Finanzkrise : Morgan Stanley in der Klemme

Morgan Stanley zählte zu Berlins größten Investoren – bis zur Finanzkrise. Jetzt planen die Banker einen Kurswechsel.

Ralf Schönball
Potsdamer Platz
Sony-Center am Potsdamer Platz. Das Areal gehört zu Teilen Morgan Stanley. -Foto: dpa

BerlinTeile des Sony-Centers am Potsdamer Platz gehören ihr. Das neue Kranzler-Eck am Kurfürstendamm ebenfalls. Das letzte freie Grundstück am Leipziger Platz soll mit ihrer Beteiligung bebaut werden. Die US-Bank Morgan Stanley ist mit Krediten, Fonds und Firmenanteilen einer der größten Grundeigentümer Berlins. Etwa eine Milliarde Euro hat sie hier investiert - und schreckte nicht einmal vor dem Erwerb der "High-Deck-Siedlung" in Berlins Problemkiez Neukölln zurück. Doch nun stoppt die Finanzkrise die wagemutigen Manager: Morgan Stanley laufen die Anleger davon. Das könnte auch Berlins Grundstücksmarkt treffen.

Akut in Schwierigkeiten ist der offene Immobilienfonds "P2 Value". Im September zogen so viele verunsicherte Anleger ihr Kapital ab, dass Morgan Stanley die Notbremse zog und vorerst keine Fondsanteile mehr zurücknimmt. Für Anleger heißt das: sie kommen erst einmal nicht an ihr Geld.

Die Finanzkrise hat Morgan Stanley hart getroffen. Der Börsendienst Dow Jones zitierte am 10. Oktober eine Pflichtmitteilung der Bank, wonach die "Zerrüttung des Marktes im September sie dazu gezwungen hat, Vermögen zu verkaufen und sich gegen Sicherheiten Geld aus staatlichen Kreditprogrammen zu besorgen." Zusätzliches Kapital kam Ende Oktober von der japanischen Mitsubishi UFJ Financial Group: neun Milliarden Euro für 20 Prozent der Anteile an der US-Bank. Die Krise zwang Morgan Stanley auch zu einem Kurswechsel: Die Investmentbanker erklärten, das Haus in eine Geschäftsbank umzuwandeln. Damit unterwerfen sie sich nicht nur den scharfen Kontrollen der US-Bankenaufsicht SEC, sondern auch jenen der Notenbank Federal Reserve - das erschwert riskante Geschäfte mit hohen Renditen.

Analysten erwarten "miserable Ergebnisse"

Der Rückzug auf Raten kostet Morgan Stanley viel Geld, sagen Analysten: "Wir erwarten miserable Ergebnisse in der Vermögensverwaltung angesichts der Verluste bei privaten Kapitalanlagen und Immobilieninvestitionen", schreiben die Experten der Schweizer Bank UBS. Und der Vizepräsident des Konkurrenten Merrill Lynch sagte vor zehn Tagen in einer Fachkonferenz, dass Morgan Stanley "Anlagegüter" verkaufe, um die Verschuldungsquote zu senken. Dazu sind viele Banken und Hedgefonds wegen der Finanzkrise gezwungen. Im Finanzjargon heißt das "De-Leveraging": Die Firmen verkaufen verfügbare Wertpapiere und Immobilien, um Bargeld zu bekommen. Das braucht man, um Schulden zu bedienen. Denn neue Kredite gibt es nicht, weil keine Bank der anderen traut - und weil der Wert von Aktien und Immobilien sinkt.

"Zurzeit kauft niemand Immobilien", sagt Stefan Loipfinger vom Infodienst "Fondstelegramm", "außerdem sind die Immobilien der meisten Fonds überbewertet". Das ist auch für die Anleger offener Fonds schlecht. Denn wenn die Fonds Immobilien für weniger Geld verkaufen, als sie den Bilanzen zufolge wert sind, dann bekommen Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile weniger Geld, als sie bezahlt haben. Loipfinger zufolge werden die Verluste durchschnittlich 20 Prozent betragen - sofern die Fonds überhaupt genügend Objekte verkaufen, um Anleger auszahlen zu können.

Die Verluste könnten auch deutlich höher ausfallen, denn die Immobilienpreise geraten mangels Nachfrage zusätzlich unter Druck: Die Analysten der Berliner Firma City-Report rechnen damit, dass in diesem Jahr in Deutschland nur halb so viel im Handel mit Gewerbeimmobilien umgesetzt wird wie 2007. Makler Jones Lang LaSalle sagt sogar einen Einbruch des Transaktionsvolumens um über 60 Prozent voraus. Woher soll da das Geld kommen für die "Notverkäufe" von Fonds-Immobilien?

