Wirtschaft : Berlins Grundstücke sollen Milliarden bringen

ULRICH ZAWATKA-GERLACH

Ein Liegenschaftsfonds, mit dem der Senat 24 Mrd.DM landeseigenes Grundvermögen mobilisieren will, um den Landeshaushalt ab 1999 von einer Mrd.DM Zinszahlungen pro Jahr zu entlasten, nimmt in den laufenden Etatberatungen eine Schlüsselstellung ein.Für Montag erwartet der Senat eine Vorlage der Finanzsenatorin Annette Fugmann-Heesing (SPD), vor einer Woche erschien der Regierende Bürgermeister Eberhard Diepgen höchstpersönlich in der Staatssekretärskonferenz, um aufs Tempo zu drücken.

Im Prinzip sind sich CDU und SPD durchaus einig, aber die Fonds-Konstruktion ist koalitionsintern noch umstritten und es mehren sich die Anzeichen, daß die finanzpolitischen Möglichkeiten des Fonds weit hinter den Erwartungen zurückbleiben könnten.Das ursprünglich geschätzte Volumen (24 Mrd.DM) sei unrealistisch, heißt es jetzt.Eher sei von zwölf Mrd.DM für das erste große Grundstücks-Paket auszugehen; damit halbiere sich aber auch das Entlastungsvolumen für den Landeshaushalt.Denn der Fonds soll Schuldtitel des Landes übernehmen, um sie aus den Verkaufsgewinnen zu tilgen.

Beweiskräftig sind derzeit weder die optimistischen noch die pessimistischen Annahmen: Zwar wurden alle in Frage kommenden Immobilien bis Ende Juni in einer Datenbank erfaßt, aber es fehlt noch an einer "befriedigenden Art der Wertermittlung", räumte Finanz-Staatssekretär Peter Kurth kürzlich im parlamentarischen Hauptausschuß ein.Die Bodenrichtwerte seien nicht aussagefähig, eine individuelle Verkehrswertermittlung sei nicht möglich.Der Senat wird wohl vorläufig mit plausiblen, aber gegriffenen Größen arbeiten müssen - und am Ende entscheidet der Immobilienmarkt.

Und da sieht es schlecht aus: Bei Flächen für Dienstleister und Handel rechnet die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen mit einem Angebotsüberhang bis 2002, auch die Vermarktungsmöglichkeiten für Gewerbe- und Industrieflächen seien begrenzt.Die sinkenden Bodenpreise hätten zu keiner Belebung der Umsätze geführt.Bis zu 25 Prozent haben sich die Bodenrichtwerte 1997 gegenüber dem Vorjahr verringert, nur "sehr gute Wohnlagen in offener Bauweise" blieben vom Preisverfall verschont.

Trotz dieser Risiken sieht der Senat keine Alternative zum Liegenschaftsfonds, und Finanzsenatorin Fugmann-Heesing - unterstützt von der SPD - will bei ihrem Vorschlag bleiben: Eine landeseigene GmbH und Co.KG soll über eine Laufzeit von 15 Jahren die übertragenen Grundstücke verwerten.Diese Rechtsform wurde gewählt, damit keine Grunderwerbssteuer anfällt, die Geschäfte soll ein privater Dienstleister besorgen.Dazu gehört die Verwaltung, Sanierung und Entwicklung der Immobilien, der Abschluß von Pacht- und Nutzungsverträgen.Die Fonds-Gesellschaft, die schlank bleiben soll, könnte einen Teil der Aufgaben an Dritte weiterreichen.Die Bezirke, die in Berlin einen beträchtlichen Teil des Grundvermögens halten, sollen an den Privatisierungserlösen beteiligt werden.

Aber nicht nur die Chancen des Fonds, auch dessen Konstruktion ist koalitionsintern umstritten.Die CDU favorisiert, wie die Industrie- und Handelskammer und die Berliner Wirtschaft, eine echte Privatisierung des Immobilienfonds unter Einbeziehung der Landesentwicklungsgesellschaft (BLEG) und der Landesbank Berlin (LBB).Steuerrechtliche Nachteile, die bei anderen Rechtsformen als der geplanten GmbH und Co.KG auftreten, ließen sich durch ein "gutes Handling des Fonds" wieder ausgleichen, meint Volker Liepelt, CDU-Generalsekretär und -Fraktionsgeschäftsführer.Die CDU sei aber offen für alle guten Vorschläge und wolle das Thema nicht ideologisch, sondern nach Gesichtspunkten der Zweckmäßigkeit diskutieren, versichert der Politiker.

Warnungen kommen noch aus einer ganz anderen Ecke.Bei einer Grundstücksvermarktung, die lediglich der Haushaltsentlastung diene, "besteht die Gefahr, daß kurzfristige finanzpolitische Notwendigkeiten die mittel- und langfristigen stadtentwicklungs-, wirtschafts- und wohnungspolitischen Bedürfnisse zurückdrängen", schreibt Stadtentwicklungssenator Peter Strieder in einem internen Papier, das dem Tagesspiegel vorliegt.Die geringsten Bedenken hat er dort, "wo landeseigene Grundstücke bereits von Dritten genutzt und mit der vorhandenen Nutzung veräußert werden können."

Deshalb schlägt der Senator vor, in einem ersten Fonds alle mit einem Erbbaurecht versehenen Grundstücke des Landes Berlin zusammenzufassen und möglichst schnell an die Inhaber des Erbbaurechts zu verkaufen.In einem zweiten Fonds könnten die "planerisch gesicherten 1 A-Lagen der Innenstadtbezirke", die sofort mobilisierbar und weniger den Marktschwankungen ausgesetzt seien, zusammengefaßt werden.Die "sehr guten innerstädtischen Lagen", die noch nicht planerisch abgesichert seien und für die umfangreicher Entwicklungsbedarf bestehe, sollten den dritten Fonds und "schwer entwickelbare Grundstücke" den vierten Fonds bilden, so Strieder.

Für die Einbringung der Immobilien in die ersten beiden Fonds fordert der Senator ein Mitzeichnungsrecht der Stadtentwicklungs-, der Bau- und der Wirtschaftsverwaltung, der Fonds könne anschließend "autark die Entwicklung der Grundstücke" betreiben.Für die Immobilien im dritten und vierten Fonds müßten die genannten Verwaltungen ein Vetorecht bekommen, und es bedürfe einer Steuerungsgruppe des Senats für die Fonds 2, 3 und 4, "die über die ordnungspolitischen Maßgaben bei der Grundstückspreisgestaltung mitentscheidet." In den Gesellschaftszweck der Fonds-Gesellschaften müßten die Ziele des Senats zur Wirtschaftsansiedlung, Eigentumsbildung, Freiraum- und Infrastruktursicherung hineingeschrieben werden, das Ziel der Ertragsmaximierung müsse sich dem unterordnen.

Am Tauziehen um den (oder die) Liegenschaftsfonds will sich nach der Sommerpause auch das Parlament beteiligen.Die CDU-, SPD- und Grünen-Haushaltsexperten schlossen sich einem Vorschlag der PDS-Fraktion an, im Hauptausschuß des Abgeordnetenhauses ein Experten-Hearing zu veranstalten.Immobilienunternehmen, Bankgesellschaft, Landesrechnungshof, IHK sowie Maklerverbände sollen zu Wort kommen.Ein Vorgang, der die Bedeutung des Themas unterstreicht: Denn der Hauptausschuß ringt sich nur höchst selten dazu durch - die letzte Anhörung galt dem Großflughafen in Schönefeld.

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