Wirtschaft : Experte: Die Branche hält wichtige Daten zurück, um zu hoch bewertete Bestände zu verschleiern

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Offene Immobilienfonds stehen weiter in der Kritik. Anlegern droht Ungemach, sollte Fachjournalist Stefan Loipfinger mit seiner wiederholten Kritik an den offenen Immobilienfonds Recht behalten. In seiner Studie "Analyse der offenen Immobilienfonds 1999" wirft Loipfinger den Kapitalanlagegesellschaften (KAG) vor, in den Rechenschaftsberichten die Anleger nur unzureichend über den Wert des Fonds-Immobilienvermögen zu informieren. Es würden nur kumulierte Daten veröffentlicht. Loipfinger fordert unter anderem die Nennung der Ankaufpreise und die Bewertung jeder einzelnen Immobilie. Würden die geforderten Angaben genannt, würde laut Loipfinger offensichtlich, dass einige Gesellschaften ihre Portfolios schönrechneten, um bei Performance-Vergleichen gut da zu stehen. "Obwohl der Markt die größte Baisse der Nachkriegszeit gesehen hat, wurden die Immobilienvermögen höher bewertet. Das ist nicht nachzuvollziehen", so Loipfinger.

Als Beleg führt er an, dass in der Zeit von 1994 bis 1998 der Preisindex für Gewerbeimmobilien des Münchener Instituts Bulwien und Partner um 21,4 Prozent gesunken sei. In der selben Zeit weise zum Beispiel der Fonds Nr. 1 des Internationalen Immobilien-Instituts (iii) einen Wertzuwachs von 4,3 Prozent aus. Darüber hinaus habe der Fonds laut Loipfinger seine Immobilien mit dem 18,9-fachen der Jahresmiete bewertet. "Dies ist nur in absoluten Top-Lagen zu erzielen", sagt er. Seine Befürchtung: Hohes Abwertungspotenzial, Gefahr für die Anleger-Gelder.

Günther Hackeneis, Geschäftsführer bei iii, weist Loipfingers Berechnungen als "Kraut-und-Rüben-Kalkulation" zurück: Sollte Loipfinger Recht haben, müsste das Verhältnis aus den laufenden Mieteinnahmen und dem Immobilienvermögen immer kleiner werden. Tatsächlich sei das Verhältnis gestiegen: So hätten die Mieteinnahmen beim iii-Fonds Nr.1 im Jahr 1998 um 12,5 Prozent auf 171 Millionen Mark zugenommen, das Liegenschaftsvermögen habe aber nur um 3,5 Prozent auf 3,28 Milliarden Mark zugelegt.

Nach Angaben von Hartmut Bulwien, geschäftsführender Gesellschafter von Bulwien und Partner, ist der Immobilienindex für Wohn- und Geschäftsimmobilien seines Hauses "nicht unbedingt geeignet, Liegenschaften von offenen Fonds zu bewerten". Der Grund: Der Index berücksichtigt nur Neuvermietungen und Verkäufe, aber keine Wertentwicklungen von Gebäuden im Bestand. Loipfinger beharrt auf seinen Vorwürfen: "Die Immobilien-Baisse lässt sich nicht wegdiskutieren."

Dass Fondsanbieter durchaus zu transparenten Angaben bereit seien, beweise der in Luxemburg aufgelegte IC Invest SICAV. "Wir werden die Performance und Wertänderungen für jedes Objekt ausweisen", bestätigt Hans Christian Schmidt, zuständiger Fondsmanager bei der IC Immobilien Consulting- und Anlagegesellschaft.

"Würden offene Fonds den Verkehrswert pro Immobilie veröffentlichen, so wird es für die KAGs schwierig, einen Zusatzertrag zum Verkehrswert beim Verkauf einer Immobilie erzielen", gibt Andreas Fink, Sprecher beim Bundesverband der Investmentgesellschaften (BVI) zu bedenken. Dem hält Loipfinger entgegen, dass die gewonnene Transparenz einen "totalen Crash" vermeiden helfe. Und dieser Vorteil würde mögliche Nachteile bei Verkaufsverhandlungen überkompensieren.

Eine generelle Überbewertung der Vermögen ist laut iii-Geschäftsführer Hackeneis aber nicht möglich, da die deutschen KAGs vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen (BAKred) beaufsichtigt würden. "Uns liegen keine Hinweise auf eine generelle Überbewertung vor", sagt Volker Krug, Referatsleiter beim BAKred. Dies könne das Amt anhand der Wirtschaftsprüferberichte über die Fonds nachvollziehen, etwa daran, ob Verkaufspreise von Gebäuden wesentlich vom ausgewiesenen Verkehrswert abweichen. Dies ist laut Krug aber bislang nicht aufgetreten.

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