Wirtschaft : Blick in die Schuldnerkartei – empfehlenswert

Darf ein Mieter notariell verpflichtet werden, sich bei Zahlungsrückstand der Räumung zu unterwerfen?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe immer wieder Wohnungsmieter, die ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Soeben habe ich wieder ein Mietverhältnis fristlos gekündigt. Der Mieter ist allerdings bereit, die rückständigen Mieten im Rahmen einer Ratenzahlungsvereinbarung auszugleichen. Ich möchte, dass er sich in einer notariellen Urkunde der Zwangsvollstreckung bezüglich der rückständigen Mieten und – falls er damit in Verzug kommt – auch der Räumung unterwirft. Solange der Mieter die Raten pünktlich zahlt, darf er die Wohnung weiter nutzen. Wären diese Regelungen wirksam?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 der Zivilprozessordnung (ZPO) findet die Zwangsvollstreckung aus Urkunden statt, die von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Amtsbefugnisse errichtet wurden. Diese Regelung ist in vielen Fällen sehr hilfreich. Wenn sich – wie hier – die Parteien über die zu zahlende Summe einig sind, können Sie diese zusammen mit der Ratenzahlungsvereinbarung in die notarielle Urkunde aufnehmen. Es wird also geregelt, welche Gesamtsumme in welchen Raten zu zahlen ist. In dieser Urkunde unterwirft sich der Schuldner, also Ihr Mieter, der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Wenn die Raten nicht pünktlich gezahlt werden, muss nicht erst ein Gerichtsverfahren angestrengt werden, um zu einem Vollstreckungstitel zu gelangen. Die Zwangsvollstreckung kann unmittelbar aus der notariellen Urkunde betrieben werden. Das spart ganz erhebliche Zeit und auch Kosten. Es ist vor einem Notar allerdings nicht zulässig, einen Mieter von Wohnraum zu verpflichten, seine Wohnung räumen zu lassen, das geht nur durch ein Gericht und muss durch ein Urteil erstritten werden. Das gilt auch dann, wenn das Wohnraummietverhältnis bereits gekündigt wurde. Eine Räumungsverpflichtungsklausel ist unwirksam und eine Zwangsvollstreckung deshalb nicht möglich. Eine notarielle Räumungsverpflichtung ist allerdings bei einem Mietverhältnis über Gewerberäume möglich und oft auch empfehlenswert.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Als Vermieter müssen Sie sich umfangreich über die Mietinteressenten informieren, bevor Sie einen Mietvertrag abschließen. Hierzu gehört unbedingt, dass Sie bei der Zentralschuldnerkartei (in Berlin ist das Amtsgericht Schöneberg zuständig) nachfragen, ob die Interessenten bereits eine eidesstattliche Versicherung abgegeben haben. Diese Auskunft ist kostenfrei. Ferner kann beim zuständigen Amtsgericht nachgefragt werden, ob sich der Mieter im Insolvenzverfahren befindet. Auch diese Auskunft ist kostenlos. Heute ist es zudem absolut üblich, dass die Interessenten Einkommensbelege vorlegen. Eine Nachfrage beim ehemaligen Vermieter sollte ebenfalls erfolgen. Auch eine Auskunft bei der „Schufa“ über die Interessenten empfiehlt sich. Ich halte es auch für ratsam, in einen Vermieterverein einzutreten.

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