Förderung preiswerter Wohnungen: Verbände und Fachleute sehen Regierungspläne kritisch

Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus, das die Bundesregierung im Februar auf den Weg gebracht hat, geht nach Ansicht von Fachleuten und Verbänden in die falsche Richtung. Das Gesetz soll dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum im unteren und mittleren Segment in Groß- und Hochschulstädten abhelfen und vor allem über eine Sonderabschreibung den Anreiz bieten, neue Wohnungen zu bauen. Der Zuzug von Flüchtlingen ist ein zusätzliches Motiv für das Vorhaben. Im Bundesetat sind für die Förderung bis zu 2,1 Milliarden Euro in den Jahren 2017 bis 2020 eingeplant. Doch die vorliegenden Stellungnahmen zur Anhörung im Finanzausschuss des Bundestages am Montag deuten nicht darauf hin, dass die Regierung auf dem richtigen Weg ist. Auch der Bundesrat hat das Vorhaben schon kritisch kommentiert.

Falsches Instrument

Mehrere Sachverständige sind der Meinung, dass die geplante Sonderabschreibung von bis zu 35 Prozent in den ersten drei Jahren nach Fertigstellung nur zu Mitnahmeeffekten führt, jedoch das Ziel, dauerhaft günstigen Wohnraum zu schaffen, verfehlt. Zudem sind Abschreibungsmodelle nur für private Unternehmen interessant, die in höherem Maße zu versteuernde Gewinne erzielen. Wohnungsbaugenossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen fallen daher aus der geplanten Förderung heraus – obwohl gerade sie, wie mehrere Gutachten betonen, preiswerten Wohnraum schaffen und auch im sozialen Wohnungsbau engagiert sind, im Gegensatz zu Privatinvestoren. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung kommt zum Schluss, dass die Sonderabschreibung „kaum zusätzliche Impulse für den Wohnungsbau insgesamt und das niedrige Qualitätssegment im Besonderen entfalten“ könne. Es sei nicht zu erwarten, „dass sich die Wohnungsmarktsituation für kleinere bis mittlere Einkommen verbessert“.

"Unmittelbar und zielgenau"

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen schlägt vor, neben der Sonderabschreibung auch die Möglichkeit einer Investitionszulage zu nutzen. Damit würden auch Genossenschaften und öffentliche Unternehmen profitieren. Dem schließt sich der Deutsche Städtetag an, denn eine Zulage würde „unmittelbar und zielgenau“ wirken. Der Kommunalverband fordert zudem eine Beschränkung der Förderung auf Wohnungen mit Sozialbindung, um sicherzustellen, dass nicht nur günstig gebaut wird, sondern dass auch die verlangten Mieten tragbar sind.

Strittig unter den Gutachtern ist, ob die im Gesetzentwurf festgelegten Fördergrenzen sinnvoll sind. Vorgesehen ist, dass nur Neubauprojekte gefördert werden, bei denen die Herstellungs- oder Anschaffungskosten unter 3000 Euro je Quadratmeter liegen. Die eigentliche Förderung ist auf 2000 Euro je Quadratmeter beschränkt. Dem Bundesrat war das zu hoch, er hat in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf vorgeschlagen, die Summen auf 2600 Euro beziehungsweise 1800 Euro zu senken. Auch der Städtetag hält die Kappungsgrenzen, die der Bund vorsieht, für „sehr großzügig“ und empfiehlt eine Senkung. Das DIW hält sogar eine Obergrenze bei den Kosten von 2000 Euro für sinnvoll. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen dagegen fordert unter Verweis auf die tatsächlichen Baukosten, die Kostenobergrenze deutlich über 3000 Euro hinaus anzuheben. Laut Verband liegen die typischen Herstellungskosten eines mittleren Mietshauses bei gut 2400 Euro je Quadratmeter. In Ballungsräumen und Großstädten seien es aber deutlich mehr, zumal die Baulandpreise hier stark steigen.

Hohe Kosten für Energieeffizienz

Ein Problem bei der Schaffung günstigen Wohnraums ist, dass in den letzten Jahren der Kostenanteil für den Ausbau und die Haustechnik deutlich stärker gestiegen ist als der für den Rohbau. Das hängt nicht zuletzt mit staatlichen Auflagen zusammen, darunter die Vorschriften für die Energieeffizienz. Maren Kern vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, stellt daher fest: „Damit Wohnen langfristig bezahlbar bleibt, brauchen wir dringend eine kritische Überprüfung insbesondere der energetischen Standards.“ Nach Ansicht der Grünen geht der Gesetzentwurf an den Notwendigkeiten vorbei.