Bundesgerichtshof entscheidet in letzter Instanz: Wer an Touristen vermietet, dem darf gekündigt werden

Wer als Mieter seine Wohnung an Touristen untervermietet, riskiert unter Umständen die Kündigung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Mittwoch in letzter Instanz entschieden, dass die allgemeine Genehmigung zur Untervermietung keine Überlassung der Räume an Touristen umfasst. Durch das Urteil muss jetzt ein Mieter in Berlin die Kündigung seiner Wohnung befürchten. Das Urteil des obersten Gerichts hat aber bundesweit Bedeutung, denn die Untervermietung von Räumen an Touristen oder Messebesucher ist inzwischen ein florierendes Geschäftsmodell nicht nur in Berlin, sondern auch in anderen Groß- und Messestädten mit vielen Besuchern sowie in deutschen Weinregionen.

Im konkreten Fall wurde ein Berliner Mieter vom Vermieter gekündigt

Im konkreten Fall hatte der Hauptmieter 2003 eine 43 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin gemietet. Der Mietpreis betrug ursprünglich 307 Euro. Fünf Jahre später erbat und erhielt der Hauptmieter von der damaligen Vermieterin die Genehmigung zur Untervermietung. Er brauche seine Wohnung nur jedes zweite Wochenende zum Besuch seiner Tochter, deshalb wolle er die Räume „zeitweise untervermieten“, so die Begründung. Die Vermieterin genehmigte 2008 die Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ der Personen. 2011 wurde die Wohnung verkauft. Der neue Eigentümer erfuhr, dass der Hauptmieter die Wohnung für Touristen im Internet inserierte. Pro Tag verlangte er 35 Euro für eine Person. Bei Maximalbelegung mit vier Personen kostete die Wohnung 80 Euro am Tag. Der Vermieter erhielt für die Genehmigung der Untervermietung 13 Euro pro Monat.

Im Mai 2011 mahnte der neue Vermieter den Hauptmieter ab und drohte Kündigung an. Der Hauptmieter erwiderte, die Vermietung an Touristen sei vom Recht auf Untervermietung erfasst. Deshalb betrachtete der Hauptmieter die Abmahnung als gegenstandslos. Es erschienen weiter Anzeigen im Internet. Daraufhin kündigte der Vermieter und klagte auf Räumung der Wohnung. Der Mieter behauptet allerdings, dass er nach Abmahnung seine Anzeigen gelöscht habe und sie ohne sein Zutun weiter erschienen seien. Die folgenden Gerichtsurteile fielen unterschiedlich aus. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof gab der Räumungsklage des Vermieters statt; das Landgericht Berlin hielt den Mieter für berechtigt, an Touristen unterzuvermieten.

Die Entscheidung geht weit über den Einzelfall hinaus

Auf die Revision des Vermieters hatte der BGH als oberste Instanz für das Mietrecht das letzte Wort. Der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball sagte am Dienstag: „Eine gewöhnliche Untervermietung sieht anders aus.“ Man verstehe darunter die entgeltliche Überlassung einzelner Räume an eine Person, und zwar „für längere Zeit“. So fiel dann auch der Urteilsspruch aus: Der Mieter war nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt. Nur wenn der Vermieter ausdrücklich auch Touristenvermietungen gestatte, gelte etwas anderes. Dafür spreche im konkreten Fall aber nichts, denn die ursprüngliche Vermieterin hatte 2008 geschrieben, dass die Untermieter Postvollmacht erhalten sollten. „Eine Bevollmächtigung von Touristen würde sich kaum durchführen lasen“, so Richter Ball dazu.

Der Fall wurde an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, weil dem Mieter zufolge nach der Abmahnung Touristenvermietungen sofort beendet wurden. Die Internet-Anzeigen seien trotz Löschung weiter erschienen. Ob das zutrifft, muss das Berliner Gericht klären. Nur bei einem rechtzeitigen Stopp der Anzeigen kann die Kündigung noch unwirksam sein. Mit Touristenvermietungen ist aber in jedem Falle Schluss (Aktenzeichen: VIII ZR 210/13). Die Entscheidung geht weit über den Einzelfall hinaus. Nicht nur für Berlin gibt es im Netz „Bed and Breakfast“-Angebote. Das Portal Airbnb wirbt mit Touristen-Wohnungen und Zimmern in 34 000 Städten in 192 Ländern, Deutschland ist gut vertreten. Das Geschäftsmodell wird nach dem BGH-Urteil für Mieter höchst risikoreich.