück. Darüber berichtet "Berlin maximal", das Wirtschaftsmagazin des Tagesspiegels, in seiner aktuellen Ausgabe. Der Immobilienmarkt in der Hauptstadt boomt - aber das hat nicht nur Vorteile.

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Gleich zwei neue Hochhäuser sollen in Zukunft die Gedächtniskirche überragen.Weitere Bilder anzeigen
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26.06.2012 17:26Gleich zwei neue Hochhäuser sollen in Zukunft die Gedächtniskirche überragen.

Über zu wenig Geschäft kann sich Nicolas Jeissing derzeit nicht beklagen. Wenn der Berliner Immobilienmakler und Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial dieser Tage in sein Büro kommt, steht sein Telefon nicht mehr still. „Der Immobilienmarkt in der Stadt hat sich in den vergangenen Monaten sehr gut entwickelt“, sagt er. „Im Moment kriegen wir vor allem Anrufe von potenziellen Käufern“, sagt er. „Besonders gefragt sind Objekte in 1A-Lage.“

1A-Lagen sind im Branchenjargon Häuser, Wohnungen oder Gewerberäume in Stadtteilen mit gehobener Wirtschafts- und Sozialstruktur, wie beispielsweise der Gendarmenmarkt und der Pariser Platz in Mitte oder der Kurfürstendamm im Westen Berlins.

Die von Jeissing geführte Abteilung des internationalen Immobilienunternehmens vermittelt und vermarktet Gewerbeimmobilien wie Einzelhandels- und Industrieflächen sowie Büroräume, Wohn- und Geschäftshäuser. Nach den Krisenjahren 2008/2009, in denen der Markt für Gewerbeimmobilien erheblich schrumpfte, sind die Umsätze in dem Segment in den vergangenen 24 Monaten wieder gestiegen. Wurden 2009 zehn Milliarden Euro auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt umgesetzt, waren es 2010 bereits rund 20 Milliarden. Vom Umsatzniveau des Rekordjahres 2007 ist man aber noch weit entfernt: Damals wurden deutschlandweit 70 Milliarden Euro in dem Geschäftsfeld umgesetzt.

Hier deutet sich bereits eine Entwicklung an, die für den gesamten Berliner Immobilienmarkt gilt: Nach vergleichsweise mageren Jahren mit vor allem zurückhaltenden ausländischen Investoren ziehen die Geschäfte in dem Wirtschaftszweig wieder an. Dabei birgt die hauptstädtische Immobilienwirtschaft offenbar ein großes Potenzial: Analysten sagen der Branche ein „goldenes Jahrzehnt“ mit hohen Wachstumsraten voraus.

Die optimistischen Prognosen seien vor allem Ergebnis der allgemein positiven Einschätzung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in den kommenden Jahren, erklärt Immobilienexperte Jeissing. „Deutschland gilt als Motor in Europa“, sagt er. „Vor allem ausländische Investoren sind der Meinung, dass sie jetzt unbedingt in unserem Land investieren müssen.“ Neben guten Wachstumschancen zieht offenbar auch das Image Berlins als Kulturmetropole, Touristenmagnet und Wissenschaftsstandort immer mehr Investoren an.

So sind es vor allem die Geldgeber aus dem Ausland, die auf den Berliner Immobilienmarkt zurückkehren. Während der Finanzkrise 2008/2009 hatten sie angesichts der angespannten Wirtschaftslage ihre Geschäfte in der Hauptstadt vorübergehend auf Eis gelegt. Inzwischen hat die Quote ausländischer Investoren am Berliner Markt wieder 50 Prozent erreicht. Sie kommen vor allem aus den USA, aus England und anderen europäischen Ländern, Russland, zunehmend auch aus Asien und den Golfstaaten.

