Wirtschaft : Ewiges Rein und Raus – Stress fürs Treppenhaus

Sind Pauschalen zulässig, wenn gemeinsames Eigentum durch Ferienwohnungen schneller abgenutzt wird?

WAS STEHT INS HAUS?

In unserer Wohnungseigentumsanlage kommen immer mehr Eigentümer auf den Gedanken, ihre Wohnung nicht mehr dauerhaft zu vermieten. Vielmehr werden die Wohnungen möbliert als Ferienwohnung oder an Saisonarbeiter abgegeben. Durch die Wechsel kommt es zu erheblichen Abnutzungen des Gemeinschaftseigentums. Besonders das Treppenhaus ist durch die ständigen Umzüge betroffen. Können wir beschließen, dass für jeden Einzug eine Kostenpauschale an die Gemeinschaft zu zahlen ist? Reicht eine einfache Mehrheit hier aus? Welche Höhe darf die Pauschale haben?

WAS STEHT IM GESETZ?

Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahre 2007 gibt es zahlreiche Erleichterungen bei der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Nach § 21 Absatz 7 WEG können die Wohnungseigentümer jetzt Regelungen über die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit Stimmenmehrheit beschließen. Hierfür gibt es allerdings zwei Voraussetzungen. Es muss sich um eine Nutzung des Gemeinschaftseigentums handeln, die gegenüber einer Nutzung, wie sie für die gewöhnliche und bestimmungsgemäße Nutzung des Sondereigentums erforderlich ist, gesteigert ist. Darüber hinaus muss die Nutzung normalerweise besondere Kosten verursachen. Beide Voraussetzungen sind nach meiner Auffassung in Ihrem Fall erfüllt: Durch die vielen Umzüge kommt es zu einer gesteigerten Inanspruchnahme, insbesondere von Treppenhaus und Aufzug. Darüber hinaus ist ein zusätzlicher Reinigungsaufwand erforderlich. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat kürzlich diese Grundsätze bestätigt (V ZR 220/09). Er hat in seiner Entscheidung ferner festgestellt, dass dieser Beschluss mit Stimmenmehrheit gefasst werden kann. Unter Stimmenmehrheit ist die einfache Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen (Versammlungsmehrheit) zu verstehen. Schließlich hat sich der BGH auch noch zur Höhe der Umzugskostenpauschale geäußert. Er hat ausgeurteilt, dass ein Betrag von 50 € für jeden Umzug gerade noch angemessen sei.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Eine Umzugskostenpauschale von bis zu 50 € /Umzug kann mit Stimmenmehrheit (also mit einfacher Mehrheit) beschlossen werden. Beschlussfähigkeit liegt bei der Erstversammlung dann vor, wenn die Stimmberechtigten die Mehrheit aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile halten. Bei der Wiederholungsversammlung kommt es auf die Höhe der vertretenen Anteile nicht mehr an. Bei der Beschlussfassung müssen Sie aber unbedingt darauf achten, dass die Pauschale alle Umzüge erfasst. Der Beschluss muss so gefasst sein, dass die Pauschale auch dann anfällt, wenn „normale“ Mietverträge enden. In seiner Entscheidung hat der BGH einen Beschluss für unwirksam erachtet, weil nur die befristeten Nutzungsverhältnisse aufgenommen waren. Nach Auffassung des BGH liegt darin eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung.

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