Finanzen : In fremden Händen

Der Verkauf von Krediten verunsichert Verbraucher – der Gesetzgeber will nun für Transparenz sorgen

Rolf Obertreis

Wie viele Anrufer es jeden Tag sind, weiß Christiane Kienitz nicht genau. „Es sind eine ganz Menge und das seit Wochen“, sagt die Baufinanzierungsexpertin der Verbraucherberatung in Frankfurt am Main. „Die Menschen sind verunsichert, wollen wissen, was sie tun sollen.“

Auf dem Tisch liegt das Thema schon lange. Wellen schlägt es, seit Anfang des Jahres über spektakuläre Fälle von Eigenheimbesitzern berichtet wurde, die mit Immobilienkrediten in die Fänge gieriger Heuschrecken geraten waren. Die Raten für ihr Darlehen sollen die Hausbesitzer ordnungsgemäß gezahlt haben, als sie plötzlich erfuhren, dass ihr Haus oder ihre Wohnung verkauft werden solle oder gar zur Zwangsversteigerung stehe.

Der Hintergrund: Ein Kreditinstitut, in einem Fall die Sparkasse in Schleswig- Holstein, hatte das Darlehen ohne Wissen des Kunden an Finanzinvestoren weiterverkauft. Den neuen Eigentümer interessierten nicht die Immobilie oder der Kredit – sondern schnelles Geld. Der Deutsche Sparkassen- und Giroverband bestreitet, dass Sparkassen solche Geschäfte machen. „Sparkassen verkaufen grundsätzlich keine ordnungsgemäß bedienten Kredite an Finanzinvestoren“, sagt Vorstandsmitglied Werner Netzel. Gebe es Zahlungsprobleme, versuche man, gemeinsam mit dem Kunden eine Lösung zu finden. Werde über längere Zeit gegen Vereinbarungen verstoßen, müssten aber auch Sparkassen Sicherheiten verwerten können. In seiner Organisation würden generell keine Immobilienkredite abgetreten, sagt auch Laurenz Kohlleppel, Vorsitzender des Verbandes der Spardabanken. Dies gelte auch für die ING-Diba, sagt Sprecher Ulrich Ott.

Verbraucherschützer sind skeptisch. Nach zahlreichen Beschwerden hat der Bundesverband der Verbraucherzentralen mehrere Banken abgemahnt: In Darlehensverträgen gebe es rechtswidrige Klauseln, mit denen Verbraucher pauschal in Forderungsverkäufe einwilligten. Abgemahnt wurden die Baden-Württembergische Bank, die ING-Diba, die Deutsche Kreditbank, die Volksbank Allgäu- West und die Westdeutsche Immobilienbank. Verbraucherschützerin Kienitz ist zwar kein Fall bekannt, in dem es zu einer Zwangsversteigerung gekommen ist. Trotzdem sei die Verunsicherung groß.

Denn Immobilienkredite werden verkauft. Es handele sich dabei aber nur um solche, bei denen Zinsen und Tilgung nicht bezahlt würden oder die gekündigt seien, betonen Kreditinstitute. Sie wollen sich durch den Verkauf der „Not leidenden“ Darlehen – oft für 40 oder 30 Prozent der ursprünglichen Höhe – vor dem Totalausfall schützen. Die Käufer, meist Finanzinvestoren, hoffen, über die Verwertung der Immobilie mehr als den Wert der aufgekauften Forderung zu erhalten und damit ein gutes Geschäft zu machen.

Auch Bundesjustizministerin Brigitte Zypries (SPD) hält Kreditverkäufe im Prinzip für sinnvoll, ein generelles Verbot lehnt sie ab. Die Banken könnten sich auf diesem Wege von gefährdeten Forderungen trennen, die sie mit teurem Eigenkapital unterlegen müssten. Das Kalkül: Fallen diese Kosten weg, kann sich das in günstigeren Konditionen für alle Kunden niederschlagen und Raum für neue Kredite schaffen, sagt die Ministerin.

Um Kreditnehmer dennoch besser zu schützen, hat Zypries am Dienstag Änderungen im Risikobegrenzungsgesetz vorgestellt. Die Gesetzesinitiative liegt im Bundestag. Das Gesetz soll vor der Sommerpause beschlossen werden. Danach müssen Banken künftig ihren Kreditnehmern einen Weiterverkauf des Darlehens anzeigen. Außerdem soll für die Kündigung von Grundstücksdarlehen eine Frist gelten: Der Kredit darf erst gekündigt werden, wenn der Kunde mit Zins und Tilgung sechs Monate in Verzug ist. Es geht um mehr Transparenz. Die Kunden sollen wissen, wer ihr Gläubiger ist.

Der deutsche Markt ist für Käufer attraktiv: Nach Angaben des Hamburger Instituts für Finanzdienstleistungen (IFF) waren 2007 in Deutschland rund 70 Kreditkäufer aktiv. Sie erwerben nicht einzelne Forderungen, sondern Pakete. 2007 sollen Immobilienkredite im Volumen von fünf Milliarden Euro verkauft worden sein, seit 2003 für mehr als 30 Milliarden Euro. Dabei geht es laut IFF und Verbraucherschützern offenbar auch um Kredite, die korrekt bedient werden. Bei mindestens zehn Prozent soll ihr Anteil in den Kreditpaketen liegen, räumen auch Banken ein. Schließlich wird der Verkauf von Kreditpaketen interessanter, wenn „gute“ Forderungen enthalten sind. Renditen von bis zu 20 Prozent locken.

Vor allem Investoren aus dem Ausland sind hierzulande aktiv. Besonders die US-Firma Lone Star ist in die Schlagzeilen geraten. Sie hat in den vergangenen Jahren Forderungen in zweistelliger Milliardenhöhe von deutschen Banken gekauft, nicht nur Baukredite. Erstmals hat jetzt ein Richter Lone Star wegen ihrer Methoden angeprangert. Das OLG München (AZ 5 U 5102/06) erklärte in einem Fall die betriebene Zwangsvollstreckung für unzulässig und warf Lone Star vor, nur an der Erzielung hoher und intransparenter Erlöse interessiert zu sein. Die neuen Besitzer von Krediten, die ihre Forderungen rigoros eintreiben, fühlen sich auf der sicheren Seite. Der Bundesgerichtshof hat 2007 entschieden, dass Kreditverkäufe ohne Zustimmung des Schuldners grundsätzlich wirksam sind. Es sei denn, Bank und Kreditkunde haben eine gegenteilige Vereinbarung geschlossen.

Problematisch wird es, wenn ein verkaufter Kredit bereits zum Teil abgezahlt ist, der Aufkäufer aber auf der eingetragenen höheren Grundschuld beharrt. Ob Letzteres rechtlich statthaft ist, bezweifelt Verbraucherschützerin Kienitz. „Es ist nicht klar, ob eine Bank alle Rechte aus der Grundschuld übertragen darf.“ Bis das neue Gesetz in Kraft tritt, rät sie zur Vorsicht. Stehe etwa die Verlängerung eines Darlehens an, sollte zunächst die Grundschuld an die Höhe des Restdarlehens angepasst werden. Neukunden sollten auf einer Klausel bestehen, die den Verkauf der Forderung ausschließt.

Das kann allerdings teuer werden. Die Commerzbank etwa will solche Darlehen mit einem Aufschlag von 0,2 Punkten auf den regulären Zins versehen. Damit wird ein Kredit von 150 000 Euro schnell um einen fünfstelligen Betrag teurer. Hier sollte man verhandeln: „Stellt sich die Bank quer“, sagt Kienitz, „dann sollte man zu einem anderen Anbieter gehen.“

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