Recherchen des Tagesspiegels zeigen, dass Morgan Stanley auch in riskante Beteiligungen investierte

Die Liquiditätsprobleme beim Fonds "P2 Value" dürften für Morgan Stanley noch die kleinere Baustelle sein: Denn im vergangenen Jahr wagte die Bank einen ganz großen Coup und legte den weltweit größten Immobilienfonds überhaupt auf, den "Morgan Stanley Real Estate Fonds VI", mit einem Volumen von 30 Milliarden Dollar. Am 20. Juni 2007 meldete die US-Bank: Acht Milliarden Dollar habe man bei Anlegern eingesammelt, 20 Prozent davon steuere Morgan Stanley selbst bei. Nun werde der Fonds mit Krediten in Höhe von 22 Milliarden Dollar aufgefüllt. Die Einkaufstour mit dem größtenteils fremden Geld war da schon in vollem Gange.

Ob Morgan Stanley die Kredite rechtzeitig vor dem Zusammenbruch des Finanzsystems beschaffen konnte und wie lange die Verträge laufen, ist unbekannt. Aus dem Umfeld von Morgan Stanley heißt es, die Gelder seien langfristig angelegt. Recherchen des Tagesspiegels zeigen, dass die Milliardensumme von Morgan Stanley und ihrem Fonds auch in riskante Beteiligungen flossen. Dazu zählen 1200 Wohnungen in der sozial problematischen "High-Deck-Siedlung", mitten in Berlins Problemkiez Neukölln, sowie 29 Prozent der Aktien der Immobilienfirma Orco Germany, nach eigenen Angaben Berlins größter Immobilieneigentümer.

Die Papiere der Orco Deutschland verloren innerhalb der letzten zwölf Monate mehr als zwei Drittel ihres Wertes. Morgan Stanley hält über einen Fonds knapp 29 Prozent an Orco Deutschland. Der Aktienkurs der Orco Property mit Sitz in Luxemburg, der Muttergesellschaft von Orco Deutschland, sank in dieser Zeit von über 100 Euro auf heute gut zehn Euro.

Orco Property ist ein Problemfall: "Verkaufen Sie die Aktie, die Liquidität der Firma ist besorgniserregend gering", rieten UBS-Analysten ihren Anlegern Ende September. Denn Orco sei gezwungen, Immobilen zu verkaufen, das Management spreche von Objekten im Wert von 200 Millionen Euro in diesem Jahr. Bei den bisher unterzeichneten Verträgen habe man zwischen zwei und 20 Prozent weniger erlöst, als in den Büchern der Firma für die Objekte angesetzt sei.

Die Finanzkrise macht die Kredithäuser misstrauisch

Und in die Orco Germany pumpte Morgan Stanley im vergangenen Jahr Bares: 35 Millionen Euro. Das waren knapp zehn Prozent des Kaufpreises, den Orco für die "Gewerbesiedlungsgesellschaft" (GSG) bezahlte hatte, die in Berlin Produktions- und Lagerflächen mit einer Fläche von 825 000 Quadratmetern besitzt.

Die Kapitalspritze war wertvoll, denn Orco Germany hat hohe Schulden: Laut Geschäftsbericht zum ersten Halbjahr 2008 vervierfachten sich die Zinsaufwendungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum: von 4,5 auf 18 Millionen Euro. Von den rund 540 Millionen Euro Schulden der Firma sind über 105 Millionen Euro "kurzfristige Verbindlichkeiten" - 30 Millionen Euro mehr als im Vorjahreszeitraum. Eine Verlängerung dieser Kredite durchzusetzen, verlangt derzeit viel Überzeugungsarbeit bei den Banken.

Denn die Finanzkrise macht die Kredithäuser misstrauisch: Sie verlangen höhere Sicherheiten von ihren Kunden. "Weil das Geld knapp ist, liegt die Latte für die Zusage neuer Kredite für Immobilienprojekte sehr hoch", sagt Siegfried Gutermann, Sprecher der Eurohypo, einer Tochter der Commerzbank. Bis zu 40 Prozent eigenes Kapital verlangten Banken von ihren Kunden. Außerdem seien die Zinsen für gewerbliche Immobilienkunden deutlich gestiegen. Die Eurohypo musste selbst Ende Oktober den Baustart für den 119 Meter hohen "Atlas-Tower" nahe dem Kurfürstendamm stoppen, weil ein Investor ausgefallen ist.

Ob auch die Berliner Investments von Morgan Stanley auf dem Prüfstand stehen, wollte die Firma nicht beantworten. Experten aber glauben: Je länger die Finanzkrise dauert, desto größer wird der Druck, durch den Verkauf von Vermögen an Bares zu gelangen.

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