Wirtschaft : Die Vorteile und Risiken des Alleinauftrags

Karl M. Wilhelm

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen will, hat oft bessere Chancen, wenn er einen Makler einschaltet. Wird das Objekt trotz eines Maklerauftrags an einen anderweitig vermittelten oder selbst gefundenen Interessenten veräußert, ist oft strittig, inwieweit Zahlungen an den Makler fällig werden. Ein juristischer Merkvers lautet: "Mäklers Kunst ist oft umsunst." Damit wird die in Paragraph 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) getroffene Regelung umschrieben, nach der ein Makler nur dann einen Anspruch auf Vergütung hat, wenn der angestrebte Vertrag tatsächlich aufgrund seiner Vermittlung zustande gekommen ist. Aufwendungen sind nur zu ersetzen, soweit dies ausdrücklich vereinbart wurde.

Die für sie ungünstige Ausgangslage korrigieren die meisten Makler in ihren Vertragsformularen, indem sie sich einen Alleinauftrag erteilen lassen. So soll verhindert werden, dass ein Konkurrent tätig wird und möglicherweise dessen schnellere Vermittlung zum Verkauf führt. Wer trotzdem einen weiteren Makler einschaltet, muß doppelte Provisionszahlung einkalkulieren, da für den übergangenen Makler ein Schadensersatzanspruch bis zur Höhe der vereinbarten Vergütung bestehen kann.

Weiß ein Makler, dass bereits ein anderer "Kollege" beauftragt wurde, ist er verpflichtet, sich bei dem Auftraggeber zu erkundigen, ob es sich um einen Alleinauftrag handelt. Sodann muss er auf das Risiko der Schadensersatzpflicht aufmerksam machen. Unterlässt er diesen Hinweis, verwirkt er nach Ansicht des Oberlandesgerichts Hamm seinen Provisionsanspruch, weil er selbst wegen Verschuldens bei Vertragsschluss schadensersatzpflichtig wird (OLG Hamm AZ: 18 U 189 / 96).

Für den Auftraggeber bedeutet der Alleinauftrag, dass er für einen vereinbarten Zeitraum keine weiteren Makler einschalten darf. Im Gegenzug hat der Makler alles in seinen Kräften Stehende zu unternehmen, um einen für den Kunden vorteilhaften Abschluss zu erreichen. Bleibt er untätig, kann der Vertrag vorfristig gekündigt werden. Der Makler ist übrigens auch zu sachgerechter Beratung angehalten - insbesondere hinsichtlich des nach dem Marktwert zu erwartenden Kaufpreises.

Eine Besonderheit ist der sogenannte qualifizierte Alleinauftrag, der den Kunden verpflichtet, jeden Interessenten an den Makler zu verweisen. Wird mit einem selbst gefundenen Käufer ohne Einschaltung des Maklers ein Kaufvertrag abgeschlossen, ist gleichwohl Provision zu zahlen oder - beliebte Variante - es wird eine beträchtliche Vertragsstrafe fällig.

Derart weitgehende Bindungen lassen die Gerichte nur als im Einzelfall individuell ausgehandelte Vereinbarung zu. In Vertragsformularen geregelte Verbote des Eigengeschäfts verstoßen gegen das Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen und sind nichtig. Dieses Gesetz gilt im übrigen nicht nur für Formularverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen, sondern für alle Vertragsklauseln, die in einer Mehrzahl von Fällen verwendet werden, seien sie auch jeweils nur als handschriftliche Ergänzung eingefügt.

Das Landgericht in Limburg an der Lahn hatte sich mit einer gesondert unterschriebenen handschriftlichen Vereinbarung zu befassen, nach der bei Eigenverkauf eine Entschädigung von 5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer an die Maklerfirma zu zahlen war. Dieser bei Aufträgen der Firma übliche Text wurde mit einer Frau, die ihre Eigentumswohnung verkaufen wollte, ausführlich besprochen. Den Richtern genügte das nicht zur Annahme einer zulässigen Individualvereinbarung, denn ausführliche Gespräche allein bieten nicht die Möglichkeit, aktiv an der inhaltlichen Ausgestaltung der Vertragsbestandteile teilzuhaben. Mit dieser Begründung wurde die Klage auf Vertragsstrafe wegen Eigenverkaufs der Wohnung an einen selbst gefundenen Interessenten abgewiesen (LG Limburg AZ 4 O 301 / 98).

Auch, wenn ein qualifizierter Alleinauftrag tatsächlich ausgehandelt wurde, kann er rechtsunwirksam sein. Lässt sich der Makler für den Fall eines Eigenverkaufs durch den Vertragspartner eine sehr hohe Entschädigung versprechen, entsteht dadurch für den Verkäufer der faktische und wirtschaftliche Druck, ohne Mitwirkung des Maklers das Grundstück nicht verkaufen zu können. Eine derart weitreichende Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung.

Die Entscheidungsfreiheit, eine Immobilie zu verkaufen oder trotz der Vermittlung von Interessenten zu behalten, darf in Maklerverträgen nicht eingeschränkt werden. Klauseln, in denen sich der Auftraggeber verpflichtet, bei Nichtabschluss mit Kaufwilligen die Gesamtprovision zu zahlen, sind daher nichtig. Das gilt auch für die Vereinbarung eines sogenannten Reuegeldes, das oft als Unkostenpauschale oder Aufwendungsersatz bezeichnet wird. Soweit ein Reuegeld ausnahmsweise zulässig sein sollte, kann es rechtswirksam nur notariell vereinbart werden, weil ein mittelbarer Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages, der stets der notariellen Beurkundung bedarf, ausgeübt wird.

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