Der hauptstädtische Immobilienmarkt rücke dabei aus verschiedenen Gründen immer mehr in den Fokus von Geschäftsleuten, sagt Andreas Habath, Vorstand im Landesverband des Immobilienverbandes Berlin-Brandenburg  (IVD). Im Gegensatz zu anderen deutschen Immobilienmärkten sei der in Berlin wegen eines vergleichsweise großen Angebots an Gewerbe- und Wohnimmobilien noch nicht gesättigt. Während sich beispielsweise in Städten wie München oder Hamburg potenzielle Käufer und Mieter seit Jahren regelrecht um Immobilien reißen und sich die Preise für Häuser und Wohnungen auf einem stabil hohen Niveau eingependelt haben, war der Markt in Berlin in den vergangenen Jahren entspannt.

Wer ein Büro oder eine Wohnung in der Hauptstadt mieten oder kaufen wollte, wurde eigentlich immer fündig – und musste dafür nicht allzu tief in die Tasche greifen. Denn im Vergleich zu Städten wie München oder Hamburg, wo Nettokaltmieten je Quadratmeter knapp unter zehn Euro gang und gäbe sind, waren Berliner Immobilien bislang für vergleichsweise wenig Geld zu kaufen und zu mieten. Unter Nettokaltmiete versteht man den Mietpreis ohne Nebenkosten. Es gab in Berlin Wohn- und Gewerberaum für alle Bevölkerungsschichten, einen Markt mit „relativ hoher sozialer Durchlässigkeit“, wie der Berliner Stadtsoziologe Andrej Holm es nennt. „Noch vor zehn Jahren waren viele Immobilien in der Stadt unterbewertet“, sagt Makler Andreas Habath. „Berlin gilt immer noch als die Hauptstadt der kleinen Preise.“

Zum Vergleich: 2009 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin laut Mietspiegel bei 4,83 Euro je Quadratmeter und blieb damit unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von 5,12 Euro je Quadratmeter. In München war sie laut IVD mit durchschnittlich 9,70 Euro pro Quadratmeter fast doppelt so hoch. Ähnlich sieht es bei den Kaufimmobilien aus. Für ein Objekt am Berliner Markt muss man derzeit durchschnittlich 1500 Euro je Quadratmeter auf den Tisch legen. „Für diese Preise kriegen Sie in München nicht einmal einen Keller“, sagt Andreas Habath. 

Auch im europäischen Vergleich zeigt sich, wie moderat die Immobilienpreise in Berlin sind. So müssen Käufer in Paris für ein Objekt rund fünf Mal so viel hinblättern wie in der deutschen Hauptstadt, in London sogar acht Mal so viel. Unerreicht sind wiederum die Preise, die für Immobilien in der russischen Hauptstadt Moskau bezahlt werden: Hier kostet der Quadratmeter umgerechnet zwischen 30 000 und 45 000 Euro.

Von einer derartigen Preisexplosion dürfte der Berliner Immobilienmarkt verschont bleiben; dass die Miet- und Kaufpreise in der Stadt insgesamt und besonders in bestimmten Quartieren anziehen werden, gilt unter Analysten allerdings als gewiss. Denn Beobachter des Marktes registrieren in der Stadt in jüngster Zeit nicht nur eine wachsende Zahl an Immobilieninteressenten, sondern stellen auch fest, dass der zur Verfügung stehende Wohn- und Gewerberaum sukzessive abnimmt – und die Neubautätigkeit mit rund einem Prozent gleichzeitig gering ist. Diese konzentriert sich derzeit vor allem auf die City West und die Gegend um den Nordbahnhof. So wird beispielsweise am Zoofenster das „Bikinihaus“ umgebaut, ein denkmalgeschütztes Geschäfts- und Bürogebäude an der Budapester Straße. Am Nordbahnhof baut der Bundesnachrichtendienst derzeit seine neue Zentrale.

Das lässt die Preise steigen. Am Immobilienmarkt gilt die einfache Grundregel: Angebot und Nachfrage bestimmen den Wert des Wirtschaftsgutes, also von Häusern, Wohnungen und Gewerberäumen.

Hinzu kommt eine unterdurchschnittlich niedrige Eigentumsquote: In der Stadt besitzen nur rund 15 Prozent der Bevölkerung eine Immobilie. In Deutschland liegt die Quote zwischen 40 und 50 Prozent. Berlin ist also eine Stadt der Mieter; die Nachfrage nach Mietwohnungen oder -häusern ist generell hoch.

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