• Der wichtigste Baustein des Hauses ist die Finanzierung Wer kann, rechnet mit einer hohen Tilgungsrate. Anschlusskredite sind derzeit noch günstig

Wirtschaft : Der wichtigste Baustein des Hauses ist die Finanzierung Wer kann, rechnet mit einer hohen Tilgungsrate. Anschlusskredite sind derzeit noch günstig

Nicola Menke
Ohne stabiles Fundament wird das Eigenheim zum Albtraum. Foto: dpa
Ohne stabiles Fundament wird das Eigenheim zum Albtraum. Foto: dpaFoto: dpa-tmn

Der Traum vom eigenen Haus – viele haben ihn, aber nicht jeder kann ihn sich erfüllen. Grund sind unter anderem die hohen Kosten: Für den Kauf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses müssen deutschlandweit ab 300 000 Euro investiert werden, für eine normale 90-Quadratmeter-Wohnung in Berlin mindestens 117 000 Euro. Das sind Summen, die sich nicht einfach so aus dem Ärmel schütteln lassen. Ist man dennoch entschlossen, ein Eigenheim zu kaufen, ist eine gute Finanzierung das A und O.

Die setzt sich idealerweise aus mehreren Bausteinen zusammen: dem Eigenkapital, einem Darlehen von Kreditinstituten oder Versicherern und Fördergeldern von Bund und Ländern. Bevor jedoch nach Krediten und Fördermöglichkeiten gesucht wird, sollte erst ein Kassensturz erfolgen. „Für eine solide Finanzierung ist unserer Ansicht nach Eigenkapital von mindestens 25 Prozent der Gesamtkosten nötig“, erklärt Michael Herte von der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein in Kiel.

Sind weniger Barmittel vorhanden, wird die Finanzierung zwar nicht unmöglich, jedoch verschlechtern sich die Rahmenbedingungen: So wird das Unterfangen meist um einiges teurer. Denn je umfangreicher das benötigte Darlehen, desto höher sind auch die Zinsen.

„Wer den Traum vom Eigenheim trotz geringen Eigenkapitals direkt angehen will, sollte deshalb unbedingt ein Darlehen mit möglichst langer Zinsbindungsfrist wählen“, rät Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. Zudem ist eine eigenkapitalarme Finanzierung eigentlich nur für jene ratsam, die einen relativ guten und gesicherten Verdienst haben.

Aufstocken kann man seine Habenseite durch Fördermittel aus öffentlicher Hand. „Viele Kommunen bieten etwa jungen Familien Zuschüsse“, gibt Verbraucherschützer Herte ein Beispiel. Zuschuss von staatlicher Seite gibt es unter anderem für Bau und Kauf ökologisch nachhaltiger oder altersgerechter Immobilien – von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und außerdem in Form des Wohnriesters, einer Förderleistung, die bei zertifizierten Bausparverträgen und Darlehen beansprucht werden kann. „Der Wohnriester rechnet sich“, sagt Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen. So könne der Vorteil eines geförderten Darlehens in Höhe von 200 000 Euro bis zu 50 000 Euro betragen.

Generell sind die Zeiten für Immobilienkäufer derzeit günstig. Laut FMH liegt der Effektivzinssatz für einen Kredit von 200 000 Euro mit einer Zinsbindung von zehn Jahren bei 3,19 Prozent – und damit so niedrig wie nie. In den kommenden Monaten wird sich daran auch wenig ändern, glaubt Zinsexperte Herbst. Wegen der Unsicherheit an den Finanzmärkten blieben die Hypothekenzinsen voraussichtlich bis zum Jahresende auf diesem Niveau.

Beim Darlehen können Kunden auch mehrgleisig fahren. Die benötigte Kreditsumme wird dann nicht zur Gänze bei der Bank aufgenommen, sondern auch bei anderen Anbietern. Möglich ist dies etwa über einen Kombikredit. „Er verbindet einen Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen und ermöglicht es dem Bauherrn, sich die aktuell niedrigen Zinsen über eine Laufzeit von bis zu 25 Jahren zu sichern“, erklärt Verbandssprecher Nothaft.

Sich möglichst breit aufzustellen und einen niedrigen Einstiegszinssatz zu ergattern ist aber nicht alles, was es zu beachten gilt. „Man sollte die verschiedenen Darlehensangebote nicht nur in ihrem Zinssatz, sondern auch hinsichtlich anderer Details vergleichen“, betont Herbst. So sollte die Finanzierung möglichst flexibel sein. Mithilfe von Sondertilgungen etwa kann ein Kredit schneller abgetragen werden.

Hypothekendarlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung sind derzeit zu Effektivzinsen von im Schnitt unter 3,5 Prozent zu haben. Vor gut zehn Jahren habe der Wert noch über sechs Prozent gelegen, teilte der Bundesverband deutscher Banken jetzt mit. Bei der Suche nach einer Anschlussfinanzierung oder einem Forward-Darlehen können Kunden sich Zeit lassen. „Auch wenn die Zinsen derzeit wieder leicht steigen, ist das Zinsniveau weiterhin gut“, sagt Max Herbst. Und das werde auch noch einige Zeit so bleiben.

Der Effektivzins für Hypotheken-Kredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren war Ende September auf ein Rekordtief von 3,19 Prozent gefallen. Inzwischen liegt der Zinssatz bei 3,22 Prozent. Für ein Forward-Darlehen von 150 000 Euro mit einer Laufzeit von zehn Jahren und einer Vorlaufzeit von zwölf Monaten zahlen Kunden laut FMH derzeit zwischen 3,17 Prozent und 3,22 Prozent Zinsen. Bei der Suche nach den besten Angeboten sollten Kunden sich daher nicht unter Druck setzen lassen, rät Herbst. „Die Unsicherheit wird noch eine Weile anhalten.“ Und damit würden die Zinsen in der nächsten Zeit nicht zu stark steigen.

Allerdings empfiehlt sich der Blick auf versteckte Kosten: So sollte es sich beim angegebenen Zins auch wirklich um den Effektivzins handeln und nicht um den Sollzins, der ohne Gebühren wie Bearbeitungskosten oder Provision berechnet ist. Auch etwaige Zuschläge wie die Auszahlung des Darlehens in Teilbeträgen oder das vorzeitige Beenden des Vertrages sollten beachtet werden.

Besonders teuer zu stehen kommt einen eine zu niedrige monatliche Tilgungsrate. „Beginnt man etwa mit lediglich einem Prozent im Monat und hat wenig Eigenkapital, kann das bedeuten, dass man 35 Jahre und mehr bezahlt“, erklärt Herte. Je länger die Laufzeit des Kredits aber, desto höher die Gesamtkosten: Eine Anfangstilgung von drei statt einem Prozent macht bei einem Darlehen von 100 000 Euro und einem Effektivzins von 4,13 Prozent in den ersten zehn Jahren bereits einen Unterschied von rund 25 000 Euro aus. (dpa)

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