Eigenheim : Bauen ohne eigenes Geld

Banken finanzieren Wohnungskauf oder Hausbau zu 100 Prozent und mehr – der Kunde trägt das Risiko. Bedingungen sind ein sicherer Job und ein hohes Einkommen.

Veronika Csizi
Baumarkt
Ohne Eigenleistung. Im Visier haben die Kreditinstitute vor allem finanziell potente Doppelverdiener und junge Familien, die noch...Foto: ddp

Ohne einen einzigen Cent Erspartes ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen? Jahrzehntelang blieb Menschen der Einzug in die eigenen vier Wände versperrt, wenn sie nicht mindestens 20 Prozent Eigenkapital angespart hatten. Inzwischen gehen viele Banken neue Wege: Der Kaufpreis wird immer öfter komplett zu 100 Prozent finanziert. Manche Institute legen zusätzlich auch noch bei der sogenannten Plusfinanzierung Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Maklergebühren oder sogar die neue Einbauküche drauf. Bis zu 130 Prozent können sich Immobilienkäufer oder Häuslebauer inzwischen so von der Bank leihen.

Den Anfang machte 2004 die GMAC, Finanztochter des amerikanischen Autokonzerns General Motors und weltweit führender Finanzdienstleister. 2007 will das Unternehmen, das in Deutschland unter dem Namen Baufilligenz firmiert und gleichzeitig die Muttergesellschaft des Hypothekenmaklers Creditweb ist, hierzulande 1,3 Milliarden Euro an neuen Hypotheken ausgeben. Rund die Hälfte davon, sagt Sprecher Matthias Layher, seien dabei Voll- oder Plusfinanzierungen.

Während sich vor allem ausländische Institute auf das neue Geschäftsfeld stürzen, ist es bei den heimischen Banken „zuletzt stärker nachgefragt, aber noch kein Brot- und Buttergeschäft“, sagt Christian Kraus, Sprecher des größten bankenunabhängigen Baukreditvermittlers Interhyp. Zu den heimischen Anbietern gehören die Deutsche und die Dresdner Bank, die DKB und die Hypo-Vereinsbank sowie ein Teil der Sparkassen und Genossenschaftsbanken.

Im Visier haben die Kreditinstitute vor allem finanziell potente Doppelverdiener und junge Familien, die noch keine Rücklagen gebildet haben oder ihr Erspartes anderweitig verwenden wollen.

Bedingungen sind meist ein sicherer Job und ein hohes Einkommen, oft werden auch höhere Mindesttilgungen verlangt. Die Interhyp setzt beispielsweise ein monatliches Nettoeinkommen von 3400 Euro voraus, ING Diba oder Hypopool haben mit etwa 2200 Euro niedrigere Eintrittsschwellen, die Baufilligenz verlangt gar nur noch 1500 Euro netto auf dem Gehaltsstreifen, knüpft aber die Höhe des Kredits direkt ans Einkommen.

Vollfinanzierungen seien im europäischen Ausland und in den USA seit Jahren üblich und Ursache der dort deutlich höheren Eigentumsquoten, urteilt Baufilligenz-Mann Layher. Während der Anteil der Eigentümer in Großbritannien und den USA bei 69 Prozent liege, seien es in Deutschland nur 42 Prozent.

Doch Verbraucherschützer und auch Bausparkassen warnen: „Zu empfehlen sind Vollfinanzierungen nur, wenn Job und hohes Einkommen absolut sicher sind“, warnen die Experten von „Finanztest“, die solche Finanzierungen kürzlich untersucht haben. Denn die Risiken seien erheblich. Die volle Finanzierung mit höherem Ausfallrisiko lässt sich die Bank mit einem höheren Zins für die gesamte Kreditsumme bezahlen. Zwischen 0,2 und 0,5 Prozentpunkten – bisweilen auch mehr – muss der Käufer drauflegen. Da zudem die Darlehenssumme insgesamt höher ist, liegen die Monatsraten nach Berechnungen von „Finanztest“ im Schnitt um 30 bis 50 Prozent über jenen eines klassischen Kredits mit zusätzlichem Eigenkapital. Zwar wirken die Zinsaufschläge auf den ersten Blick niedrig. Gemessen am höheren Kreditbetrag seien sie jedoch beträchtlich, rechnet „Finanztest“ vor.

Wird zum Beispiel nicht nur ein 250 000 Euro teures Haus für fünf Prozent effektiv finanziert, sondern auch 12 500 Euro Nebenkosten, erhöht sich der Zins auf 5,36 Prozent. Die 12 500 Euro kosten den Kunden also mehr als 1500 Euro pro Jahr zusätzlich, so dass der effektive Zins für die Finanzierung der Nebenkosten 12,56 Prozent beträgt.

Verbraucherschützer raten Interessierten deshalb, vor dem Abschluss einer Vollfinanzierung genau zu prüfen: Ist das Einkommen langfristig gesichert? Habe ich einen klaren Lebensmittelpunkt? Kann die Tilgung erhöht werden, um den höheren Schuldenberg schneller abzubauen? Ist die Kredit-Laufzeit lange genug, um nach Auslaufen der Zinsbindung nicht in eine Hochzinsphase zu schlingern?

Auch die Bausparkassen sind skeptisch. Angesichts der negativen Erfahrungen in den USA und anderswo sei „nicht nachvollziehbar, warum ausgerechnet diese Finanzierungspraktiken zunehmend auch von deutschen Anbietern nach Deutschland geholt und hier breiten Bevölkerungsschichten angeboten werden“, sagt Andreas Zehnder, Vorstand des Verbandes privater Bausparkassen. Vor allem in Phasen steigender Zinsen – wie aktuell – könnten Vollfinanzierungen riskant sein. Sei etwa bis zum Auslaufen der Zinsbindung nicht viel getilgt worden, stünden die Kreditnehmer plötzlich vor deutlich höheren Raten.

Dramatisch kann sich auswirken, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie etwa aus beruflichen Gründen nach kurzer Zeit schon wieder verkaufen muss oder arbeitslos wird. Der Verkaufserlös reiche dann oft nicht, um den hohen Kreditbetrag abzulösen, warnt „Finanztest“. Die Verbraucherzentrale Berlin mahnt zudem, dass die Finanzierungsmodelle von den Banken häufig „schöngerechnet“ würden, die Bedarfsermittlungen unrealistisch seien und unsichere Einkommensverhältnisse das finanzielle Fundament einer Familie ins Wanken bringen könnten.

Interhyp-Sprecher Christian Kraus wiegelt dennoch ab: „Eine Vollfinanzierung ist weder grundsätzlich gut noch grundsätzlich schlecht.“ Im Fokus müsse vielmehr die individuelle Situation des Kunden stehen, wobei gelte: „Bonität ist alles.“ Dabei seien Kredite für 100 oder gar 130 Prozent des Kaufpreises „ganz sicher keine Lösung für Menschen, die nicht auch höhere Raten problemlos aus dem Cash Flow zahlen können“.

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