• Der Pflichttermin mit dem Ableser wird Vergangenheit Der Bundesgerichtshof erlaubt funkbasierte Ablesesysteme für Energie- und Wasserverbrauch

Wirtschaft : Der Pflichttermin mit dem Ableser wird Vergangenheit Der Bundesgerichtshof erlaubt funkbasierte Ablesesysteme für Energie- und Wasserverbrauch

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Mieter müssen „Moderne Zeiten“ hinnehmen – ihr Verbrauch an Heizenergie sowie Warm- und Kaltwasser darf von elektronischen Messgeräten in der Wohnung registriert und per Funk an einen Abrechnungscomputer übermittelt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat jetzt mit seiner Entscheidung von Ende September klargestellt, dass Mieter funkbasierte Ablesesysteme hinnehmen müssen (AZ: VIII ZR 326/10).

Damit wurde die Revision einer Mieterin aus Heidelberg zurückgewiesen. Ihr Vermieter wollte in ihrer Wohnung funkbasierte Heizkosten- und Wasserablesegeräte installieren. Per Funkwellen können diese Geräte den genauen Verbrauch übermitteln. Auf diese Weise müsse der Verbrauch nicht mehr in der Wohnung der Mieterin erfasst werden, erklärte der Vermieter. Die Mieterin hatte jedoch Angst vor den Funkstrahlen.

Für Vermieter bedeutet das: Sie können ihre Mietobjekte jetzt komplett auf moderne und kostengünstige Abrechnungssysteme umstellen. Das BGH-Urteil kommt zum richtigen Zeitpunkt, denn viele Hausbesitzer müssen ohnehin in den nächsten Monaten mit dem Austausch veralteter Heizkostenverteiler beginnen.

Manchen Zeitgenossen sind Funksysteme nicht sympathisch, weil sie elektromagnetische Belastungen fürchten. Eine Mieterin aus Süddeutschland hatte aus diesem Grund ihren Vermieter abblitzen lassen – der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses musste durch alle Instanzen gehen. Die breite Diskussion in Internetforen zeigt, dass diese Mieterin mit ihren Abneigungen beileibe kein Einzelfall ist. Ein Mieter schrieb zudem, er fühle sich „völlig verwanzt mit diesem modernen Zeug“.

Nebenkostenabrechnungen sind die Hauptstreitsache zwischen Mietern und Eigentümern, aber in diesem speziellen Punkt war die Rechtsprechung war bisher nicht einheitlich. Das Hamburger Landgericht hatte in einem vergleichbaren Fall die „Funkallergie“ einer Klägerin gelten lassen, das Landgericht Heidelberg in dem jetzt endgültig entschiedenen Fall nicht; der Bundesgerichtshof wies die Revision der funkscheuen Mieterin aus Süddeutschland ab. Der für Mietsachen zuständige VIII. Zivilsenat entschied ohne Wenn und Aber: Hausbesitzer dürfen funkbasierte Messgeräte nicht nur als Erstausstattung in Mietwohnungen einbauen oder defekte Altgeräte austauschen lassen, sie können auch jederzeit noch funktionstüchtige Ablesesysteme durch die Funktechnik ersetzen. Gestützt hatte sich der BGH-Senat in seiner Entscheidung auf die Regelungen in der Heizkostenverordnung – Mieter müssen den Einbau moderner Messanlagen demnach dulden.

Die funkgestützten Messgeräte für Heizung, Warm- und Kaltwasser haben einen Vorteil, den auch Gegner der Funkwellen nicht bestreiten können. Heizkosten-Ableseunternehmen mit moderner Technik müssen nicht mehr lästige Einzeltermine mit den Mietparteien vereinbaren, um die Verbrauchsdaten aufnehmen zu können. Die Werte der einzelnen Heizkörper und der Warm- und Kaltwasserzähler können quasi „durch die Wohnungstür“ mit einem Spezialempfänger abgefragt und auf einem mobilen Computer gespeichert werden. Das senkt die Kosten – zweifellos. Und für die Mieter entfällt ein jährlicher Pflichttermin, an dem sie auf den Ableser warten müssen.

Auch ein zweiter Punkt spricht in Zeiten des Energiesparens für die funkbasierten Systeme: Hausbesitzer können jederzeit Zwischenwerte des Energieverbrauchs ermitteln lassen, denn die elektronischen Wärmefühler speichern die Verbrauchsdaten in 14-Tage-Intervallen. Damit wird eine Feinabstimmung der Heizanlage möglich, die die Verbrauchsgewohnheiten der Wohnungsmieter viel präziser als bei herkömmlichen Verfahren berücksichtigen kann.

Die neuesten Funk-Messgeräte können noch viel mehr: Die Heizkostenverteiler in einem Gebäude werden dabei in kurzen Intervallen abgefragt – und die Regelelektronik der Heizungsanlage kann den aktuell eingestellten Wärmebedarf an jedem einzelnen Heizkörper ermitteln. Die Vorlauftemperatur der Heizung wird dann entsprechend günstig geregelt. Bei Techem, einem großen Hersteller von elektronischen und funkbasierten Heizkostenverteilern, nennt man „rund zehn Prozent“ als Kenngröße für die Heizkosteneinsparung. Auch das zählt als Grund für eine Modernisierung.

Diese spezielle Variante der Heizungsregelung wird in aller Regel als wirkungsvolle Energiesparmaßnahme eingestuft – und damit besteht Aussicht auf finanzielle Hilfe durch die KfW-Bankengruppe. Wenn alle Bedingungen erfüllt sind – und die Installationsbetriebe sollten dabei beraten können – kann die Modernisierung im Rahmen des Sonderförderprogrammes „Energieeffizient sanieren“ mit 25 Prozent der Anschaffungskosten honoriert werden.

Manche Hersteller bieten auch Leasing-Modelle für die modernen Funk- Heizkostenverteiler an – dann müssen allerdings die Mieter über Kosten und Konditionen informiert werden und mehrheitlich zustimmen.

Auch das muss beachtet werden: Die Besitzer älterer Mietshäuser sollten sich ranhalten, denn bis zum 31. Dezember 2013 müssen veraltete Messeinrichtungen ausgetauscht sein. Das verlangt die Heizkosten-Novelle von 2009. Veraltet sind alle Heizkostenverteiler, die vor dem 1. Juli 1981 eingebaut worden sind – das sind in der Regel Messsysteme nach dem Verdunstungsprinzip, in die nur eine Ampulle eingebaut ist. Für preisgebundene Wohnungen gilt eine verkürzte Frist: Einbau vor dem 1. August 1984. Außerdem müssen alle Warmwasserkostenverteiler, die vor dem 1. Juli 1987 eingebaut wurden, durch moderne Warmwasserzähler ersetzt werden.

Ein kluger Vermieter wird den Austausch nicht mehr auf die lange Bank schieben – gegen Ende der Übergangsfrist wird mit Engpässen bei den beauftragten Unternehmen zu rechnen sein. Und: Für Abrechnungszeiträume, die bereits im Jahr 2013 beginnen und in das Jahr 2014 hinreichen, müssen die veralteten Geräte bereits zu Beginn des Messzeitraum ausgetauscht sein.

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